遷讓房屋

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一一七七號 　　上　訴　人　台灣銀行 　　法定代理人　李文雄 　　訴訟代理人　林敏雄 　　複 代理 人　蘇明詩律師 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十三年五月九日台灣高等法院 第二審更審判決（八十二年度上更㈠字第二二四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人法定代理人已於民國八十四年一月十八日改由李文雄擔任，提出台灣銀行 函及財政部證明書各一份為證，並具狀聲明承受訴訟，自無不合，先予說明。次查上 訴人起訴主張：伊於七十三年一月一日將所管有坐落台北市士林區陽明山愛富一街一 號房屋一棟出租與被上訴人，每月租金新台幣（下同）一萬三千九百元，被上訴人另 付押租金三萬八千元，兩造並於七十六年起合意調整租金為每月一萬五千八百元。依 原訂租約第三條第二項規定，上訴人得依當地情形隨時調整租金，通知被上訴人繳付 。上訴人乃依上開約定通知被上訴人，自七十八年一月一日起調整為月租一萬九千五 百元，自七十九年一月一日起調整月租為二萬三千七百元。詎被上訴人仍按每月一萬 五千八百元付租，迄八十年八月底止，積欠租金計為二十萬二千四百元，已達二個月 以上，迭經催告均不給付，且上訴人為規劃行員訓練中心，擬收回系爭房屋作為管理 站使用，除通知被上訴人自八十年九月一日起終止租約外，八十一年九月十五日於原 審以書狀再次催告被上訴人於十五日內付清前此全部欠租三十萬五千一百元（其中十 萬二千七百元為在原審擴張聲明），並表明逾期不付即以該書狀繕本之送達為終止租 約之意思表示。被上訴人逾期仍未給付，兩造之租約應自八十一年十月一日起終止， 被上訴人除應返還房屋給付欠租外，尚應賠償損害金等情，求為命被上訴人遷讓系爭 房屋並給付欠租三十萬五千一百元及自八十一年十月一日起至遷讓房屋日止按每月五 萬七千五百七十元計算損害金之判決（其中按月計付三萬三千八百七十元部分為在原 審擴張聲明）。 被上訴人則以：兩造自協議每月租金一萬五千八百元後，未發生訂約當時兩造意想不 及之特殊情況，上訴人不得片面依租約第三條第二項調整租金，伊未收到上訴人調整 租金之通知，自不受其拘束。又伊支付修繕費十八萬元及押租金三萬八千元經抵銷後 仍有餘，上訴人不得以欠租為由終止租約。上訴人之行員訓練中心計劃案仍在評估階 段，所管有與系爭房屋結構相同之房屋不下百戶，上訴人與各租用戶更新租約，且尚 有房屋待租，殊無收回系爭房屋自用必要等語，資為抗辯。 原審依審理之結果，以：兩造間就系爭房屋原訂立之租賃契約，於七十四年十二月三 十一日期滿後，已轉為不定期租賃，兩造並協議自七十六年起將租金調整為每月一萬 五千八百元，為兩造所不爭執，並有租賃契約書在卷可稽，依該租約第三條第二項約 定：租金額得依當地情形隨時調整，由出租人通知承租人繳納之。上訴人自得依該約 定方法調整租金，無待雙方另行協議。政府公告調整地價，係斟酌各該土地之繁榮程 度後始予核定。上訴人主張契約所謂依當地情形隨時調整，係指地價調整及當地繁榮 程度而言，自屬有據。次查上訴人為省屬機構，其管有之系爭房地為省有財產，租金 額概由台灣省政府統一核定，為被上訴人於承租時所明知，則租金之調整，自必受政 府政令之拘束，亦為被上訴人所明知，上訴人主張政府之政令亦屬上開約定得由伊隨 時調整租金之因素，亦屬可採。系爭土地七十七年七月已調整公告現值為每平方公尺 一萬三千元；而公有基地之租金率調整為出租地價年息百分之三；及七十八年地價稅 按新地價應繳稅額八成計徵等情，有地價證明書、台灣省政府函及財政部函在卷可稽 。是上訴人依租金額八折計收即月租一萬九千五百元通知被上訴人自七十八年一月起 調整租金，有七十七年十一月五日銀總字第一四三三七－一號函及租金調整明細表可 按，且由被上訴人提出七十八年一月十三日覆上訴人存證信函內容已足證明被上訴人 確已收到該項調整租金函。足生調整之效力。至上訴人主張自七十九年一月一日起通 知調整為月租二萬三千七百元，既為被上訴人所否認，上訴人未證明調整通知已送達 被上訴人，自不足拘束被上訴人。惟上訴人於起訴狀表明七十九年之租金欲調整為二 萬三千七百元，被上訴人之訴訟代理人劉灼熙律師於八十一年一月三十一日收受起訴 狀繕本，應認系爭租金自八十一年二月一日起調整為每月二萬三千七百元。查七十八 年一月一日至八十一年一月三十一日止之月租為一萬九千五百元，被上訴人僅按月付 一萬五千八百元，每月差額為三千七百元，三年一個月，其差額為十三萬六千九百元 ；自八十一年二月一日起至上訴人主張之租約終止日期即同年九月三十日止，月租為 二萬三千七百元，被上訴人僅按月付一萬五千八百元，每月差額為七千九百元，八個 月之差額為六萬三千二百元，合計之差額即欠租為二十萬零一百元。惟被上訴人以系 爭房屋於七十七年九月間因受颱風侵襲，屋頂漏雨情形嚴重，經通知上訴人修繕，上 訴人拒絕修繕，被上訴人遂於同年十月間自行僱工修繕，計支出十八萬三千五百元， 有被上訴人所提出並經上訴人職員簽註「拒簽租約，暫緩辦理」之房舍修理通知單及 修繕費收據在卷可憑，並經證人即工人林水旺結證屬實。此項修繕費用，依兩造原訂 租約第五條約定及民法第四百二十九條第一項規定，應由上訴人負擔。被上訴人既已 自行僱工修繕，依民法第四百三十條規定，自得將上開修繕費自租金內扣除，被上訴 人主張以其中十八萬元修繕費與所欠租金抵銷，應可採信。二十萬零一百元減十八萬 元，餘二萬零一百元。又以積欠二期以上之租金為由而欲終止租約者，須先以擔保金 抵償後，欠租達二個月以上，土地法第一百係第三款規定甚明，該擔保金亦即押租金 。按被上訴人於訂約時，曾給付押租金三萬八千元與上訴人，為兩造所不爭執，且有 租約所載足憑，以該押租金抵償前開抵銷後之欠租二萬零一百元後，尚有一萬七千九 百元，即被上訴人於八十一年九月十五日並無欠租，更無積欠二個月以上租金可言。 上訴人以被上訴人欠租為由之催告及終止租約均不生效力。上訴人另主張為規劃行員 訓練中心，擬收回系爭房屋作為管理站使用，並提出委託規劃契約書、基本規劃報告 等為證。惟查上訴人所管有位於系爭房屋附近之台北地區原美軍眷舍，尚有數棟房屋 ，上訴人於八十一年二月二十六日函知該地區租期將屆滿之租戶，於同年三月十二日 前往管理站抽籤續租，有被上訴人提出之上訴人通知函可稽，上訴人仍有空屋作為管 理站新址之用，客觀上即難認有收回系爭房屋自用之正當理由及必要。況行員訓練中 心現仍在規劃中，其建築之時間、藍圖均未確定，舊管理站亦未拆除，為上訴人所不 爭執，足見目前尚無收回系爭房屋之必要。核與土地法第一百條第一款所規定收回自 住之要件不合，上訴人據以請求終止租約收回系爭房屋，亦非正當。又本件系爭房屋 租約尚未合法終止，不生損害金之問題，從而上訴人訴請被上訴人遷讓房屋、給付租 金、損害金，及在原審追加租金、損害金，均屬無據，不能准許，並說明兩造其餘攻 擊或防禦方法，於本件判決結果不生影響，無逐一論究之必要。爰維持第一審所為上 訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，經核於法並無違背。上訴論旨，仍執陳詞 ，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由 。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 許 朝 雄 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 八 日