租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一四○二號 　　上　訴　人　乙○○ 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　馬志錳律師 右當事人間租佃爭議事件，兩造對於中華民國八十四年八月三十一日台灣高等法院高 雄分院第二審判決（八十四年度上更㈠字第六七號），各自提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 原判決關於命上訴人乙○○返還土地及駁回上訴人甲○○對乙○○之其餘上訴暨各該 訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件上訴人甲○○起訴主張：對造上訴人乙○○於民國七十三年八月七日向伊承租坐 落屏東縣長治鄉○○段一三六四號面積○‧一一三四公頃及同段一三六三之一二號面 積一‧○八四一公頃等二筆耕地（下稱：訟爭土地），種植檳榔及果樹。約定以每期 檳榔樹之收益作為租金，租期為十八年。詎對造上訴人竟不自任耕作，於七十八年至 八十三年間，將訟爭土地分別轉租與訴外人謝進中、洪雙貴、葉榮家、洪令農等人， 再由葉榮家、洪令農轉租與第一審共同被告李貴，其轉租之行為，已違反耕地三七五 減租條例第十六條第一項、土地法第一百零八條規定，依上開條例第十六條第二項規 定，原訂租約無效，伊自得請求返還租賃物即訟爭土地，及依民法第七百六十七條規 定，請求其返還地上物。又因其違法轉租訟爭土地所收取之租金共新台幣（下同）五 十七萬三千元，係屬無法律上之原因所得之利益，並致伊於受有損害，依民法第一百 七十九條不當得利規定，伊亦得訴請返還等情，求為命對造上訴人將訟爭土地及其地 上物返還與伊，並給付伊五十七萬三千元及自訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息 之判決。（按：另上訴人請求第一審共同被告李貴返還訟爭土地及地上物部分，經原 審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人該部分之上訴後，未據上訴人聲明 不服）。 上訴人乙○○則以：伊僅將訟爭土地上之果樹（實）採收權轉讓與訴外人謝進中等人 ，並未轉租訟爭土地。所收取之五十七萬三千元，係讓與果實採收權之價額，非轉租 之租金等語，資為抗辯。 原審就第一審所為上訴人甲○○敗訴之判決，一部分廢棄改判甲○○勝訴（命上訴人 乙○○返還訟爭土地），一部分仍予維持，駁回甲○○對該部分之上訴（請求乙○○ 返還訟爭土地之地上物及給付五十七萬三千元本息），係以：上訴人乙○○僅將訟爭 土地上之芒果採收權出賣與訴外人謝進中、洪雙貴二人，已據該二人及證人周振文結 證屬實，固難認乙○○此部分之行為，有不自任耕作情事，惟其另於八十年十二月至 八十三年十二月間，將訟爭土地連同果園及一切設施，交付訴外人葉榮家、洪令農占 有耕作，收取三年份租金二十四萬元，有合約書為憑，並經葉榮家、洪令農、李貴等 人證明無訛，顯見葉榮家等人就訟爭土地為占有使用收益期間，上訴人乙○○自己未 再從事耕作。其所舉證人羅戊蘭所為證言及其於第一審勘驗現場前二週始在訟爭土地 上種植玉米，均不足證明其有耕作訟爭土地之事實。上訴人甲○○以上訴人乙○○將 向其承租之訟爭土地轉租與他人，原訂租約無效，依耕地三七五減租條例第十六條第 二項規定，請求乙○○返還訟爭土地，即屬有理。至訟爭土地上之農作物（地上物） 檳榔、芒果等，依雙方所訂合約書記載，均為乙○○所種植，約定須於租期屆滿後始 歸甲○○所有。而雙方之合約（租約）既係無效，非租期之屆滿，則甲○○依合約請 求乙○○返還訟爭土地上之地上物，自屬無據。又乙○○之就訟爭土地為使用收益， 係本於與甲○○間之租賃關係，縱乙○○有將訟爭土地轉租收取利益，亦與甲○○無 涉。甲○○除得依約請求乙○○給付所約定之租金外，尚不得依不當得利之法律關係 ，請求乙○○給付（返還）因轉租所得之租金五十七萬三千元本息等詞，為其判斷之 基礎。 查訟爭土地之承租人即上訴人乙○○因有耕地三七五減租條例第十六條第一、二項所 定將訟爭土地轉租而致其與出租人間之原訂租約無效情形，出租人雖得請求收回訟爭 土地，然依雙方於七十三年八月七日訂立之租約（合約書）記載，其乙方（出租人） 當事人除上訴人甲○○外，似尚有訴外人賴德英一人（見：第一審卷七頁背面），甲 ○○亦陳稱：「租約上有我太太（賴德英）的名字，是我們二人一起出租的」等語（ 見原審「上」字卷四二頁），是訟爭土地果係由甲○○及其妻賴德英二人「共同」出 租，該賴德英之「出租人」地位又未因甲○○嗣後於八十一年八月二十六日因「放領 」取得訟爭土地之所有權而喪失，則訟爭土地之出租人既有二人，僅由甲○○一人單 獨起訴，請求乙○○返還租賃物即訟爭土地與其本人，是否為法之所許﹖原審未詳為 勾稽，所為乙○○應返還訟爭土地與甲○○之判決，自屬可議。其次，物之構成部分 ，除法律有特別規定外，不得單獨為物權之標的物。未與土地分離之樹木，依民法第 六十六條第二項規定，為土地之構成部分（參見：本院二十九年上字第一六七八號判 例），倘兩造間所訂立之訟爭土地租約確屬無效，甲○○於請求乙○○返還訟爭土地 時，就尚未與土地分離屬於土地構成部分之檳榔及果樹等地上物，是否不得併予請求 返還﹖非無研求之餘地。雖原審雖認定乙○○所種植之該地上物，須於租期屆滿時， 始歸甲○○所有，但雙方之租約既屬無效，乙○○對訟爭土地已無權再為占有使用收 益，如謂仍可解為其租賃期限尚未屆滿，而排除甲○○對屬於土地構成部分之地上物 所得主張之權利，豈非矛盾！又耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂之原訂租約 無效，係指原訂租約無待於終止，當然向後失其效力而言（參見：本院八十年台再字 第一五號判例），訟爭土地之租約，已因乙○○之轉租而歸於無效，為原審所合法確 定之事實，則自該租約向後失其效力時起，乙○○之繼續占有訟爭土地，自屬無權占 有。苟其因此受有利益，而使甲○○受有相當於租金之損害，甲○○是否不得依不當 得利之法律關係，請求乙○○返還其所受之利益﹖亦滋疑義。兩造上訴論旨，各自指 摘原審判決其不利之前開部分為不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件兩造上訴均為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百 七十八條第一項判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 六 月 二十七 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 七 月 十一 日