返還房屋

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一一四八號 　　上　訴　人　郭英賢 　　　　　　　　闕天來 　　　　　　　　黃岡田 　　共　　　同 　　訴訟代理人　劉　森律師 　　被 上訴 人　臺灣電力股份有限公司 　　法定代理人　張鍾潛 　　訴訟代理人　林春鏞律師 右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年九月二十五日台灣高等 法院第二審判決（八十三年度上字第一九八一號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人郭英賢、闕天來、黃岡田原在伊公司任職，於任職期間分 別借用伊所有坐落台北市○○○路○段○○○巷○號一樓、三樓及同巷八號宿舍（以 上三間房屋下稱系爭房屋）居住，上訴人已於民國七十九年三月三十一日退休，兩造 間之宿舍借用關係業已消滅，詎上訴人拒不返還該宿舍，致伊受有相當於租金之損害 等情，求為命上訴人分別將系爭房屋返還與伊，及各給付伊新台幣（下同）十二萬四 千七百四十八元並自八十三年七月一日起至返還房屋之日止按月給付伊三千五百五十 二元之判決（關於金錢請求超過上開金額部分，業經第一審為被上訴人敗訴之判決， 未據其提起上訴）。 上訴人則以：被上訴人將系爭房屋配與伊居住，按月扣收使用費，兩造間就系爭房屋 成立租賃關係。伊退休後，被上訴人未終止兩造間之租約，兩造間存有不定期之租賃 關係，系爭房屋無土地法第一百條情形，被上訴人自不得終止租約。又被上訴人原將 伊列入其公司第三期眷舍輔建名單，於輔建完成前，伊有權繼續使用系爭房屋。況伊 於七十二年之前即已居住系爭房屋，依行政院函，得繼續居住至其處理時止。再伊因 未參與被上訴人公司之第二期眷舍輔建，損失甚大，繼續使用系爭房屋，並無何不當 得利。縱或有之，被上訴人之損失，僅得以每月二千六百元計算等語，資為抗辯。 原審以：被上訴人主張上訴人於其公司任職，其於上訴人任職期間將系爭房屋分別配 與上訴人作為宿舍居住，上訴人已於七十九年三月三十一日退休，迄未將系爭房屋返 還與被上訴人之事實，為上訴人所自認，且經第一審勘驗現場無訛，有勘驗筆錄可憑 ，堪認真實。按因任職關係獲准配住房屋，屬使用借貸之性質，既經離職，依借貸之 目的，當然應視為使用業已完畢（最高法院四十四年台上字第八○二號判例參照）。 查上訴人因於被上訴人公司任職而獲准配住系爭房屋，兩造就之成立借貸契約。嗣因 上訴人離職，依借貸之目的，應視為使用業已完畢。上訴人雖以其使用系爭房屋須按 月繳納使用費，兩造間係成立租賃契約，無土地法第一百條各款所定情形，被上訴人 不得收回等情為辯。第查被上訴人係經濟部所屬實施用人費率薪給制之機構，則其員 工配住宿舍者須按規定扣收使用費，而此一收取宿舍使用費規定之目的，僅係為符合 單一薪給制之精神，並達成使用宿舍者與未使用宿舍者之薪給公平之目標，該項使用 費並非使用宿舍之對價，自難謂為租金，亦不得進而謂兩造間成立租賃契約。被上訴 人之公報中有關宿舍使用費，記載為「租金」，不足執以遽認兩造間成立租賃契約。 故上訴人所辯被上訴人於無土地法第一百條之情形，不得終止契約，其依租賃契約仍 得居住系爭房屋云云，自非可採。又上訴人所提出之七十九年三月十日民權東路宿舍 現職人員搬遷協調會紀錄記載結論為：「該黃岡田、闕天來、郭英賢等三員，遷入萬 華變電所宿舍後，所有一切權益與目前居住於民權東路五六一巷宿舍相同，並享有參 加公司辦理第三批輔建住宅之權利」，並無被上訴人同意上訴人得繼續使用系爭房屋 之記載，自不得謂被上訴人同意上訴人參加第三期眷舍輔建，即係同意上訴人於離職 後仍得繼續居住系爭房屋。再上訴人並非依公務員退休法辦理退休，依行政院人事行 政局八十三年五月十三日八十三局給字第一六八九七號書函意旨，並無行政院七十四 年五月十八日台七十四人政四字第一四九二七號函之適用，自不得主張依該函可繼續 居住系爭房屋。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通 常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。上訴人無權占有系爭 房屋，應認已獲得相當於租金之不當得利，被上訴人自得請求上訴人返還。而土地法 第九十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年 息百分之十為限。系爭房屋之基地係坐落台北市○○區○○段○○段○○○○○○○ ○地號土地，其申報地價於七十九年間均為每平方公尺二萬四千元，於八十年七月一 日起均為每平方公尺三萬四千六百元。系爭房屋三間之面積均為一○四平方公尺，此 有地價證明書及台北市松山地政事務所土地複丈成果圖可證，而系爭房屋分別屬四層 樓房中之第一、三樓，則每層樓分擔占有土地之面積為廿六平方公尺，其七十九年起 至八十年六月三十日止、八十年七月一日起之土地申報地價總額分別為六十二萬四千 元、八十九萬九千六百元（24000×26=624000, 34600×26=899600）。至系爭四樓房 屋全棟現值共六十六萬四千元，此有房屋稅繳款書二件可證，其中一層為十六萬六千 元（664000/4=166000 ）。又系爭房屋之外觀已甚老舊，附近樓房林立，業經勘驗明 確，製有勘驗筆錄可憑，斟酌此等情形，認系爭房屋之租金以土地申報地價及房屋評 定現值年息百分之四為適當。依此比率計算，被上訴人所得請求上訴人給付之相當於 租金之不當得利為：自七十九年四月一日起至八十年六月三十日止十五個月共三萬九 千五百元〔（624000+166000 ）×4%×15/12=39500 〕；自八十年七月一日起至八十 三年六月三十日止二十四個月共八萬五千二百四十八元〔（899600+166000 ）×4%× 24=85248〕，合計為十二萬四千七百四十八元（39500+85248=124748）。又自八十三 年七月一日起至系爭房屋返還之日止，上訴人各應按月給付被上訴人之不當得利為三 千五百五十二元〔（899600+166000 ）×4%/12=3552）〕。綜上所述，被上訴人得請 求上訴人分別返還系爭房屋，及各給付十二萬四千七百四十八元，並自八十三年七月 一日起至系爭房屋返還之日止，按月給付三千五百五十二元，被上訴人於此範圍內之 請求，於法有據，應予准許云云，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘辯解不足採 取之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無 不合。被上訴人秘書處秘保字第○一九九號函所示：「有關貴處（台北市區營業處 ）前報將台北市民權東路四戶房屋（備勤宿舍）改為一般宿舍並准現住人參加第三批 貸建一節，經簽奉核示：准予照辦。惟現住人需俟本公司辦理第三批貸建時，由現住 人自行申請並照規定辦理」，依其文義，係函示被上訴人辦理第三批貸建房屋時，由 備勤宿舍之現住人自行申請並照規定辦理，並未承諾於第三批貸建房屋前允許上訴人 繼續居住系爭房屋。上訴論旨謂被上訴人有此承諾之意思表示自屬誤會。此外，上訴 人仍執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實、適用法律及解釋契約之職權行使，指摘 原判決不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 二十三 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 徐 璧 湖 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 八 日 ：