增減土地租金等事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一七五○號 　　上　訴　人　甲 ○ ○ 　　　　　　　　丁○○○ 　　　　　　　　薛 武 將 　　　　　　　　黃林桃妹 　　　　　　　　郭 雪 芬 　　共　　　同 　　訴訟代理人　黃 陽 壽律師 　　被 上訴 人　乙 ○ ○ 　　　　　　　　丙 ○ ○ 　　　　　　　　何 啟 燊 右當事人間請求增減土地租金等事件，上訴人對於中華民國八十三年十月三日台灣高 等法院第二審判決（八十三年度上字第五四六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於調整上訴人郭雪芬、黃林桃妹承租土地之租金及駁回上訴人其餘上訴並各 該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：台灣新竹地方法院（以下稱新竹地院）七十年度訴字第一二三四 號分割共有物事件所為和解筆錄第十一項第二、九十四、九十五、一○四款載明上訴 人甲○○承租之坐落新竹縣新豐鄉○○段一九一號土地、上訴人丁○○○承租之坐落 同鄉○○段三四八號土地、上訴人郭雪芬承租之坐落同鄉○○段三四二號土地均歸被 上訴人乙○○取得；上訴人薛武將承租坐落同鄉○○段一九六號土地歸被上訴人丙○ ○取得；上訴人黃林桃妹承租坐落同鄉○○段三六八號土地歸被上訴人何啟燊取得。 又該和解筆錄第十三項約定上開土地共有人自和解成立之日即民國七十九年一月八日 起，各取得其分得部分之使用收益權。而系爭土地因地價上漲，原定租金已不敷繳納 稅金等一切費用，經原共有人委託律師於七十七年二月二十八日通知承租人按申報地 價年息百分之八調整租金，故在和解成立前之租金應以此為準。又由於系爭土地之地 價節節升高，如按申報地價百分之八計算租金，已不敷所需，伊乃分別於八十二年三 月三十日及八十四年四月八日以郵局存證信函通知上訴人按申報地價年息百分之十調 整租金，上訴人應自收受通知之翌日起，分別按各年度申報地價年息百分之十計付租 金等情，分別求為調整上訴人各自承租土地之租金及命上訴人各自給付伊租金之判決 。 上訴人則以：系爭土地共有人之和解筆錄僅屬共有人間就特定土地使用收益權內部之 約定，非債權讓與，亦非契約主體之更改或契約承擔。因被上訴人未將債權讓與之事 通知伊，或與伊訂立更改或承擔契約，對伊不生效力。且依申報地價年息百分之八或 百分之十計算租金，亦屬過高等語，資為抗辯。 原審維持第一審就上訴人甲○○所承租土地之租金准自八十二年四月一日起調整為每 年二萬一千七百二十五元，並命其給付被上訴人乙○○六萬五千一百七十九元之本息 ；就上訴人丁○○○所承租土地之租金准自八十二年四月一日起調整為每年六萬五千 一百八十九元，並命其給付被上訴人乙○○二十二萬六千八百四十二元本息；就上訴 人郭雪芬所承租土地之租金准自八十二年四月一日起調整為每年一萬四千八百四十二 元；就上訴人薛武將所承租土地之租金准自八十二年三月二十一日起調整為每年七萬 八千四百九十八元，並命其給付被上訴人丙○○二百七十五元之本息；就上訴人黃林 桃妹所承租土地之租金准自八十二年四月七日起調整為每年七萬八千零九十九元之判 決，駁回上訴人此部分之上訴，暨依被上訴人乙○○、何啟燊於原審追加之聲明，就 上訴人郭雪芬、黃林桃妹所承租土地之租金准自八十三年七月一日起分別調整為每年 一萬六千零六十四元、八萬零九百五十五元，無非以：系爭一九一號（重測前為員山 段第一八○之四號）、一九六號（重測前為員山段一八○之十六號）、三四八號（重 測前為員山段一七七號）、三四二號（重測前為員山段一八○之六號）、三六八號（ 重測前為員山段一七五之十六號）土地，為被上訴人及其他共有人所共有，由全體共 有人分別出租於上訴人建築房屋，未定租賃期間。系爭土地其中一九一號土地六十二 平方公尺出租於甲○○；三四八號土地九十二平方公尺出租於丁○○○；三四二號土 地二十一平方公尺出租於郭雪芬；一九六號土地九十八平方公尺出租於薛武將；三六 八號土地一百三十六平方公尺出租於黃林桃妹。系爭土地共有人於七十九年一月八日 在新竹地院成立訴訟上和解，約定上訴人所承租之系爭土地，其中一九一號、三四八 號、三四二號部分均分歸乙○○取得，一九六號部分分歸丙○○取得，三六八號部分 分歸何啟燊取得。和解筆錄第十三項約定：「自和解成立日起各取得其分得部分之使 用收益權」，系爭土地既已分歸上訴人分別取得，並由其使用收益，依此約定，原出 租人即共有人間自有將租賃權讓與上訴人之意思。又系爭土地尚未依和解筆錄辦理分 割登記，被上訴人就其分得土地部分，雖未取得單獨所有權，但出租人原不限於所有 人，自不礙於其依債權讓與契約，取得系爭土地出租人之地位。次查甲○○、丁○○ ○係上開分割共有物事件和解筆錄之當事人，其二人與被上訴人及他共有人協議將系 爭土地分歸被上訴人並取得使用收益權，自應受其拘束，且應認和解筆錄成立之日即 七十九年一月八日，已合法受有債權讓與之通知，依民法第二百九十七條第一項之規 定，系爭土地租賃之債權讓與契約應於翌日即七十九年一月九日對甲○○、丁○○○ 發生效力。又被上訴人已分別以郵局存證信函將債權讓與之事實通知郭雪芬、黃林桃 妹、薛武將，經郭雪芬於八十二年三月三十一日、黃林桃妹於八十二年四月九日、薛 武將於八十二年三月三十日分別收受，則系爭土地租賃之債權讓與契約亦應自其收受 通知之翌日即郭雪芬於八十二年四月一日、黃林桃妹於八十二年四月十日、薛武將於 八十二年三月三十一日發生效力。被上訴人已受讓租賃債權，自得以自己之名義就租 賃關係行使權利。又查被上訴人主張共有人已於七十七年二月二十八日委託律師通知 上訴人按申報地價年息百分之八調整租金，復於八十二年三月三十日及八十二年四月 八日以郵局存證信函分別通知上訴人按公告現值年息百分之十調整，並催告給付自七 十九年一月八日起至八十二年三月止積欠之租金，依民法第四百十二條規定，被上訴 人得分別向上訴人請求自債權讓與契約生效日即七十九年一月八日起調整並給付租金 。斟酌系爭土地交通情況、繁榮情形、及其上房屋屋況良好，並參酌台灣省省有基地 八十二年租金調整方案，認系爭土地之租金以申報地價年息百分之六為適當。系爭土 地均未申報地價，參照平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為其申報 地價。而系爭土地之申報地價各如原判決附表一至五所示。依此計算，甲○○自七十 九年一月九日起至八十二年三月三十一日止，應付租金共六萬五千一百七十九元；自 八十二年四月一日起，每年之租金額調整為二萬一千七百二十五元。丁○○○自七十 九年一月九日起至八十二年三月三十一日止，應付租金共二十二萬六千八百四十二元 ；自八十二年四月一日起，每年之租金額調整為六萬五千一百九十一元。乙○○、郭 雪芬自八十二年四月一日至八十三年六月三十日止，每年租金調整為一萬四千八百四 十二元；又因八十三年度之公告地價調整，應自八十三年七月一日起，每年租金調整 為一萬六千零六十四元。薛武將自八十二年三月三十一日起每年租金調整為七萬八千 四百九十八元；又丙○○請求薛武將給付七十九年一月八日起至八十二年三月三十一 日止之租金共三十一萬四千三百四十五元本息部分，因債權讓與契約於八十二年三月 三十一日始對薛武將生效，故僅八十二年三月三十一日之租金二百十五元之請求為正 當。黃林桃妹自八十二年四月十日起至八十三年六月三十日止，每年租金調整為七萬 八千零九十九元；又因八十三年度之公告地價調整，應自八十三年七月一日起，每年 租金調整為八萬零九百五十五元等詞，為其判斷之基礎。 惟按債權讓與契約係約定債權人將其對債務人之債權移轉於第三人之契約，亦即不變 更債權之性質，約定將債權之主體由原債權人變更為第三人之契約。查被上訴人與系 爭土地其他共有人於法院成立和解，約定：「自和解成立之日起各取得其分得部分之 使用收益權」，依其文義觀之，純係被上訴人與系爭土地共有人就土地之使用收益權 由何人取得之內部約定，並未涉及租賃債權之移轉，既非約定系爭土地共有人全體將 系爭土地之租賃債權移轉與被上訴人，自非租賃債權之讓與契約。乃原審竟認係租賃 債權之讓與契約，自屬誤會。次查租賃關係之成立，係以人格信賴為其基礎，除已發 生之租金債權為獨立之債權，而得為讓與，及法律另有規定或契約另有訂定外，租賃 債權性質上不得讓與，依民法第二百九十四條第一項第一款規定，出租人不得將租賃 債權讓與第三人。原審見未及此，竟認被上訴人已受讓租賃債權，本此讓與，兩造已 有租賃關係，被上訴人得基於出租人之地位向上訴人分別請求債權讓與通知後之租金 及調整租金，據為上訴人敗訴之判決，亦有違誤。上訴論旨指摘原判決其敗訴部分為 不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 十五 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 劉 福 聲 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 八 月 三十 日 Ｋ