租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一六七八號 　　上　訴　人　臺灣省高雄縣政府 　　法定代理人　余政憲 　　訴訟代理人　林敏澤律師 　　　　　　　　陳金寶律師 　　　　　　　　林夙慧律師 　　被 上訴 人　乙　○ 　　　　　　　　甲○○ 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年一月十五日台灣高等法院高 雄分院第二審更審判決（八十四年度上更㈢字第一一四號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落高雄縣大樹鄉○○段二三號面積○點○○八八九五公頃、同 段二四號面積一點二○五七五公頃、同段二五號面積○點○二六三六二公頃、同段二 六號面積○點一○五○六五公頃、同段四○號如第一審判決附圖所示Ａ部分面積○點 四三九二○二公頃土地屬臺灣省政府財政廳所有，管理機關原為臺灣農林股份有限公 司鳳梨分公司，於民國四十二年間出租與伊，四十五年間，該地移由臺灣省農工企業 股份有限公司岡山繩索漁具廠管理，並繼續出租與伊耕作，五十五年間，上訴人代管 上開土地時，因原管理之臺灣省農工企業股份有限公司岡山繩索漁具廠移交清冊漏載 伊承租事實，上訴人拒絕收受伊交付之租金，並否認伊之租佃權利等情，求為：㈠確 認伊就系爭耕地有租佃關係存在，㈡命上訴人就系爭耕地與伊訂立書面契約之判決（ 被上訴人超過上開部分之請求，業受敗訴判決確定）。 上訴人則以：兩造就系爭耕地並無租約存在，縱原存有租約，因被上訴人自五十九年 起，即未繳交租金，積欠租金已達二年以上，經伊於八十二年六月十七日，以答辯狀 催告被上訴人，限於該答辯狀繕本送達五日內付清全部欠租，又因被上訴人自認系爭 耕地南側部分已廢耕，伊一併以該訴狀之送達，作為終止租約之意思表示，該租約亦 經合法終止而消滅。另上開二三號及二六號土地，未經調解、調處，伊不同意被上訴 人為訴之追加等語，資為抗辯。 原審以：被上訴人就系爭土地之租佃爭議事項聲請調解調處時，雖漏列第二三號及第 二六號兩筆土地，惟其既係主張，就系爭土地與上訴人間有耕地租約關係存在，則此 一租佃爭議事項既經調解調處不成立，自應認該起訴前處置程序之效力已及於系爭第 二三號及第二六號二筆土地，且其於起訴後擴張應受判決事項及於第二三號及第二六 號兩筆土地，依民事訴訟法第二百五十六條第二款、第四百四十六條第一項規定，並 無不合，上訴人抗辯：該二筆土地未經調解、調處，且伊不同意被上訴人所為訴之追 加云云，均無可採。次查被上訴人主張之事實，業據提出系爭土地登記簿謄本與分割 變更經過表、臺灣省臨時省議會公報第七卷第十八期、第四期、臺灣省政府公報四十 四年冬字第二十五期、臺灣省農工企業股份有限公司八十一年十二月十六日八十一農 工企管字第三六○三號函、臺灣省農林股份有限公司四十五年一月十四日四五農營民 秘字第○一四二號函、臺灣省農工企業股份有限公司岡山繩索漁具廠四十八年九月二 日四八岡繩總字第四三三號函、臺灣省農工企業股份有限公司岡山繩索漁具廠「九曲 堂農場佃租徵收收據」七紙及五十七年一月五日岡繩總字第○○五號函、五十七年度 存字第四五六號及五十八年度存字第三七九號提存書、臺灣省高雄縣政府五十五年五 月二十七日府財產字第三七九三九號通知、高雄縣鳳山地政事務所五十五年九月六日 五五鳳所地三字第一一三○八號通知、臺灣省高雄縣政府五十七年三月十五日府財產 字第一五九四八號通知、高雄縣鳳山地政事務所五十七年四月五日五七鳳所地三字第 二五五二號通知等件為證。而系爭土地於民國五十年以前即由被上訴人向管理機關承 租耕種，亦經證人梁建富、許清派、黃英雄、黃丁福分別證述明確，即前臺灣省農工 企業股份有限公司岡山繩索漁具廠廠長嚴綱亦到庭證稱：「大樹鄉○○段土地有租給 他們（指被上訴人），是臺灣農林公司鳳梨分公司出租的，該公司開放民營以後，由 公股成立省農工公司，由公司之岡山繩索漁具廠管理，繼續租給他們」「公文是我出 具沒有錯，收據也是繩索漁具廠出具沒有錯」等語，而系爭土地迄今仍由被上訴人耕 作，其上種有荔枝、芒果、鳳梨等果樹，亦經第一審及原審法院先後勘驗現場查明無 訛，有勘驗筆錄、現場照片、複丈成果圖等在卷可稽，復有系爭土地重測前後之地籍 圖謄本在卷可供比對，上訴人辯稱：被上訴人就系爭土地無租約存在云云，自無足取 ，堪認兩造就系爭土地存有耕地租賃關係。而耕地租約為非要式行為，故兩造縱未訂 有書面，仍難謂其耕地租約尚未成立。又系爭土地之地目原為「畑」，於五十一年五 月四日變更為「建」，惟迄今仍由被上訴人耕作使用，亦不得因其地目變更為非耕作 用地，而否認已成立之耕地租約。復查上訴人以被上訴人自民國五十九年起未繳租金 ，其欠租已達二年以上，而於八十二年六月十七日以答辯狀繕本催告被上訴人於五日 內付清所欠租金，否則以該答辯狀作為終止系爭租約之意思表示云云，惟其所定催告 期限，並不相當，且被上訴人主張其於接獲該催告通知後，即於同月十九日前往上訴 人高雄縣政府之財政局公有財產課要求繳納租金，為上訴人所拒等情，業據證人郭天 護結證屬實，且被上訴人嗣即將租金提存，是上訴人抗辯：被上訴人欠租達二年以上 ，經伊催告不繳，伊已終止系爭租約云云，亦無足採。末查系爭土地上分為「荔枝園 」、「芒菓園」與「鳳梨園」，後面之荔枝園雖曾因高雄縣政府擬徵收土地而欠缺整 理，迨原審現場勘驗時，該荔枝園上荔枝皆已欣欣向榮，有勘驗筆錄及現場照片在卷 可查，是上訴人以系爭土地南側廢耕為由，終止本件系爭租約，亦無可採。綜上所述 ，被上訴人對於系爭土地仍有耕地租約關係存在，從而，其請求確認此項租賃關係存 在及命上訴人就系爭土地與之訂立書面租約，於法有據，應予准許。因而將第一審就 此部分所為被上訴人敗訴之判決予以廢棄，改判如其所聲明。 查判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法 第二百二十六條第三項定有明文，法院為被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見 ，有未記載於判決理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。 查上訴人於原審抗辯：「據卷附八十一年農工企管字第三六○三號函及八十一農工企 管字第○九五○號函，岡山漁具廠有權代管之土地為九曲堂段三二、三六、四八、二 八、三九、三八、三一、三四等八筆，並非系爭之二三、二四、二五、二六、四○等 地號土地，而八十三農工企管字第○七三五號函更明示『貴分院來函所列大樹鄉○○ 段二三、二四、二五、二六、四○地號五筆土地，經與本公司清查日產成果資料內容 比對地號不符……』。足證縱岡山漁具廠將之出租予被上訴人，亦係非法出租，對上 訴人自不生契約之拘束力」（原審更㈡卷，第六二頁背面，第八○頁，更㈢卷第九二 頁，第八八頁），係屬重要防禦方法，攸關兩造就系爭耕地有無租賃關係存在，原審 未於判決理由項下說明其何以不足採取之理由，自有判決不備理由之違法。上訴論旨 ，指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。末查第一審法院八十一年三月十九日勘驗 筆錄所附略圖記載系爭土地一部未整理好，所稱「未整理好」是否指未為耕作，案經 發回宜予查明，以利判斷，併予指明。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 八 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 梁 松 雄 法官 陳 國 禎 法官 劉 福 聲 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十六 日