返還定金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一二七一號 　　上 訴 人　乙○○ 　　被上訴人　甲○○ 右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十四年十月九日台灣高等法院 台中分院第二審判決（八十四年度上字第三四六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件上訴人起訴主張：伊於民國八十三年三月十一日經住商不動產中區忠明店（下稱 仲介公司）仲介，同意以新台幣（下同）一千一百三十九萬元購買被上訴人所有坐落 台中縣大里鄉○○段三九九－一號工業用地（下稱系爭土地）建廠，並先支付定金五 十萬元，系爭土地雖仲介公司言明可供建廠，惟經查詢，因屬畸零土地未能興建廠房 ，兩造於八十三年三月十六日商訂正式買賣契約時，被上訴人始表示不敢保證可供興 建廠房，未能簽約，致契約未成立，被上訴人無法律上之原因受有上開定金之利益， 依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還定金；嗣於原審主張：縱認本件買賣契約 業已成立，因該土地屬畸零地不能興建廠房，有民法第二百二十六條規定之可歸責於 債務人之事由，伊依第二百五十六條規定解除契約。且系爭土地不能興建廠房，而有 滅失或減少其價值或效用之瑕疵，伊依同法第三百五十四條規定，主張物之瑕疵擔保 責任，並依第三百五十九條規定解除契約，以補充理由狀繕本之送達為解除契約之意 思表示，被上訴人亦應返還定金等情，求為命被上訴人給付五十萬元，並加付自八十 五年五月十六日起算之法定利息之判決。 被上訴人則以：當初仲介公司明白告知上訴人，尚需購買鄰近之水利地始可建築，於 訂約前已將相關資料提供與上訴人，伊並未保證系爭土地可興建廠房，兩造間買賣契 約成立後，上訴人後悔不買，伊催告上訴人履行未果，已依約沒收定金，上訴人自不 得請求返還該定金等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：上訴人前 揭主張伊經仲介公司仲介，同意購買被上訴人所有之系爭土地，先支付定金五十萬元 之事實，已據其提出買賣定金收款憑證為證，且為被上訴人所不爭。兩造就買賣契約 之必要之點即標的物及價金均已同意，上訴人已交付定金，該買賣契約即已成立。本 件買賣契約成立時，兩造並未約定系爭土地必須可供興建廠房，而土地之利用不僅興 建廠房一途，上訴人僅以系爭土地屬畸零地不能興建廠房為由，主張因可歸責於被上 訴人之事由，致一部給付不能，依民法第二百二十六條第二項、第二百五十六條規定 解除契約，自屬無據。又證人即仲介公司之吳敏毓證稱，談買賣時，有將系爭土地之 地籍圖謄本、使用分區證明等相關資料交與上訴人，上訴人知有水利地云云。準此， 上訴人應對系爭土地之實際情形有所瞭解後始決定買受，其決定買受並交付定金時， 並未要求必需可以興建廠房始願買受，尚難以不能興建廠房即謂無通常之效用，其據 以主張解除契約，亦非可取。被上訴人以存證信函催告上訴人履行未果，依約沒收定 金，非屬不當得利。本件上訴人請求返還上開定金，自有未合等詞，為其判斷之基礎 。 按契約有預約與本約之分，其因當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定 ，視為成立之契約，究為本約抑係預約，應依其情事，解釋當事人之意思定之，不得 謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約。查卷附買賣定金收款憑證係屬仲介公司 印就之定型化憑證，僅記載買賣標的物及總價等之概略，並載明雙方約定於八十三年 三月簽訂不動產買賣書面契約（見第一審卷六頁）。則本件上訴人於八十三年三月十 一日交付定金時，兩造所成立者究為買賣系爭土地之本約抑係預約？兩造書立上開買 賣定金收款憑證當時之真意何在？即有進一步詳查究明之必要。原審泛謂兩造間買賣 契約業已成立，即有可議。次查證人即仲介公司之吳敏毓證稱，談買賣時，有將系爭 土地之地籍圖謄本、使用分區證明等相關資料交與上訴人，上訴人知有水利地云云， 堪予採信，為原審認定之事實。則上開資料之內容如何？依其記載觀之，系爭土地之 通常效用為何？倘上訴人主張系爭土地係工業用地為真實，該土地不能興建廠房，依 上開資料判斷，是否有減少其價值或減少其通常效用之瑕疵？上訴人何時如何知悉前 述水利地之情形？此與判斷被上訴人是否應負系爭土地之物之瑕疵擔保責任，上訴人 是否得據以解除契約，所關頗切，原審胥未調查審認，遽認尚難以系爭土地不能興建 廠房，即謂無通常效用，上訴人不得據以解除契約，亦嫌率斷。末查上訴人就請求被 上訴人返還定金五十萬元之法定利息部分，先則聲明自八十五年五月十六日起算（見 第一審卷四頁背面、原審卷四九頁正面），嗣又聲明自八十三年五月十六日起算（見 原審卷一八頁正面、一九頁背面、四九頁正面），前後不一，其請求利息究係自何日 起算，即欠明瞭，原審審判長未依民事訴訟法第一百九十九條第二項之規定予以闡明 ，逕依前一聲明而為判決（見原判決事實欄甲、一、㈡），經上訴人對之提起上訴， 亦有未合。本件事實究意如何，原審既未審認明確，本院尚難為法律上判斷。上訴論 旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 六 月 七 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 蘇 茂 秋 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 六 月 十七 日