返還無權占有房屋

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一九三一號 　　上 訴 人　乙○○ 　　被上訴人　甲○○ 右當事人間請求返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年九月十八日台 灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第八七二號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十三年十一月二日向訴外人馬順宜購買其所有坐落台北 縣永和市○○段四○八號土地暨地上建物即台北縣永和市○○路九十巷三弄四號二層 樓磚造房屋（以下稱系爭房地），土地部分已於八十三年十一月十六日辦畢所有權移 轉登記，房屋部分亦屬伊所有，被上訴人無任何合法權源，占用系爭房屋，自屬無權 占有等情，依民法第七百六十七條規定，求為命被上訴人遷讓返還系爭房地與伊之判 決。 被上訴人則以：系爭房屋之原所有人馬順宜於五十三、四年間因積欠伊父張慕漁新台 幣（下同）六萬元，乃將系爭房屋租與伊父，約定該六萬元作為押租金，以押租金利 息抵繳房屋租金，成立不定期租賃關係。伊父已去世，伊因繼承關係就系爭房屋取得 承租人之地位，一直居住在系爭房屋，迄今為止，系爭房地之房屋稅及地價稅均由伊 繳納，伊非無權占有等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭房地原為馬順宜 所有，為兩造所不爭執，且有土地所有權狀、房屋稅籍證書可稽。查台灣台北地方法 院（以下稱台北地院）前於五十三年十一月二日裁定宣告馬順宜破產，馬順宜嗣於五 十六年七月五日具狀提出調協計劃書，該計劃書附件一資產現值欄編號第二十一號資 產記載：永和鎮○○街七十四巷一弄四號之一房屋（即系爭永和市○○路九十巷三弄 四號房屋）原報價值十二萬元，現值十五萬元，附記欄加註收張慕漁押租金六萬元。 同計劃書附件二負債額欄第八十四號（暫編）記載債權人張慕漁債權額六萬元。嗣台 北地院於五十六年八月二十二日召開第二次債權人會議，表決通過馬順宜所提之調協 計劃，確認張慕漁債權額為六萬元，並確認馬順宜收張慕漁押租金六萬元；復於五十 六年十月十七日核可調協計劃，凡此有台北地院五十三年民執破字第三十七號案卷及 同院五十六年十月十七日五十三年破字第四十八號確定裁定可考。又上開破產案卷內 之破產管理人工作報告表明張慕漁為系爭房屋之使用人。被上訴人之父張慕漁既就系 爭房屋支付押租金六萬元予上訴人之前手馬順宜，而使用系爭房屋，足見張慕漁生前 向馬順宜租用系爭房屋。次查，上訴人所提出被上訴人書寫之信函中，被上訴人明白 表示：五十三年間，公賣局要求退租，曾向租約保證人追催未獲，公賣局以先父（張 慕漁）為房屋使用人，責成先父全數清償押租金，債權債務關係依法移轉，若非如此 ，公賣局要查封拍賣，對貴我雙方（馬順宜與被上訴人家族）均非有利云云。足徵張 慕漁代償押租金後，張慕漁由單純使用人之身分，變為承租人之地位，張慕漁與馬順 宜有租賃關係，至為明顯。又查租賃契約為諾成契約，不以訂立書面為必要。本件租 賃成立於五十年代，迄今已有三十餘年，資料難以齊全，承租人為被上訴人之先父張 慕漁，被上訴人無法提出原繳押租金收據或租約書，不足為奇。上訴人據以謂租賃為 虛假，尚難遽信。至馬順宜在簽立之買賣契約書言及被上訴人無權占有乙節，與其在 破產事件中所言，恰恰相反，難以採信。證人陳年明代書係聽聞馬順宜所言，其證言 亦難遽信。綜上所述，系爭房地原屬馬順宜所有，張慕漁就之與馬順宜成立租賃關係 ，不論租金以押租金利息抵付，或另以現金繳納，張慕漁有使用系爭房地之權利。上 訴人嗣取得系爭土地之所有權，及受讓占有系爭房屋之權利，張慕漁及其繼承人即被 上訴人有權使用系爭房地，自非無權占有。從而上訴人以無權占有為由，請求被上訴 人遷讓返還系爭房地，不應准許云云，為其判斷之基礎。 惟查馬順宜之破產管理人工作報告記載：「⒌關於馬順宜所有坐落永和鎮○○街七十 四巷一弄四號之一房屋一棟（即系爭永和市○○路九十巷三弄四號），查係出租於鐘 隆津，以押租金六萬元為租屋條件，前經會議決定，兩次公開標售，均以與現住人（ 張慕漁）有糾紛，致未能售出」，馬順宜破產財團第六次監查管理人聯席會議記錄記 載：「⒋查馬順宜所有永和鎮○○街七十四巷一弄四號之一房屋（即系爭房屋）出租 與鍾隆津，其以押租金新台幣陸萬元之利息充為租金，茲以此項房屋未辦理設定抵押 現租期即將截止，應即通知收回，另行出售」（見台北地院五十三年度民執破字第三 七號卷二二八、二二九頁、原審卷七四頁），依上開記載，係爭房屋之承租人為鍾隆 津，而非被上訴人之父張慕漁，張慕漁僅係使用人而已。上訴人迭次為此主張，爭執 系爭房屋之承租人為鍾隆津，而非張慕漁（見原審卷一七、一八、三三、三四、四二 、六六、九一、九三頁）。原審就上開有利於上訴人之訴訟資料及上訴人之此項主張 未予斟酌，遽認張慕漁為系爭房屋之承租人，據為被上訴人勝訴之判決，難謂無判決 不備理由之違法。次查前開被上訴人所書寫之信函之內容，係公賣局為系爭房屋之承 租人，公賣局要求退租，責成房屋使用人張慕漁償還押租金，此適足證明張慕漁非系 爭房屋之承租人，僅係使用人。原審雖謂張慕漁代償押租金後，由單純使用人之身分 ，變為承租人之地位，張慕漁與馬順宜有租賃關係云云。然張慕漁代償押租金之事實 行為，其法律上之效果僅涉及有無民法第三百十二條規定之適用，亦即張慕漁得否以 自己名義代位公賣局行使權利之問題，此非馬順宜就系爭房屋與張慕漁訂立租賃契約 ，原審以之推論張慕漁由單純使用人之身分，變為承租人之地位，就系爭房屋與馬順 宜有租賃契約云云，於法無據。上訴論旨執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由 。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 九 月 五 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 劉 福 聲 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 九 月 十七 日