減少價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一一九一號 　　上　訴　人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　上　訴　人　丙○○ 　　訴訟代理人　蘇弘志律師 右當事人間請求減少價金事件，兩造對於中華民國八十四年四月二十四日台灣高等法 院第二審判決（八十二年度上字第一七四一號），各自提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人乙○○、甲○○依次請求上訴人丙○○給付新台幣柒拾貳萬肆 仟參佰壹拾捌元、柒拾貳萬零貳佰貳拾貳元本息之附帶上訴及駁回上訴人丙○○之上 訴，暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人乙○○、甲○○主張：伊於民國七十七年十一月二十八日分別向對造上訴 人丙○○購買其所建「台北加州」大廈Ｃ五棟一樓、Ｃ四棟一樓房屋及其基地應有部 分，約定房屋面積室內為四八‧一坪及四四‧三坪，公共設施為六坪及五‧八坪，總 價各為新台幣（下同）一千零九十萬元及一千零十八萬元。嗣丙○○將房屋交付後， 伊發覺房屋之室內面積僅有四一‧八坪及三八坪，各短少六‧三坪，自屬不完全給付 。依民法第二百二十七條規定，伊得請求上訴人賠償損害等情，求為命丙○○依次給 付乙○○、甲○○一百二十六萬九千三百十八元、一百二十八萬零一百二十二元及其 法定遲延利息之判決（乙○○及甲○○另請求丙○○賠償車位之損失各三十萬六千九 百二十三元部分，已受敗訴判決確定）。 上訴人丙○○則以：建物平面圖並非兩造契約之內容，兩造並未約定室內面積應為四 八‧一坪及四四‧三坪，伊交付之房屋，其面積合於契約之約定。所謂使用面積，包 括當樓層之電梯間、樓梯間等「小公」，計入「小公」後，室內面積並無不足。況坪 數不足為瑕疵擔保問題，上訴人乙○○、甲○○逾六個月始主張，已生失權效果等語 ，資為抗辯。 原審維持第一審所為命上訴人丙○○依次給付上訴人乙○○、甲○○五十四萬五千元 、五十五萬九千九百元及其利息之判決，駁回丙○○之上訴，及駁回乙○○、甲○○ 之附帶上訴，係以：上訴人乙○○、甲○○就其主張之事實，業據提出買賣契約書、 建物所有權狀及「台北加州」Ｃ、Ｄ區一樓總配置圖為證。上訴人丙○○雖以前揭情 詞置辯，然查所謂私有面積，應係指私人所得單獨使用者而言，大樓之樓梯間、走道 、空地等「小公」，非僅私人可單獨使用，自不屬私有面積。又乙○○、甲○○洽購 系爭房屋時，丙○○係持廣告平面圖向其等解說，其等認為圖上所示私有面積足敷使 用，始決定購買，為丙○○所不爭執，該圖自可補兩造契約之不足。丙○○辯謂：廣 告平面圖應排除於契約之外，私有面積應包括「小公」，伊交付房屋之面積符合契約 所定云云，不足採信。乙○○、甲○○主張丙○○所交付房屋之私有面積各短少六‧ 三坪，既屬可取，則其等依給付不完全之法律關係請求丙○○賠償損害，自非無據。 查兩造契約僅約定買賣之總價金，並未區分房屋及土地之價金各為若干，乙○○、甲 ○○主張依房地之總價金除以房屋坪數之平均單價作為私有面積短少求償之單價，因 其公共面積之坪數較契約約定之面積增加，其等亦受有利益，依損益相抵原則，自應 扣抵其利益，以符公平。斟酌其等私有面積分別短少六‧三坪，公共面積分別增加相 同面積，該面積占總面積之百分之十三及十四等情，應依序以總價百分之五及五‧五 計算賠償金額方屬合理，計算結果，乙○○部分為五十四萬五千元，甲○○部分為五 十五萬九千九百元，其等請求丙○○給付之金額在上開金額範圍內連同其法定遲延利 息，核無不合，應予准許，超過部分，則不應准許等詞，為其判斷之基礎。 查兩造不爭之買賣契約第一條後段約定：如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百分 之一‧五時，其超過或不足之部分，雙方同意以本約平均單價為計算依據，多退少補 。依此約定，誤差在百分之一‧五之範圍內者，似均無需退款或補償。乃原判決命上 訴人丙○○賠償上訴人乙○○、甲○○坪數不足之損害時，竟未將該百分之一‧五扣 除，已有可議。次查房屋坪數及土地應有部分均有不足時，以房地之平均單價計算出 賣人應賠償之金額，固屬合理，惟土地應有部分倘無不足時，能否仍依房地之平均單 價計算賠償額，即不無研求之餘地。又賠償權利人基於與受損害之同一賠償原因受有 利益者，法院固應將其利益自損害中扣除，以定損害賠償之金額，然其應扣除之利益 為若干，法院必須詳予調查審認，非謂法院得任意定其數額。原審對於上訴人乙○○ 、甲○○所購房屋之土地應有部分是否不足，以及其等基於受損害之同一原因所受之 利益究為若干，胥未調查審認，率以系爭房地總價之百分之五及五‧五計算損害賠償 額，命上訴人丙○○賠償上訴人乙○○、甲○○，亦嫌率斷。再原審未查明依建築法 令及建築術成規，上訴人丙○○交付之房屋，其室內面積與公共設施面積之比例，是 否在合理範圍內，遽認其所為之給付為不完全給付，並有疏略。兩造上訴論旨，各自 指摘原判決不利於己部分為不當，求予廢棄，均非無理由。 據上論結，本件兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七 十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 陳 國 禎 法官 劉 延 村 法官 許 澍 林 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 十二 日