返還土地

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一二一八號 　　上 訴 人　甲○○ 　　被上訴人　乙○○ 　　　　　　　丙○○ 右當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國八十四年九月二十六日台灣高等 法院第二審判決（八十四年度重上字第二四六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：坐落基隆市○○○段深澳坑小段一六四之一、三三五及三二九號等 土地共十二筆（嗣分割增為十四筆），係伊父母所遺，由伊與訴外人何碧雲、何素梅 、何素蘭四人共同繼承，應有部分各四分之一。民國七十八年四、五月間，伊擬將前 開土地所有權應有部分出賣於被上訴人乙○○，乙○○表示希望整筆承購，伊遂與何 素梅之繼承人及其他共有人協商，渠等同意以與伊同一之條件，將其應有部分出賣於 乙○○。除何素蘭單獨簽約外，其餘共有人於七十八年五月十一日共簽一紙買賣契約 ，伊部分價金為新台幣（下同）一千七百零三萬八千三百九十三元。伊與其餘共有人 先後在七十八年、七十九年間將出賣之土地完成移轉登記手續於乙○○，其中三三五 號土地則登記於乙○○所指定之被上訴人丙○○。詎乙○○拒付第二、三期款，伊於 八十一年十二月二十三日催告限其五日內付款，逾期即解除契約，乙○○仍未置理， 買賣契約業已解除，伊自得請求回復原狀，並代位乙○○對丙○○終止信託關係，請 求將出賣之土地所有權應有部分各四分之一移轉登記返還於伊。若認解除條件未備， 則乙○○依約應給付未付之價金九百三十九萬一千零七十一元等情。先位聲明：求為 命乙○○將系爭一六四之一號土地所有權應有部分四分之一、丙○○將系爭三三五號 土地所有權應有部分四分之一移轉登記於上訴人；備位聲明：求為命乙○○給付九百 三十九萬一千零七十一元（此係在原審減縮之金額）及自八十一年十一月二十八日起 至清償日止之法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：系爭土地係整筆買賣，並非所有權應有部分之買賣，上訴人未依約履 行處理地上物責任，伊尚無給付第二、三期款之義務等詞。資為抗辯。 原審以：上訴人與共有人於七十八年間將前述一六四之一、三三五、三二九、二○四 之四（嗣分割出二○四之一九）、三三○、三三七、三三八、三四一、三三五之一、 三四五、三三九（嗣分割出三三九之一）、三四三之一號等十二筆土地，以七千六百 三十三萬二千零四元出賣於被上訴人乙○○，上訴人已收取價金七百六十四萬七千三 百二十二元，上開土地亦已先後移轉登記於乙○○或其指定之人，系爭一六四之一號 土地登記為乙○○所有；系爭三三五號土地登記為被上訴人丙○○所有等情，為兩造 所不爭，並有不動產買賣契約（以下稱買賣契約）、土地登記簿謄本可稽。查上訴人 所提出之買賣契約書上所載日期為七十八年五月十一日，出賣人為何素蘭、甲○○（ 即上訴人）、何碧雲及何素梅之繼承人郭窓能、何添水、郭金鐘、郭崇華、郭博文、 郭金德、郭文洲、郭慧美。上訴人及何碧雲、何素蘭、郭窓能均於契約書上蓋章，契 約上係記載價金之總額。且自買賣契約第二條、第九條、第十一條及第十六條約定之 內容，可知各共有人非僅就自己應有部分負責，對其他共有人之部分亦應負連帶責任 ，應共負處理地上物點交之義務。又乙○○與何素蘭雖於七十八年八月三十一日另訂 有不動產買賣特別約定，惟自該特別約定第一條、第二條及第十六條約定內容以觀， 足認何素蘭除特別約定部分外，餘仍依七十八年五月十一日之買賣契約條件，該約定 書何素蘭就登記伊共有之八筆土地，對他共有人部分仍負連帶賠償之責，且未排除處 理地上物點交義務。經核，買賣契約第三條約定：定金（價款三成）即二千二百八十 九萬九千六百零一元；第五條約定：「第二次價款交付辦法（價款之三成）二千二百 八十九萬九千六百零一元，俟上開土地（按即買賣之十二筆土地）測量鑑界完畢及地 上物點交與甲方（即乙○○）管理及由甲方自由處理後付清第二次價款」；第十七條 約明：「第三次款（即尾款）三千零五十三萬二千八百零二元，待乙方（即出賣人） 履行上述各條件規定（按即第十六條以前各條）完畢後及上開十二筆所有權全部移轉 登記完畢當時，甲方付清第三次款。」依上約定，第二期款係在土地鑑界完畢及地上 物點交後給付，第三期款則在第十六條以前各條包括第九條之鑑界，點交履行完畢並 完成移轉登記後給付。上訴人主張第二期款於移轉登記後，縱未點交亦應給付，殊無 足取。茲買賣之土地，現仍有第三人占用，業經第一審囑託基隆市地政事務所及台灣 省政府地政處土地測量局測量屬實，有複丈成果圖及鑑定圖可稽。上訴人方面出賣人 顯未履行處理地上物點交義務。上訴人主張，伊無處理被占用部分之地上物後點交之 義務云云，難謂有理。其次，上訴人主張，伊已履行請求第三期款時之移轉登記義務 ，自應認乙○○已默示承認伊已履行請求第一、二期款之要件云云。然為被上訴人所 否認。且依買賣契約約定移轉登記文件係於給付定金時即應交付，而非第二期款付款 之後始交付。故辦理移轉登記事宜於定約後即已進行，無須俟土地點交以後，尚難以 此認定，乙○○有上開所謂之默示承認情事。至上訴人主張，乙○○對何素蘭部分之 價金已全數付清，對郭窓能等部分之價金亦大部分付清一事，縱令為真，乙○○提前 給付價金之行為亦無從憑以認定其有免除何素蘭、郭窓能等之點交義務。又系爭買賣 土地固已移轉登記為被上訴人乙○○所有，然有關地上物之處理，非以所有人身分訴 請排除為唯一方法，上訴人方面亦可與地上物所有人協議解決，於上訴人依約應負排 除地上物占有之義務無碍。故上訴人主張，伊已非土地所有人，無法排除第三人之占 有再為點交云云，亦非可取。雖第三人占有面積比例小，上訴人仍係未履約，無權要 求乙○○選擇減少價金，履行給付其餘價金之義務。上訴人稱，被上訴人應選擇解除 契約，或以自己名義訴請拆遷，請求減少價金之一方式，殊無足採。綜上，定金部分 均已付清，其餘第二、三期款，乙○○於上訴人方面出賣人點交後始有給付義務。上 訴人既未履行其應先履行之點交義務，逕催告乙○○給付二、三期款，並據以解除契 約，為法所不許。其備位聲明，請求給付二、三期款亦無依據。至於遭第三人所占面 積縱令比例不大（全部土地九○、四五一平方公尺，基隆市地政事務所測量第三人占 用面積為七九六平方公尺，台灣省政府地政處土地測量局測量第三人占用面積為二○ 三平方公尺），且在全部土地之邊緣部分，被上訴人取得土地所有權已五年有餘（七 十八、七十九年間登記），但上訴人既遲不履行點交義務，乙○○依約未付第二、三 期款，難謂與誠信原則有違。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決（減縮部分除外） ，駁回其上訴。 查上訴人方面出賣之全部土地已移轉登記為被上訴人乙○○或其指定之丙○○所有， 定金部分均已付清。又買賣之土地全部面積九○、四五一平方公尺，其遭第三人占有 部分，依基隆市地政事務所測量之面積為七九六平方公尺，台灣省政府地政處土地測 量局測量之面積為二○三平方公尺，比例不大，且在全部土地之邊緣部分，被上訴人 取得土地所有權已五年有餘，為原審合法確定之事實。則上訴人於原審主張：土地自 移轉予被上訴人之日起，被上訴人即可全權掌控買賣標的，今遭多人占用，即將責任 劃歸上訴人負擔，令人難服。故即或有土地遭人占用情事，亦惟有身為所有人之被上 訴人可以訴請排除，被上訴人不思救濟，反要求對系爭土地已無任何權源之上訴人排 除他人占用後再盡點交義務，此非權利濫用，是何﹖被上訴人既不願自行訴訟排除， 分明有恃於產權已在手中，還付甚麼價金，第一審法院肯認其主張，無異公然鼓勵違 反誠信、公平原則。今被上訴人對其他共有人有的全數付清價款，有的已付到八成， 均無主張點交義務之合理理由，却獨強求僅具四分之一「持分權」之上訴人一人排除 占有、負責點交，其請求權之行使是否可行﹖有無違反契約誠信原則﹖是否權利濫用 ﹖第一審法院均未予調查，即率予肯認，判決誤謬，不言可諭云云（見原審卷第四四 頁、四五頁）自屬重要攻擊方法。倘上訴人方面出賣人未能點交者，僅占出賣土地全 部之極小邊緣部分，且因已辦畢所有權移轉登記，致無從請求占有之第三人返還土地 履行點交義務；被上訴人竟藉此拒絕給付價金，是否與誠實及信用原則無違，不無研 求之餘地。若被上訴人之拒絕給付價金，有違誠信原則，似不能指上訴人之解除契約 ，為法所不許。原審對前述上訴人之攻擊方法未遑詳加審酌，遽為上訴人敗訴之判決 ，自嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違誤，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 三十一 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 十一 日