返還價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一六○九號 　　上　訴　人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　　　　　　　木淑娟 　　共　　　同 　　訴訟代理人　高瑞錚律師 　　被 上訴 人　丙○○ 　　訴訟代理人　吳東一律師 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年五月二十九日台灣高等 法院第二審更審判決（八十三年度重上更㈡字第二五號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：上訴人乙○○、甲○○、木淑娟依次於民國七十九年二月一日、二 日及五日，向被上訴人購買坐落台北市○○區○○段二小段四六四、四六五地號土地 應有部分及地上建物各一戶，並依次分別支付買賣價金新台幣（下同）四百五十萬元 、三百九十五萬元、七百萬元。兩造所訂買賣合約書（以下稱合約書）第九條約定被 上訴人應於建造執照核發後三個月內開始施工，如因被上訴人之故而無法施工，被上 訴人願將已收之總款額無息退還。茲被上訴人逾期施工，依上開約定，自應將所收價 金返還伊。爰以訴狀繕本之送達，向被上訴人為解除契約之意思表示，契約既經解除 ，被上訴人亦應將所收價金返還等情，求為命被上訴人分別如數返還價金及加給法定 遲延利息之判決。 被上訴人則以：合約書第九條係約定伊「無法施工」，且未履行合約為伊無息退還款 項與上訴人之條件，非約定伊未於建造執照核發三個月內開工即應將已收價款全部退 還上訴人。台北市政府於核發建造執照後，規定變更施工方法，伊乃修正施工圖，致 延誤開工六日，此為不可歸責伊之事由。且伊僅遲延開工六日，上訴人亦繳納開工款 ，兩造顯有踐約誠意，上訴人以遲延開工為由解除契約，有違誠信原則。況伊積極施 工，上訴人違約拒付分期款，迭經催告，置之不理，伊已解除契約，依約所沒收之價 金不足以彌補損害等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：合約書第九條約定： 乙方（即被上訴人）為保證本約之履行負責，在建照核發後三個月內「開工」「施工 」，如因乙方之故無法「施工」者，乙方願將已收甲方（即上訴人）之總款額，無息 返還，甲方不得要求任何補貼或費用。該約定前段將「開工」、「施工」兩者併列， 後段僅約定乙方無法「施工」時雙方處理合約方法，同一約定前後內容不一，依「明 示其一、排除其他」之法理，合約書第九條後段所定乙方無法「施工」者，自不包括 乙方無法在三個月內「開工」之情形。合約書名為不動產「預購」買賣，實為「買賣 」不動產，業經兩造自認在卷，此項約定應解為被上訴人為履行出賣人之責任，應積 極施工，如其無法建造「施工」時，願退還已收之金額，如其遲延開工，僅構成給付 遲延，上訴人得依給付遲延之法則行使權利，亦得不行使權利，非當然發生上訴人得 請求返還價金之效果，故上訴人以被上訴人延誤開工日期為由，依合約書第九條約定 請求被上訴人返還價金，難謂有理。查上訴人自繳納開工款後，即未按期繳納其餘應 付款項，被上訴人曾於七十九年九月十日、同年九月十四日、同年十月二日及同年十 月八日，多次具函通知上訴人繳款，上訴人均置之不理，被上訴人復於七十九年十月 十六日委請律師發函通知上訴人於函到五日內繳付，逾期解除契約，並沒收已付全部 價金，上訴人亦置若罔聞，依合約書第十條、第十四條約定，委無不合。被上訴人沒 收上訴人所繳價金以充作違約金，此低於被上訴人所受之損害，違約金自無過高情事 ，被上訴人得全數沒收之。次查被上訴人於七十八年十二月二十一日領得建造執照， 七十九年三月二十七日開工放樣，領取建照與開工放樣，相差三個月又六天，被上訴 人未於建照核發三個月內開工，固為真實，然建築之開工期限僅為通常約定之期限， 從客觀情形觀之，殊無非於建造執照核發後三個月內開工不能達其契約目的之情事， 而兩造間復未就此項期間有特別重要之合意表示，故上訴人於第一審主張依民法第二 百五十五條逕行解除契約，於法有違。上訴人於原審主張以訴狀繕本送達於被上訴人 即七十九年十月二十六日為解除契約之意思表示，因已在被上訴人解約之後，此時兩 造間之買賣關係早已消滅，上訴人不得再行解約。綜上所述，上訴人依合約書第九條 及民法解除契約回復原狀之法律關係，請求被上訴人返還乙○○四百五十萬元、甲○ ○三百九十五萬元、木淑娟七百萬元及加付法定遲延利息，不應准許等詞，為其判斷 之基礎。 惟查上訴人與被上訴人訂立之合約書第九條均記載：「乙方（被上訴人）為保證本約 之履行負責，在建照核發後三個月內開工施工，如因乙方之故無法施工者，乙方願將 已收甲方（上訴人）之總款額無息退還，甲方不得要求任何補貼或費用」，此項約定 之「如因乙方之故無法施工者」係承接「在建照核發後三個月內開工施工」而來，故 此項約定之真意如何﹖原審將此項約定割裂成前段與後段，進而謂後段所謂之無法「 施工」者，不包括無法在建照核發後三個月內開工之情形，是否妥適並符合當事人之 真意﹖又此項約定，究為契約解除權之保留，抑價金返還請求權，附停止條件之約定 ﹖如係前者，上訴人可否不另催告即逕行解除契約﹖其在七十九年九月二十六日以存 證信函通知被上訴人解除契約，是否不發生解除契約之效力﹖如係後者，契約尚屬存 在，何以得請求返還價金﹖契約果已消滅，究於何時消滅﹖原因為何﹖均滋疑問。原 審未予推闡調查明晰，並詳為說明其取捨之意見，遽以前開理由，即為不利於上訴人 之判決殊欠允洽。事實既欠明瞭，本院尚無從為法律上之判斷。上訴論旨指摘原判決 不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 七 月 二十五 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 劉 福 聲 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 八 月 十四 日