拆屋還地

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一二二八號 　　上　訴　人　偉祺建設股份有限公司 　　法定代理人　魏 金 忠即 　　　　　　　　魏 錦 讓 　　　　　　　　魏 瑚 員 　　訴訟代理人　嚴 　　參　加　人　張黃淑靜 　　　　　　　　　　　　　送達 　　被 上訴 人　甲 ○ ○ 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年五月一日台灣高等法院 台中分院第二審更審判決（八十三年度上更㈣字第一三○號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決關於命上訴人拆屋還地及負擔訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台中分院 。 理 由 本件被上訴人主張：坐落台中市○區○○段二六三號土地原為訴外人紀政潭所有，經 台灣台中地方法院（下稱台中地院）查封拍賣，由伊標得，並於民國七十三年六月五 日辦妥所有權移轉登記，其中如原判決附圖（下稱附圖）㈠所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分，由 上訴人建造房屋無權占有等情，爰本於所有權，求為命上訴人拆除附圖㈡所示甲二－ 一、甲二－三、甲二－四等三戶房屋外之其餘地上建物，並將各該部分之土地交還於 伊之判決（逾附圖㈠所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分之請求，經原法院前審即七十九年度上更㈡ 字第七八號為被上訴人敗訴之判決；如附圖㈡所示甲二－一、甲二－三、甲二－四號 房屋及交還該部分土地，亦經原法院前審即八十一年度上更㈢字第三二號為被上訴人 敗訴之判決，均未據被上訴人聲明不服，已告確定）。 上訴人則以：被上訴人之前手紀子楨、紀政潭將系爭土地出賣與伊建造房屋，嗣因伊 財務困難，由購買房屋之客戶成立自助委員會繼續興建，並付清土地價金，詎因紀子 楨、紀政潭出具文件之印鑑錯誤，致未能辦理所有權移轉登記。伊已將系爭土地上房 屋之事實上處分權讓與承購戶，被上訴人不得請求伊拆除。又被上訴人明知系爭土地 上有建物仍予買受，係默許房屋繼續使用基地，其請求拆除地上房屋，為權利濫用， 有害公共利益，無予保護之必要。且占用系爭土地之房屋已經法院查封，伊因之喪失 一切處分之權利，已屬給付不能等語，資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人敗訴部分之判決除確定部分外廢棄，改判命上訴人拆屋還 地，係以：㈠查坐落台中市○區○○段二六三號面積○‧二九七一公頃土地，原為訴 外人紀政潭所有，經被上訴人聲請台中地院查封拍賣，因無人應買，由被上訴人聲明 承受，並辦理所有權移轉登記完畢。上開土地嗣分割出同段二六三－八號至十八號等 筆，分割後系爭同段二六三號土地面積為○‧一八九一公頃，其中如附圖㈠所示Ａ部 分面積○‧○二一○公頃、Ｂ部分面積○‧○三七七公頃、Ｃ部分面積○‧○五四五 公頃，地上建有三棟五層鋼筋水泥造公寓式住宅房屋（以下簡稱系爭房屋），迄未辦 理建物所有權第一次登記，由訴外人成湘南等居住使用等情，為兩造所不爭，並有土 地登記簿謄本、不動產權利移轉證書及台中地院七十三年度執十二字第三三一一號強 制執行案卷可稽，復經一審法官會同台中市中正地政事務所派員勘驗無訛，有勘驗筆 錄及該所七十七年一月十八日七七中正地所二字第六四二號函附複丈成果圖可憑，自 屬真屬。㈡系爭土地原係由上訴人之前董事長魏錦水於六十七年五月二日，向訴外人 紀子楨、紀政潭買受，於辦理所有權移轉登記前，已交付上訴人建屋，上訴人自六十 七年六月起，即陸續預售其尚未興建之房屋，為兩造所不爭，並有上訴人公司變更登 記事項卡、土地買賣契約書及預定房屋買賣契約書、購買土地契約書可證。上訴人建 造系爭房屋中途，因財務狀況不佳，無力繼續施工（上訴人公司已於六十九年六月十 三日為解散登記，以現存董事魏金忠（即胡金忠）、魏錦讓、魏瑚員為清算人），經 與承買人等協調，於六十八年四月十四日訂立補充協議書，約定承買人等支持上訴人 復工，由上訴人擬定工程進度表，繼續完成施工，並自第十期起之房屋價款付款訂有 優惠辦法，有荔枝園復工會議紀錄及補充協議書可稽。足徵上訴人與系爭房屋承買人 間，仍係繼續原來之買賣關係。系爭房屋迄未辦理建物所有權第一次登記，則被上訴 人主張系爭房屋為上訴人建造取得所有權，洵無不合。被上訴人係經由法院拍賣取得 系爭土地之所有權，並非繼受紀政潭與上訴人間之買賣契約，自無庸受該契約之拘束 。縱令其買受時已知地上建有房屋，亦不得據此即認其所有權之行使應受限制。上訴 人將其所建系爭房屋出賣與各承買人等，依其買賣契約，固可認各承買人就系爭房屋 有事實上處分權，惟上訴人既仍為系爭房屋之所有人，本於所有權之作用即非無處分 權能，被上訴人訴請上訴人拆除系爭房屋，並無欠缺權利保護要件或當事人不適格可 言。㈢除附圖㈡所示甲二－一、甲二－三、甲二－四號三戶房屋以外之其餘房屋（以 下簡稱系爭其餘房屋），雖仍在執行法院查封中，惟其效力僅在禁止債務人即上訴人 就系爭其餘房屋自由處分，並不排除法院之強制執行，並無給付不能可言。㈣系爭二 六三號土地面積○‧二九七一公頃，換算為八九八‧七坪，六十七年間原地主紀子楨 、紀政潭以每坪一萬三千元售與魏錦水，總價為一千一百六十八萬餘元，而系爭房屋 之工程造價約一千零二十八萬九千二百零九元，有土地買賣契約書、台中市政府工務 局八十三年十二月十二日八十三中工建字第五七六○七號函附卷可考。系爭土地每平 方公尺公告現值已漲至二萬四千二百三十五元，共值七千二百萬餘元；系爭房屋現住 人買受迄今已十餘年，房屋折舊，價值更低，又屬老舊之違章建築，經市政府通知應 行拆除，是系爭土地與房屋之價值差異不可謂不大。且其開發後，能充分發揮土地效 用，有利社會經濟。從而，被上訴人訴請上訴人拆屋還地，係合法權利之行使，應予 准許。上訴人抗辯被上訴人權利之行使，係以損害他人為主要目的云云，即非可採等 詞，為其判斷之基礎。 按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與 讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人 ，此為本院所持之見解。查系爭房屋為違章建築，已由上訴人售與現住人成湘南等居 住使用等情，為原審認定之事實，而房屋之拆除復為一種事實上之處分行為，則依上 開說明，被上訴人能否請求已喪失事實上處分權之上訴人拆屋還地，即有詳加斟酌之 餘地。次查請求拆屋還地，而房屋為第三人占有居住者，如未命其遷出，似難着手執 行拆除。本件請求拆除之房屋約有六十戶，原審亦認為系爭房屋現由各承買人居住使 用，則在各承買人尚未遷出以前，得否遽命上訴人拆屋還地，亦有疑義。上訴論旨， 執以指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 六 月 六 日 最高法院民事第一庭 審判長法官 李 錦 豐 法官 楊 鼎 章 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 十四 日