返還保證金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一二○一號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　王正喜律師 　　被 上訴 人　瑞群有限公司 　　法定代理人　劉燕飛 右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十四年七月十日台灣高等法 院台中分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第五○號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件被上訴人主張：伊前向上訴人承租坐落台中市○○路○段二○、二二、二四號房 屋，交付保證金新台幣（下同）三百萬元及支票六張。雙方已於民國八十一年六月十 日合意終止租約，伊並依約於同年七月十五日前將房屋點交與上訴人之新承租人惠康 股份有限公司（下稱惠康公司）。惟上訴人事後竟拒不退還保證金及支票等情，爰求 為命上訴人給付三百萬元並加計法定遲延利息及交還支票之判決（第一審僅判命上訴 人給付被上訴人二百六十六萬五千元本息並交還支票三張，其餘部分判決被上訴人敗 訴，被上訴人未據聲明不服，另上訴人對交還三張支票敗訴部分亦未據聲明不服。 上訴人則以：被上訴人未依約將租賃之房屋交還伊，且原租約第五條約定系爭房屋之 原有設備及新增設備均屬伊所有，被上訴人擅將設備轉售與惠康公司，被上訴人已違 約在先，返還上開租賃保證金之條件即未成就，伊並已通知被上訴人如數沒收該保證 金。況被上訴人出售屬伊所有之物，獲得五百三十四萬四千七百三十元之不當利益， 伊亦得依法主張抵銷等語，資為抗辯。 原審維持第一審判命上訴人給付二百六十六萬五千元本息所為其敗訴之判決，駁回其 上訴，無非以：查被上訴人主張之事實，業據提出兩造簽訂之房屋租賃附強制執行契 約書、合約書、終止房屋租賃合約書，上訴人與惠康公司簽訂之房屋租賃附強制執行 契約書，被上訴人與惠康公司簽訂之資產買賣合約書等件為憑。依兩造簽訂之上開終 止房屋租賃合約書之記載，上訴人並未明示反對被上訴人就系爭租屋期前遷還之意思 。參諸證人惠康公司總經理陳維信結證稱：「……甲○○用口頭講只要與瑞群講好就 可以動……」，「……我們是由瑞群公司直接依照買賣合約書點交給我們……，有跟 甲○○說，我們與瑞群公司談轉讓的事」，「他（甲○○）有說你們做我會配合，只 要瑞群講好就可進去裝璜……」各等語（一審卷八十六頁、原審更字卷四十五、四十 七頁），以及兩造與惠康公司就上開租約之終止與簽訂，於辦理公證時，代表被上訴 人簽約之證人劉慶賀及惠康公司陳維信、上訴人均同時在場（有認證書足憑）等情觀 之，顯見上訴人與惠康公司簽訂租約時，已知惠康公司於租期開始即要營業，須提前 裝璜房屋，且未表示反對租期屆滿前交予惠康公司裝修，僅表示房屋結構不可動無疑 。另證人詹希文（被上訴人承租系爭房屋經營超級市場之前手卜蜂公司之督導）並證 稱：「我們不做超級市場直接交給劉慶賀」云云（原審上字卷第二宗三十四頁），可 見被上訴人向上訴人承租系爭房屋經營超級市場時，亦直接由前手卜蜂公司依房屋現 狀點交，而未經由上訴人之手。而此種點交方式，上訴人復未為任何反對，故劉慶賀 證稱：「八十一年六月十日終止契約時，有經甲○○口頭同意，交給惠康公司陳經理 」等語（原審上字卷第一宗五十九頁），顯與事實相符，堪足採信。是被上訴人依上 訴人之同意，按與卜蜂公司頂讓之模式，於上訴人與惠康公司簽訂租約後，在被上訴 人租期屆滿前，將系爭房屋之現狀交與惠康公司，應已就系爭房屋發生遷讓之效力， 核與兩造終止房屋租賃合約書第二條所載，被上訴人應於八十一年七月十五日前遷還 房屋之約定無違，上訴人抗辯被上訴人未於租期屆滿前交還系爭房屋，違反契約約定 乙節，殊不足取。又查系爭房屋出租與卜蜂公司經營超級市場時係空屋，原有之天花 板、門窗、裝璜等均被卜蜂公司拆除重新裝璜，且該房屋之水電、空調、照明、冷凍 等系統、作業場所隔間、瓦斯消防等設備及招牌等其他生財器具設備，皆由卜蜂公司 裝置。該公司於八十年六月二十五日與劉慶賀簽訂買賣合約書，以一千餘萬元之代價 將上述裝璜、設備讓售與劉慶賀，交由被上訴人經營超級市場，嗣被上訴人再以一千 二百八十萬元代價將該屋現有之裝璜、生財器具、設備轉讓與惠康公司等事實，亦據 證人詹希文、陳維信、劉慶賀證明屬實，復有其簽立之買賣契約書、資產買賣合約書 、照片在卷足稽。而上訴人於卜蜂公司就系爭房屋為裝璜、裝修增設時，並未為任何 異議，且卜蜂公司於終止租約後亦未向上訴人要求任何補償，上訴人亦依約將保證金 三百萬元返還卜蜂公司，此為不爭之事實。且被上訴人向上訴人承租系爭房屋時，上 訴人亦未向被上訴人表示租賃物內有屬上訴人所有之設備，須向上訴人購買，足證卜 蜂公司之修繕、裝璜、改造增設等行為，無影響系爭房屋之結構體情事，則被上訴人 承受卜蜂公司租屋所留之現狀，並由該公司直接交付，租賃期間上訴人又未曾指責被 上訴人有影響該屋結構之行為，故上訴人未提出任何證據，僅憑被上訴人出售設備與 惠康公司，即謂被上訴人於租賃期間未經同意，將原有設備進行改裝換新，自屬違約 云云，洵有未合。再查上訴人出租系爭房屋與惠康公司，及惠康公司受讓被上訴人所 經營之超級市場時，並未向惠康公司表示須購買租賃物內之設備或裝璜，此情已據證 人陳維信證明屬實，並為上訴人所不爭（原審更字卷四六、四七、六九頁），參以證 人詹希文證稱：「頂讓不包括房屋結構體，我們總共花三千多萬元，頂讓給劉慶賀才 一千多萬元，搬不動的無法頂讓」云云（原審上字卷第二宗三十五頁），可見各該頂 讓之範圍均未包括系爭房屋結構體及固定不可拆除之設施無疑。至頂讓之買賣合約書 中，將一些固定不可分部分亦列入估價範圍，實係對頂讓營業場所之全面評估，當然 對所有設施、裝璜之使用價值亦計算在內，此為一般營業場所頂讓之慣例，是以證人 陳維信證稱租約第五條規定之設備僅是向瑞群公司買使用權云云，尚非無據。何況上 訴人與惠康公司所訂之租約第五條，與兩造原訂租約第五條，二者內容相同，均載明 以現狀出租，現狀以外之修理、增設、改造裝飾，必先徵得上訴人書面同意，租期屆 滿或終止租約時無條件歸上訴人所有。而證人陳維信更證稱：終止租約後，裝璜及固 定不能拆除者，變電設備等依約應歸還甲○○所有，如再轉讓他人，亦令再向受讓人 收取代價等語（原審更字卷四六頁），可見被上訴人將其購自卜蜂公司超級市場之資 產設備，再轉售與惠康公司得款一千二百八十萬元，實難認有不當得利情事。上訴人 主張被上訴人將系爭房屋內屬於其原有設備及新增設備出售惠康公司得款五百三十四 萬四千七百三十元，為不當得利，誠屬誤會，不足採信。其抗辯已沒收保證金並以上 開五百三十四萬四千七百三十元款項互為抵銷云云，均非足取。從而，被上訴人本於 兩造合約書之約定，請求上訴人返還上開保證金二百六十六萬五千元（扣除被上訴人 自認半個月租金未付之三十三萬五千元部分），並加付法定遲延利息，即屬正當，應 予准許等詞，為其判斷之基礎。 惟查兩造簽訂之上開房屋租賃附強制執行契約書第五條記載：「租賃物以現狀出租… …現狀以外之修理增設改造裝飾……租賃期間屆滿或終止租約時乙方（被上訴人）同 意以無條件歸甲方（上訴人）所有，不論其費用係乙方付出，乙方願意拋棄一切權利 並不得向甲方要求任何之補償」，第十七條約定：「乙方因營業之需要所設之變電場 設備於租賃終止時乙方願意無條件過戶轉讓甲方」各等語（一審卷十七－十九頁）。 而上訴人復抗辯稱：被上訴人將伊原設備（如明細表）值三百七十四萬四千二百三十 元及新增設備一百六十萬零五百元（如明細表）售賣與惠康公司，該設備依約原應於 終止租約時歸伊所有。被上訴人獲有五百三十四萬四千七百三十元之不當得利，伊得 主張互為抵銷云云，並提出該原有暨新增設備明細表，及被上訴人讓售與惠康公司固 定資產之合約附件為證（一審卷五十、六十九、七十一－七十七、一二七、一二八頁 、原審上字卷第一宗五、六、一八六、一八七頁及更字卷十五－十六頁）。究竟該明 細表所列之原有或新增設備，諸如變壓器、電線、配電盤、動力配電盤……等項，依 上開兩造契約之約定，是否應歸上訴人所有﹖果屬上訴人所有，被上訴人如將之售賣 與惠康公司，能否謂其非受有不當得利，即非無再進一步研求之餘地。且該設備若已 屬上訴人所有，則兩造租約終止時，被上訴人似已喪失其使用權能。此時，被上訴人 得否再將該物品之使用權讓售與他人，亦非無疑。乃原審竟採信陳維信之證言，認定 惠康公司係向被上訴人承買使用權，頂讓之買賣契約係將所有設施及裝璜之使用價值 一併計算在內，進而為上訴人不利之論斷，自有未合。又惠康公司提出其與被上訴人 簽訂之資產買賣合約書（原審上字卷第一宗一三一－一四○頁），有關各項資產設備 均分別列有單價、總價，賣方並表示同意出售移轉及交付買方，其中上訴人所指為其 所有之原有及新增設備部分，是否僅就其使用價值為讓售，亦有待澄清。上訴論旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄，難謂無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 十 日