分割共有物

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一一四二號 　　上 訴 人　丙○○ 　　　　　　　黃中村 　　　　　　　李黃汝 　　　　　　　洪燕山 　　　　　　　洪燕波 　　　　　　　洪燕卿 　　　　　　　洪隆明 　　　　　　　周金共 　　　　　　　洪明郎 　　　　　　　林宗慶 　　　　　　　李　榮 　　　　　　　林海咏 　　　　　　　洪隆結 　　　　　　　甲○○ 　　被上訴人　乙○○ 右當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國八十三年九月二十六日台灣高 等法院台中分院第二審判決（八十二年度上字第三三九號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件為分割共有物事件，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定。上訴人甲○ ○、洪隆結、洪明郎、周金共提起第三審上訴，依民事訴訟法第五十六條第一項第一 款規定，其效力及於未提起上訴之同造當事人丙○○、黃中村、李黃汝、洪燕山、洪 燕波、洪燕卿、洪隆明、林宗慶、李榮、林海咏。爰併列之為上訴人，合先敍明。 本件被上訴人起訴主張：系爭坐落彰化縣二林鎮○○段第一○六六號土地、建、面積 ○點一九七二○四公頃為兩造所共有，其應有部分各如原判決附表所示。兩造間無不 分割之約定，依物之使用目的復無不能分割之情形。因未能協議，爰依民法第八百二 十三條前段之規定，求為命將系爭土地以原物為分割之判決。（本件經第一審判決准 予原物分割，並因原物分割不能按其應有部分受分配而判命兩造互為補償。被上訴人 因不服該分配方法向原審提起上訴）。 上訴人甲○○則以：系爭土地原為洪士背、洪壽、洪闊嘴三兄弟繼承取得後分別由其 子孫繼承，或賣與其他共有人。伊之應有部分係向其他共有人所購得。故不願負擔道 路用地，亦不應補償他共有人而主張不予分割。上訴人周金共不願取不足以其應有部 分計算之土地面積，上訴人洪明郎不願負擔道路用地之面積，其餘上訴人求為適當之 分割。 原審以：被上訴人主張：系爭坐落彰化縣二林鎮○○段第一○六六號土地，地目為建 、面積○點一九七二○四公頃，為兩造所共有，每人應有部分各如原判決附表所示等 情，有土地謄本一件附卷可證，且為兩造所是認，堪認為真正。系爭土地地目為建， 依其使用目的亦無不能分割之情形，兩造間復無不分割之約定。且迄未達成分割之協 議，被上訴人因之請求裁判上分割系爭共有土地，核無不合。按請求分割共有物之訴 ，法院應依民法第八百二十四條第二、三項之規定：斟酌共有人之意願、共有物之性 質、經濟效益及全體共有人之利益為公平適當之分配。經查系爭土地位於彰化縣二林 鎮○○路與斗苑路五段之間，惟僅上訴人甲○○所有之三層鋼筋混凝土樓房兩面臨路 ，其餘上訴人洪隆結之一樓半磚造鐵皮屋、洪明郎所有磚造瓦頂平房、被上訴人乙○ ○所有一樓半磚造鐵皮頂屋，暨訴外人李牽治（即葉俊良）、林武雄各別所有一樓半 磚造鐵皮頂房屋均面臨新生路。其餘為未臨道路之裡地。裡地部分除林宗慶所有三層 樓鋼筋混凝土樓房屋可與其自有臨新生路之土地連接而使用。另洪隆明所有一部分樓 房亦可與其斗苑路五段之樓房合併使用外，其餘裡地僅有西南角處即林宗慶樓房旁之 三至四公尺不等寬且位於訴外人所有土地之小巷道可供進出。除前述裡地之建築外， 另有洪氏祖厝正身及護龍為磚造瓦頂平房，大部分無人使用，小部分由洪隆明、洪燕 山及承租人楊來和使用。又有部分為案外人元和堂之房屋及空地，以及二林藥局之花 園及平房等情，業經第一審暨原審受命法官分別勘驗明確，有各勘驗結果簡圖可稽。 前揭臨路地之面積（含訴外人李牽治與葉俊良、林武雄部分）僅為○點○六五○九二 公頃，不及系爭土地總面積○點一九七二○四之三分之一，亦有現狀實測圖附於第一 審卷可考。再查前揭李牽治即葉俊良之建物係上訴人洪隆明之祖父出租土地予承租人 所建，另林武雄所有之建物亦為原土地共有人即洪隆明之大伯父出租予承租人所建。 該兩建物均有租地建屋之不定期限租賃關係等情，均為兩造所不爭。按租用建築物房 屋之基地非有土地法第一百零三條所列情形之一，出租人不得收回。（最高法院五十 一年台上字第二九八七號判例參照）。該訴外人所有建物之基地不論分歸何人，均無 請求訴外人予以拆屋交地之權能，應無足疑。復查系爭土地位於彰化縣二林鎮第一市 場之繁榮地帶之內，為商場集中之地區。餐飲業、鐘錶店、電氣業、服裝業以此為最 大消費市場。又系爭土地臨近有二林國小、鄉公所、青果市場、郵局、廟宇、銀行、 警察局、員林客運二林總站等。加以交通方便、居民上學、上班洽公等皆十分便利， 人口往來活絡甚為熱閙，屬於人文期之壯年期，有發展潛力，能持續繁榮等情，有第 一審囑託華聲企業發展鑑定顧問有限公司鑑定報告書所載自然及社會因素、未來發展 、綜合分析之人文景觀等可考。復為原審囑託該公司鑑定之報告書所沿用，有該二報 告書附卷（外放）可證。兩造就前揭鑑定報告書所列之前述分析報告，亦均未曾爭執 ，應堪認為實在。按建築房屋之基地面臨之巷路至少須有四公尺寬，未達四公尺者， 應以巷路中心線為準，兩邊均等退讓；以合計達四公尺之邊線做為建築線，台灣省政 府依建築法第一百零一條訂定之台灣省建築管理規則第五條訂有明文。系爭土地除上 訴人甲○○、洪隆結、洪明郎及被上訴人乙○○與李牽治、林武雄佔有使用之部分， 面臨道路外，其餘三分之二以上之部分，均為裡地，僅有一寬為三至四公尺不等之巷 路可與道路相通。而該巷路屬他人所有土地，且兩旁均已建有他人之建物等情；業據 原審受命法官勘驗，記明勘驗筆錄可稽。該巷道已不可能再加大，以供系爭土地裡地 共有人之用，已甚顯然。果依系爭土地以現各共有人占有之位置予以分割，必致有超 過三分之二土地形成裡地無法建築使用，有違土地之經濟效用。另依被上訴人乙○○ 於原審所提測量方案即附圖甲案，固同為上訴人洪明郎、洪燕卿、丙○○、黃中村、 李黃汝、洪燕山、洪燕波所主張。然查該方案洪隆明分得之坵塊即編號十九號部分僅 有一公尺寬面臨本件預設之道路外，已無其他通路，該坵塊即形成袋地。且該預留之 道路臨接新生路之出口處之土地，現為案外人李牽治、林武雄之建物所占用，此可由 前揭複丈成果圖與本方案複丈成果圖套印即明。而李牽治、林武雄之建物有不定期限 之租地建屋之租賃關係，該建物除有土地法第一百零三條所列各款之情形外，並無終 止租約取回土地之權。從而該預設道路仍無出路可言。該方案與未預設道路者並無差 別。該方案顯亦違經濟效用而非妥適，自不可採。另上訴人洪燕卿、洪燕山、洪燕波 、丙○○、黃中村、李黃汝等所提之方案，即如原判決附圖乙案，固將預設之道路之 彎曲減少，較被上訴人提出之方案為佳。惟查上訴人等不但於原審最後言詞辯論期日 改稱願採前述被上訴人所提出之甲方案，且查該方案將乙○○現占用建屋之部分之土 地（即前揭現狀複丈圖編號四部分）留為之道路，另將有租地建屋之不定期限租賃之 訴外人李牽治之建物占用部分（即前揭現狀圖編號五部分）劃歸乙○○，而李牽治之 租賃權係上訴人洪隆明之祖父（即原土地所有人）出租，其租賃之權利義務由洪隆明 繼承等情，亦據洪隆明自陳在卷。乙○○既非出租人，竟由其承受出租人不能取回土 地之後果。該方案顯非公平，亦不可採。至第一審判決所附兩方案，乙○○分得之位 置亦同在李牽治建物所處之基地上，其為不公平自不待言。且依土地稅法施行細則第 四十二條但書規定：「但不依原有持分比例計算所得之價值分割者，應向取得土地價 值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅」據此，果照原物分割豈非僅使面臨新生路 或斗苑路（僅甲○○既臨新生路又臨斗苑路，其餘均臨新生路）者獲益而多數分得裡 地者既有通行之不便，復須繳納增值稅，不平孰甚。以原物分割並非合乎公平正義， 且不合經濟效益已甚顯然，況兩造除前揭不可採用之方案外，復均陳稱無其他分割方 案，原物分割不可採用已甚顯然，經斟酌前揭原物分割暨現狀分割均無一妥適之情事 ，並參諸系爭土地位於彰化縣二林鎮繁榮之商業地帶，人口往來活絡，甚為熱鬧且臨 近國小、鄉公所、青果市場、郵局、銀行、警察局、員林客運二林總站等公共設施， 加以交通方便，該地仍有持續繁榮之發展潛力等情，系爭土地復部分臨斗苑路五段， 部分臨新生路，如整筆土地規劃改建，可建成大樓，得以發揮系爭土地之經濟效益， 且土地既無裡地與外地之分，其出售之價格自然可提高，全體共有人均可獲益，全體 共有人復均可依其應有部分比例分配因整筆土地出售可得之價金，利益均霑，公平合 理，無前述需另設巷道、浪費黃金地段土地之情事，復得因土地之開發，而帶動系爭 土地所在地區之繁榮，亦無前述取得不臨道路者不但價值低微，又因取得價差補償後 需繳納增值稅之不公平現象，系爭土地上之建物除甲○○、林宗慶所有建物為樓房外 ，其餘均為老舊建物，業據原審受命法官勘驗明確，有勘驗筆錄可稽，則變賣後系爭 土地上之建物需予拆除，並無多大損害，況甲○○之樓房佔用之基地，不論以土地價 值或以應有部分面積論，均已超過其應有部分，則採原物分割，其現有建物仍需予拆 除使各共有人均得依其應有分受分割始符公平原則，至訴外人李牽治、林武雄之租賃 權固不因系爭共有土地之變價而受有影響，惟渠等僅係就系爭土地西南一隅即前揭現 狀複丈圖編號五及六應有部分有租賃權，於扣除該部分外，系爭土地仍屬完整，可充 分利用，經斟酌前述共有物之性質、共有物之經濟效益、全體共有人之利益及繁榮社 區並顧及公平正義之結果，認以變價分割將價金按原判決附表所示應有部分之比例分 配予各共有人始合乎公平正義，對全體共有人均有利，兼可發揮土地之效用繁榮地方 ，是唯一可行之分割方法，第一審判決採其附圖㈠方案為原物分割，該方案既非妥適 ，被上訴人於提起上訴後求予廢棄第一審判決改判，雖被上訴人主張另為原物分割， 其分割方法仍非可採，已如前述，按分割共有物之訴，法院應斟酌各種情事依職權為 分割方法之裁判，本不受當事人所主張分割方法之拘束，被上訴人主張之分割方法固 非可採，然第一審判決既有可議仍應認上訴為有理由，因而將第一審判決廢棄改判變 賣分割，即將系爭共有土地變賣，以價金按各共有人應有部分比例，分配於各共有人 。 惟按「定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。本 件兩造共有之土地上訴人請求按其在第一審所提出之圖樣分割，被上訴人亦非絕對不 願分割，只求按各人占有形勢以為分割而已。是將原物分配於各共有人之原則，兩造 已有同意，惟應如何按其成分，劃分地區分配於各共有人，或對不能按其應有部分受 分配者，如何酌以金錢補償之，在審理事實之法院，非不能定一適當之方法以為分割 。若遽將土地予以變賣，則兩造在系爭地上建築居住之房屋，勢非拆遷不可，其方法 自非適當」，本院五十一年台上字第一六五九號著有判例。查本件被上訴人起訴請求 將系爭土地以原物為分割，上訴人似亦同意以原物為分割。僅就分得之位置是否負擔 道路地之面積，以及應否補償其他共有人有爭執而已。（見訴狀，一審卷三十八、三 十九頁、七十六、七十七頁、九十六頁、原審卷四頁至七頁、十三頁、十五頁、九三 至九四頁）。原審復認定本件土地依其使用目的並無不能分割之情形，竟判命將本件 土地予以變賣分配價金，不無與本院上開判例違背之違法。且本件共有土地上有二十 二棟建物，亦非全部無人使用為原審所認定。原審遽予以變賣，則該二十二棟建物勢 非拆遷不可，要難謂不損及共有人之權益，自非適當之分割方法。次查原審以：訴外 人李牽治即葉俊良之建物係上訴人洪隆明之祖父出租土地予承租人所建，另訴外人林 武雄所有之建物，亦為原共有人即上訴人洪隆明之大伯父出租予承租人所建。該二建 物均有租地建屋之不定期限租賃關係存在。土地不論分歸何人，均無請求訴外人予以 拆屋交地之權能云云，為其變賣分割之理由之一。惟按共有人之一未經其他共有人之 同意，出租共有物之全部或一部予他人，該項租賃契約對未同意之其他共有人並不生 效力。其他共有人自不受該租賃契約之拘束。苟全體共有人對土地之出租曾予同意， 則該有效存在之不定期租賃契約部分之土地，亦非不得分配與出租土地之共有人。且 按各共有人之應有部分為分割，並不發生稅負問題。原審疏未注意及此，遽予變賣分 割，自難謂合。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 二十三 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 四 日