減少價金等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一一八九號 　　上　訴　人　趙藤雄 　　訴訟代理人　李永然律師 　　　　　　　　李秀芬律師 　　被 上訴 人　謝鈴敏 右當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國八十四年五月十五日台灣高等 法院第二審判決（八十三年度上字第一四一九號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國七十九年六月上旬向上訴人購買其所建「台北加州」大 廈Ｆ五棟十三樓房屋及其基地應有部分，約定房屋面積室內為三九‧三坪，公共設施 為五坪，共四四‧三坪，總價新台幣（下同）五百二十五萬元。八十一年一月八日交 屋後，伊發覺房屋之室內面積僅有三二‧四二坪，短少六‧八八坪，自屬不完全給付 。依民法第二百二十七條規定，伊得請求上訴人賠償損害等情，求為命上訴人給付八 十一萬五千三百四十九元及加給法定遲延利息之判決。 上訴人則以：建物平面圖並非兩造契約之內容，系爭房屋之坪數超過約定之坪數，兩 造並未約定室內面積應為三九‧三坪，伊交付之房屋，符合債之本旨。所謂使用面積 ，包括當樓層之電梯間、樓梯間等「小公」，計入「小公」後，使用面積並無不足。 被上訴人就系爭房屋增加之面積，尚且給付伊十二萬元，可見雙方已就坪數爭議達成 和解。況坪數不足為瑕疵擔保問題，被上訴人逾一年後始主張，其請求權已罹於消滅 時效等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人就其主張之事 實，業據提出買賣契約書、建物所有權狀及建物登記簿謄本為證。上訴人雖以前揭情 詞置辯，然查被上訴人洽購系爭房屋時，上訴人係指派售屋小姐陳莉莉以上訴人製作 之平面圖，向被上訴人說明房屋面積與平面圖所載相符，業據證人林美月證述屬實。 該平面圖關於私有面積、公共面積及房屋格局之表示，當然成為契約之內容。上訴人 辯謂平面圖非屬契約之內容，為不足取。次查系爭房屋之平面圖載明「使用面積三九 ‧三坪，公共面積五坪，總面積四四‧三坪」，上訴人交付之房屋，其私有面積為三 二‧三九二坪，私有面積部分，短少六‧九○八坪，則被上訴人主張短少六‧八八坪 ，依民法第二百二十七條不完全給付之規定，請求上訴人賠償損害，自非無據。上訴 人雖又抗辯：使用面積應包括「小公」，伊交付之房屋，面積並無不足，兩造已就坪 數爭議達成和解，被上訴人之瑕疵擔保請求權已罹於消滅時效云云。惟查使用面積應 指僅供被上訴人使用者而言，不包括「小公」部分，而私有面積如有短少，勢必減少 房屋之效用及價值，系爭房屋私有面積確實短少六‧九○八坪，自屬瑕疵給付及不完 全給付。又兩造會算坪數追加款時，僅就總坪數增加為計算，對使用面積之減少則未 涉及，足見被上訴人未對坪數之不足表示同意。上訴人此部分之抗辯，仍無足取。查 兩造買賣契約第一條約定，如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分之一‧五時， 其超過或不足部分雙方同意以本件平均單價為計算依據，多退少補。所謂平均單價， 指契約第七條之房地總價除以第一條之房屋總坪數之價錢，被上訴人係以平均單價十 一萬八千五百十元購買系爭房地，短少六‧九○八坪，共八十一萬八千六百六十七元 ，被上訴人請求上訴人賠償八十一萬五千三百四十九元本息，未超過上開金額，自無 不合，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 查兩造不爭之買賣契約第一條後段約定：如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分 之一‧五時，其超過或不足之部分，雙方同意以本約平均單價為計算依據，多退少補 。依此約定，誤差在百分之一‧五之範圍內者，似均無需退款或補償。乃原判決命上 訴人賠償被上訴人坪數不足之損害時，竟未將該百分之一‧五扣除，已有可議。次查 房屋坪數及土地應有部分均有不足時，以房地之平均單價計算出賣人應賠償之金額， 固屬合理，惟本件建物總坪數並無不足，倘土地應有部分亦無不足時，能否仍依房地 之平均單價計算上訴人應賠償被上訴人因私有面積短少之損害，即不無研求之餘地， 原審疏未注意及此，亦有未合。又兩造所訂買賣契約第一條載明：「房屋坪數約為四 四‧三坪，上開房屋坪數包括室內、陽台、梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內 」，而上訴人交付被上訴人之房屋包括公共設施在內，其面積為四八‧七五四坪，已 超過買賣契約約定之四四‧三坪，有建築改良物登記簿謄本在卷可稽。原審未查明依 建築法令及建築術成規，上訴人交付之房屋，其室內、陽台等面積與電梯間、樓梯間 、走道及其他公共設施等面積之比例，是否在合理範圍內，遽認上訴人所為之給付， 係屬瑕疵給付及不完全給付，並有疏略。再「使用面積」與「公共面積」併列於預售 屋廣告，則使用面積除住戶之專有部分外，尚包括當樓層其他住戶共同持分之共同使 用面積（例如當樓層之電梯間、樓梯間、走道、通道等俗稱「小公」之面積），有中 華民國建築投資商業同業公會全國聯合會建投全聯字第一三八二號函在卷可稽。參 以系爭房屋廣告平面圖復將電梯間、樓梯間、走道及通道等標示在該平面圖內，上訴 人抗辯所謂使用面積應包括該電梯間、樓梯間等俗稱「小公」在內，是否毫無足採， 亦非無疑。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 陳 國 禎 法官 劉 延 村 法官 許 澍 林 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 十二 日 Ｍ