房屋所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一八一三號 　　上　訴　人　林美杏 　　被 上訴 人　二十二世紀實業股份有限公司 　　法定代理人　陳耀邦 右當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年十月十六日 台灣高等法院台中分院第二審判決（八十四年度上字第三三一號），提起上訴，本院 判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十三年八月間向被上訴人公司承購坐落台中市○區○○ 段○○號地上預售屋，即「都會傳奇」編號六Ｂ九第六、七、八層全部、地下室機械 停車位兩位、平面停車位一位及該地號建物基地面積○‧○六四九公頃應有部分一萬 分之二二二，並由訴外人周信介代理被上訴人與伊簽訂不動產買賣契約書，約定總價 為新台幣（下同）五百萬元，伊已如數付清價金，該建物亦建造完成，辦畢第一次所 有權登記，建號為一九一一，門牌為台中市○○○街○○○號六樓之七（面積第六層 三四‧六七平方公尺、第七層二五‧二八平方公尺、陽台四‧七一平方公尺、花台二 ‧五一平方公尺、露台一○‧四三平方公尺），另共同使用部分建號為一九一九及一 九二○號，應有部分依序為一萬分之一九六及一萬分之五百。而上開土地所有人雖為 第一審共同被告詹勳祥，但依第三人利益契約，詹某亦應將該土地之應有部分移轉登 記與伊。現該房地迄未履行交付或移轉登記等情，爰本於買賣契約及第三人利益契約 之法律關係，求為命被上訴人及詹勳祥將上開建物及土地所有權移轉登記與伊，並將 建物交付伊之判決。（原審判決被上訴人及詹勳祥敗訴，並判命上訴人應對待給付被 上訴人四百萬元價金，被上訴人及詹某未據聲明不服）。 被上訴人則以：訴外人周信介固係二十二世紀公司之總經理，但未獲公司出面授權， 依民法第五百四十四條之規定，其出賣上述不動產之行為不生效力。又周信介出售該 房地僅是抵償其欠上訴人之債務，與上訴人間為通謀虛偽意思表示，應屬無效。且上 訴人以支票交付周信介以抵銷本件買賣價金，亦與抵銷之規定不合。縱認周某代理出 售系爭房地為有效，二十二世紀公司迄未受領該價金，自亦得行使同時履行抗辯等語 資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：查上訴人主張之前開事實，已據提出不 動產買賣契約書為證，並經證人周信介、劉秀美證實，自足信為真實。被上訴人雖以 周信介與上訴人通謀虛偽表示，未獲公司出面授權，不得代理公司訂立系爭買賣契約 等情詞置辯，惟查系爭買賣契約之出賣人已明載為被上訴人二十二世紀公司，並非周 信介個人，復經代理上訴人簽約之李明憲證稱：簽約二、三日後周信介約其與陳耀邦 （被上訴人公司法定代理人）在餐廳見面，陳表示周信介為股東，出售房屋沒問題， 公司會負責過戶及答應立即增建八樓，約一個月後其與周至陳宅，陳表示房屋已裝潢 沒問題等語（一審卷六十二頁反面及六十三頁）。證人陳耀邦亦稱平常周信介也有在 賣房子，他是公司之總經理，同意周信介賣這房子，賣房子也是他職責，賣房子係公 司業務云云（原審二十七、五十四、五十五頁），周信介更證稱平常賣房子均以刻好 印章，未寫代理人，本件因其有股權較特殊，其有權處理，錢要拿回公司，原約定投 資者可出售等語（同上卷三十三頁），足見周信介確已獲被上訴人公司授權，何況該 公司之業務即為出售房地，與一般其他非以買賣房地之商號不同。按民法第五百五十 四條規定經理人除經書面授權外，對於不動產不得任意買賣或設定負擔，乃因一般商 號就上開事項於商號關係較為鉅大，故須由商號所有人以書面特別授權。而被上訴人 公司係以不動產買賣為業，房地買賣即為其本身一般業務，自無庸另以書面授權，經 理人亦得為之，是周信介有權代理被上訴人公司與上訴人簽約，要屬無疑。且周信介 代理被上訴人公司與上訴人訂約買賣房地，上訴人已付一百萬元及四百萬元支票，該 給付僅發生是否清償價金效力之問題，並不能認周信介與上訴人間訂約有為通謀虛偽 意思表示。被上訴人上開抗辯，要非足取。其次，被上訴人否認系爭房地價金已全部 付清，並提出同時履行之抗辯乙節。查上訴人於訂約當日即交付面額共一百萬元之支 票二張，並於契約書第三條載明其為價金無訛。該支票並已兌現，復為周信介證述屬 實（原審卷三十三、七十二頁），足見周信介代理被上訴人公司與上訴人簽約，而由 上訴人給付該一百萬元價金無疑。至上訴人主張其交還原由周信介簽發面額各二百萬 元之支票抵銷四百萬元價金部分，經查該二張支票係周某於八十三年四、五月間持向 訴外人周貴福借款而簽付，嗣由上訴人代理人李明憲執有，此情已據周信介證明屬實 ，並為上訴人所不爭。且被上訴人公司對上訴人之價金債權，與周信介個人對李明憲 之債務，主體均有不同，殊非二人互負債務，自不得相互抵銷。上訴人雖稱該二張支 票周信介收受後未交與被上訴人公司提示，致周某不必將款存入銀行，應視為該支票 已兌現而遭周某侵占云云，然上訴人既主張以周信介原簽發之該四百萬元支票資為清 償價金之方法，並非被上訴人公司同意由周信介承擔上訴人之上開價金債務，支票不 能兌現，即不能謂其價金債務已消滅，且周信介在八十三年九月二十九日及三十日分 別退票一百四十萬元及二百萬元，有退票紀錄明細表可按（原審卷八十八及一一一頁 ），周信介復證稱當時已退票，提示亦不能兌現，已將支票交還銀行作廢等語（原審 卷七十四、一一九頁），是周信介本人即自為發票人擔保支票之支付，而無法使票款 兌現，自難謂被上訴人公司已獲償價金，更不能以周某在發票日後之同年十月一日至 八日間因有其他票據債務經籌款存入帳戶兌現，遽謂上述四百萬元支票視同兌現。參 諸周信介證稱李明憲返還該二張支票以價金抵銷債務以及李明憲於發票日當天將二張 支票交還周某本人等情觀之，上訴人交付該支票之本意，實非約定將支票交與被上訴 人公司提示，而係將原由周信介簽發並應由周某兌現之支票，由上訴人之代理人交還 周某，再由周某備款代其繳付本件價款四百萬元，作為周某對此票款之清償，殊非該 四百萬元價款以該二張支票向被上訴人公司清償。否則周信介不會稱「當時李明憲還 我」「以買賣房屋價金來抵銷債務」各等語，上訴人上開主張應非足採。現周信介既 迄未籌款為上訴人繳付被上訴人公司上述四百萬元房地價款，自不能認被上訴人公司 已受償四百萬元價金。又依系爭不動產契約書第三條㈠㈡之約定，被上訴人公司備齊 所有權證明文件同時上訴人應給付一百五十萬元，代書領回查無欠稅、增值稅、契稅 通知達雙方二日內，上訴人應付五十萬元。原訂貸款部分價金及移轉登記部分因上訴 人不欲貸款已經刪除，為上訴人及周信介陳明在卷。足認兩造約定須於上訴人給付全 部價金之同時，被上訴人及詹勳祥始負移轉登記之義務，被上訴人公司所為同時履行 抗辯，就移轉登記部分，核屬有據。從而，上訴人本於買賣契約及第三人利益契約之 法律關係，請求被上訴人及詹勳祥將系爭買賣標的建物及土地移轉登記並交付該建物 ，即應與上訴人給付被上訴人四百萬元價金同時履行之，為其心證之所由得，並說明 上訴人其他主張為不足採之理由。爰除維持第一審所為被上訴人敗訴之判決，駁回其 上訴外，並命上訴人於被上訴人及詹勳祥移轉系爭房地所有權登記時應對待給付被上 訴人四百萬元。就該同時履行之判決部分，經核於法尚無違背。上訴論旨，仍執陳詞 ，並以原審取捨證據、認定事實之職權行使及依職權解釋契約指摘此部分原判決不當 ，求予廢棄，難謂有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 二十二 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 九 月 四 日 Ｄ