塗銷所有權移轉登記等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一七八二號 　　上　訴　人　甲○○（即祭祀公業吳順記管理人） 　　被 上訴 人　台灣糖業股份有限公司 　　法定代理人　張有惠 右當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十四年六月二十 七日台灣高等法院台南分院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第二○號），提起 上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 本件被上訴人之法定代理人原為魏浩然，現已更易為張有惠，茲據其聲明承受訴訟， 尚無不合，先予敍明。 次查上訴人主張：坐落嘉義縣鹿草鄉○○○段豐稠小段一二一號田地面積○‧七四一 五公頃（下稱系爭土地），為祭祀公業吳順記（下稱系爭公業）之財產，原登記派下 員吳奇才、吳番芝、吳厚皮為管理人，因該管理人均逝世，由派下員吳老長代表系爭 公業出租被上訴人使用，迨民國（以下除標明為昭和者外，均同）七十五年間，派下 員吳瑞泉、吳鴻泉、吳秋端、吳金秀、吳秋南企圖侵吞系爭公業財產，明知派下員有 百餘人，竟謂派下員僅二十五人，藉以非法推選吳瑞泉為系爭公業管理人，並向地政 機關變更登記吳瑞泉為系爭公業管理人後，將系爭土地出賣與被上訴人，於七十六年 二月十八日辦畢所有權移轉登記，惟吳瑞泉就系爭土地管理人之登記，業經民事判決 命其塗銷確定，足見其自始非系爭公業管理人，吳瑞泉與被上訴人間之系爭土地買賣 行為，顯屬無權處分，應屬無效。且伊曾於七十五年五月二日以存證信將上情告知被 上訴人，並於翌日與派下員同至被上訴人蒜頭糖廠，警告停止或拒絕系爭土地之買賣 ，被上訴人置之不理，難謂係善意第三人，自不受土地法第四十三條之保護等情，求 為確認被上訴人於七十六年二月五日就系爭土地之買賣關係不存在，並命被上訴人將 系爭土地於同月十八日以買賣原因之所有權移轉登記予以塗銷，及將該土地交還伊之 判決。 被上訴人則以：伊信賴土地登記簿登記系爭公業管理人為吳瑞泉，而辦畢系爭土地所 有權移轉登記，依法定程序完成承受手續，自應受土地法第四十三條之保護。上訴人 雖於七十五年五月二日以存證信函告知伊停止或拒絕系爭土地之買賣，但伊早於同年 四月三十日通知系爭公業管理人吳瑞泉於同年五月二日上午十時辦理買賣協議，並在 同一日成立買賣協議，故成立買賣在先，存證信函在後，無從拘束伊等語，資為抗辯 。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張之前揭事 實，固據其提出土地登記簿謄本、民事判決、刑事判決、存證信函等為證。惟查系爭 土地經於七十六年二月十七日向嘉義縣水上地政事務所，以買賣為原因，申請移轉所 有權登記予被上訴人，於同月十八日完成移轉登記，斯時土地登記簿登記該土地所有 人為系爭公業，管理人為吳瑞泉。雖上訴人於七十五年五月二日以存證信函，翌日並 與多位派下員向被上訴人蒜頭糖廠之廠長及資產課長，以吳瑞泉非法變更系爭公業管 理人為由，警告停止系爭土地買賣行為，然未提出具體事證證明土地登記簿記載不實 ，不能使該廠長、資料課長等獲得明確資料足以判斷彼等所言屬實。又被上訴人前雖 向吳老長承租系爭公業之系爭土地，惟吳老長並非系爭公業之管理人，且出租人與所 有人本無須一致。被上訴人依吳瑞泉提出經嘉義縣六腳鄉公所公告之系爭公業派下員 名冊、系統表等資料，信賴土地登記簿記載系爭公業管理人為吳瑞泉，與之訂立系爭 土地買賣契約，並完成所有權移轉登記，係屬善意第三人，依土地法第四十三條之規 定，該移轉為有效。從而本件上訴人之請求，即非正當等詞，為其判斷之基礎。 按土地法第四十三條所規定之絕對效力，係為保護善意第三人因信賴登記而設，如非 善意第三人，自不受該法條規定之保護。查上訴人於原審主張，被上訴人蒜頭糖廠前 身明治製糖株式會社蒜頭工廠擴建馬稠後農場辦公室等需要，於二十五年（即昭和十 一年）間，將其所有坐落嘉義縣太保市○○段八八○號、八八○－二號土地面積計一 ‧四九二公頃，與系爭公業之系爭土地及嘉義縣鹿草鄉○○○段豐稠小段一二○號土 地面積計一‧一二三三公頃，互相交換使用。迨六十年間，被上訴人認為以大面積交 換小面積使用不合算，索回八八○號、八八○－二號土地，因系爭公業原登記管理人 吳番芝、吳厚皮、吳奇才均已死亡，改與系爭公業第五房派下員吳老長訂立土地租賃 契約書，承租系爭土地，並按期向吳老長支付租金云云（見原審上更㈠字卷三一頁背 面、三二頁正面）。且被上訴人陳稱，系爭公業原管理人吳奇才、吳番芝、吳厚皮死 亡，其繼承人眾多，甚久無法選出新管理人，吳老長僅為第五房派下員代表。租賃土 地因派下員有幾房，如輪到來收租金，伊就給付之。吳老長亦是派下員之一云云（見 原審上字卷三五頁背面、四二頁正面、四三頁正面、上更㈠字卷一六五頁背面）。又 依卷附系爭土地租期自六十七年一月一日至七十六年十二月三十一日之土地租賃契約 書（見原審上字卷一五七頁證物袋內所附）記載，係由吳茂己代表系爭公業簽訂該租 賃契約書。而依卷附被上訴人蒜頭糖廠支付六十九年度租用民有土地地租明細表（見 同上卷一四三頁）記載，系爭土地及一二○號土地六十九年度之租金係由吳茂己及吳 老長領取。則系爭土地及一二○號土地與八八○號及八八○－二號土地交換使用時， 系爭公業之管理人為何人﹖交換後八八○號及八八○－二號土地由何人管理使用﹖是 否先以吳老長為系爭公業之代表人而訂立系爭土地租賃契約﹖若是，嗣又為何改以吳 茂己為系爭公業管理人訂立前述租賃契約書﹖租賃期間之租金由何人受領﹖再查卷附 嘉義縣六腳鄉公所證明書記載：「本證明無確定私權之效力」等語（見原審上字卷一 ○四頁、上更㈠字卷一二九頁）。其附件系爭公業派下員名冊、系統表均未將吳老長 、吳茂己列為派下員，且亳無該二人所屬各房之資料（見原審上字卷一○五頁至一○ 八頁、上更㈠字卷一三○頁至一三三頁）。而依被上訴人前揭陳述，其似已知該二人 為系爭公業之派下員。果爾，能否謂被上訴人不知上開派下員名冊、系統表為不實在 及由該名冊所載派下員推選吳瑞泉為系爭公業管理人為非合法，即非無疑。原審未遑 詳查究明，遽認被上訴人買受系爭土地屬善意第三人，殊嫌率斷。上訴論旨，指摘原 判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 十六 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 許 朝 雄 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十九 日