租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一七六二號 　　上　訴　人　丙○○ 　　被 上訴 人　甲○○ 　　訴訟代理人　劉佳田律師 　　被 上訴 人　劉萬松 　　　　　　　　乙○○ 　　　　　　　　劉寶玉即陳劉 　　　　　　　　劉　菊 　　　　　　　　蔡劉員 　　共　　　同 　　訴訟代理人　劉興吉律師 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年十月三十日台灣高等法院台 中分院第二審判決（八十四年度重上字第五一號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊為已故劉金鳳之佃農，向劉金鳳承租坐落南投縣埔里鎮○○○段 三一一之一號內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分面積○點四二四一公頃、 同段三一一之六號如附圖所示Ｌ部分面積○點○四一八公頃、同段三一一之七號如附 圖所示Ｇ部分面積○點○四四七公頃、同段三一一之八號如附圖所示Ｄ部分面積○點 一○九七公頃、同段三一一之九號全部面積○點○二一三公頃之耕地（下稱系爭耕地 ），於租賃期間內，劉金鳳未以書面通知，即於民國八十二年九月六日將系爭耕地出 賣於被上訴人甲○○，並於同月二十一日辦妥所有權移轉登記，顯然違反耕地三七五 減租條例第十五條賦與承租人之優先承買權。茲劉金鳳已於八十二年九月二十日死亡 ，被上訴人乙○○、劉萬松、劉寶玉（即陳劉寶玉）、劉菊、蔡劉員（下稱乙○○等 五人）係劉金鳳之繼承人，自應依耕地三七五減租條例第十五條規定，將系爭耕地按 劉金鳳與甲○○間買賣契約之同一價格出賣於伊等情。求為：㈠確認伊對系爭耕地有 優先承買權存在。㈡被上訴人甲○○就系爭耕地以向劉金鳳買受為原因所為之所有權 移轉登記，應予塗銷。㈢被上訴人乙○○等五人應將系爭耕地按劉金鳳出賣於甲○○ 之同一價格（依耕地面積比例計算，即新台幣〈下同〉三百二十七萬二千一百六十元 ）出賣於伊，並將所有權移轉登記於伊之判決。 被上訴人則以：系爭耕地係劉金鳳於八十二年七月間贈與其侄劉志達，以便辦理身後 事宜及香火祭祀，但因劉志達當時未具自耕農身分，不能辦理所有權移轉登記，故暫 以被上訴人甲○○名義為信託登記，俟劉志達能承受時再移轉登記於劉志達。因當時 尚無信託登記之規定，乃佯以買賣方式辦理所有權移轉登記，劉金鳳與甲○○間實無 買賣之意思表示，上訴人自無權主張耕地三七五減租條例第十五條第一項之優先承買 權等語。資為抗辯。 原審審理結果，以：上訴人主張系爭耕地原為劉金鳳所有，伊為劉金鳳之佃農，承租 系爭耕地耕作，而系爭耕地於八十二年九月間，經以買賣為原因移轉所有權登記於被 上訴人甲○○之事實，業據上訴人提出台灣省南投縣私有耕地租約書影本三份、土地 登記簿謄本五份及戶籍謄本、繼承系統表各一件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信 為真實。查，系爭耕地原為劉金鳳所有，於八十二年七月間贈與其侄劉志達，但因劉 志達當時未具自耕農身分，不能辦理所有權移轉登記，故由劉金鳳、劉志達、甲○○ 三方成立信託登記契約，暫以甲○○之名義為信託登記，俟劉志達能承受時再行移轉 登記於劉志達。劉金鳳委由代書辦理所有權移轉登記時，因當時尚無信託登記之規定 ，乃佯以買賣方式為之等情，業據被上訴人乙○○等五人提出信託登記契約書在卷可 稽，並經證人劉志達於原審及台灣南投地方法院檢察署八十三年度偵字第二一五九號 暨台灣南投地方法院八十四年度訴字第一九七號違反稅捐稽徵法案件中證述屬實，復 據證人巫重興於第一審證稱：劉金鳳有告訴伊說要借用甲○○信託登記等情，參以卷 附信託登記契約上亦有劉金鳳將系爭耕地贈與侄兒劉志達，由其辦理劉金鳳身後事宜 ，因劉志達目前無自耕能力，故暫借甲○○名義為信託登記之記載，且有劉金鳳之姊 姊劉菊、劉寶玉之簽名見證，堪認訂立信託登記契約之事實為真實。又被上訴人甲○ ○於八十三年四月十二日在台灣台中地方法院另案八十三年度重訴字第六四號所有權 移轉登記事件，與劉志達成立訴訟上和解，願將系爭耕地所有權移轉登記於劉志達， 有該和解書影本在卷可稽。按系爭耕地位於南投縣埔里鎮育賢自辦市地重劃區旁，全 部地號總面積達一點三一八五公頃，近年埔里鎮因暨南大學之設立及其豐富之觀光資 源與人文氣息，地價高漲，已為公眾所週知之事實，而該重劃區於八十二年十月間標 售抵費地六筆，每坪單價最高者為十二萬零二百三十三元，最低者亦有九萬二千九百 六十二元，有地籍圖、埔里鎮育賢自辦市地重劃區抵費地標售清冊可憑。苟被上訴人 甲○○確有出錢購買系爭耕地，則維護其權益尚且不及，豈有願將系爭耕地無附任何 條件返還之理。再者，劉金鳳與被上訴人甲○○間就系爭耕地，確無買賣關係及價金 之支付，亦經承辦代書羅香蘭於台灣南投地方法院檢察署八十三年度偵字第二一五九 號偵查中結證屬實，且系爭耕地依向地政事務所提出之土地買賣所有權移轉契約書所 載價金為六百七十二萬四千三百五十元，而甲○○之埔里鎮農會、台灣中小企業銀行 帳戶與劉金鳳台灣中小企業銀行、第一商業銀行、彰化商業銀行、埔里鎮農會帳戶， 於八十二年九月間亦無與該價金脗合之來往金額，有存摺及證明書可稽。若彼等間實 際有買賣，甲○○、劉志達亦不致甘冒刑責，於刑事案件中為相反之供述，益證被上 訴人甲○○與劉金鳳並無買賣系爭耕地，實非虛妄。檢察官復認定劉金鳳與甲○○間 就系爭耕地並無買賣關係及價金之交付，以甲○○、劉志達有偽造文書、逃漏稅捐等 罪嫌，將之提起公訴，亦有台灣南投地方法院檢察署八十三年度偵字第二一五九號、 八十四年度偵字第一三二九號起訴書為憑。綜上各情相互參證，足認被上訴人上開所 辯為真實。按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書 面通知承租人，耕地三七五減租條例第十五條固定有明文。惟承租人此項優先承買權 ，應以耕地之買賣契約之有效存在為前提，倘該耕地買賣契約無效或不存在，則承租 人自無優先承買權之可言（最高法院六十五年台上字第二一一三號判例參照）。如前 所述，劉金鳳與甲○○就系爭耕地實際上並無買賣之意思表示，僅係表面為通謀虛偽 之買賣，實質隱藏信託登記之行為。又按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 其意思表示無效。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規 定，民法第八十七條第一項前段、第二項定有明文。本件劉金鳳與甲○○間為辦理所 有權移轉登記所訂立之買賣所有權移轉契約書，既屬通謀而為之虛偽意思表示，則該 買賣之法律行為即屬無效，上訴人自不得主張優先承買權。且上訴人既非與劉金鳳或 甲○○就上開虛偽買賣再發生法律關係之人，即非民法第八十七條第一項但書之善意 第三人。另上訴人並未因信賴甲○○之登記而取得新登記，亦非土地法第四十三條所 欲保護之第三人，上訴人就此所為之主張，顯非足採。末查，本件上訴人行使優先承 買權，應以劉金鳳與甲○○間訂有買賣契約且有效存在為前提，至於隱藏之信託登記 行為，其效力如何，與上訴人得否行使優先承買權無涉。是上訴人主張，劉金鳳與甲 ○○間所訂信託登記契約應為無效，於本件並無實益。綜上，上訴人既無優先承買權 ，其請求確認優先承買權存在，請求甲○○塗銷所有權移轉登記，被上訴人乙○○等 五人應以同一價格將系爭耕地出賣於伊，並辦理移轉登記，自屬無理由云云。為其心 證之所由得，因而將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，於 法核無違誤。上訴論旨，猶執陳詞就原審採證認事之合法職權行使，指摘原判決違背 法令，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 十六 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十七 日