返還房屋

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第一九九號 　　上　訴　人　丁○○ 　　　　　　　　丙○○ 　　共　　　同 　　訴訟代理人　陳明暉律師 　　複 代理 人　林春華律師 　　被 上訴 人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　　　　　　　楊金霞 　　　　　　　　盧振忠 右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年四月六日台灣高等法院 第二審更審判決（八十三年度上更㈠字第三四○號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：上訴人丁○○於民國八十年九月十六日與訴外人方金城簽訂合建契 約書，由上訴人丁○○提供所有坐落台北縣三芝鄉○○○○段埔頭小段一○三－八等 地號土地，由方金城出資合建房屋。依約定上訴人丁○○分得Ｄ棟三樓、Ｅ棟二樓、 四樓房屋（門牌號碼依序為台北縣三芝鄉○○街○段一○五巷五號三樓、同前巷七號 二樓、四樓），上訴人丁○○將其中七號二樓、四樓房屋贈與配偶即上訴人丙○○， 均已辦理保存登記完畢。詎被上訴人乙○○、甲○○依序無權占有五號三樓、七號二 樓房屋，被上訴人楊金霞、盧振忠共同無權占有七號四樓房屋（以下合稱系爭房屋） 等情，爰依所有權之作用，求為命被上訴人乙○○將上開五號三樓房屋遷讓返還上訴 人丁○○，及自八十二年八月六日起至遷讓返還房屋之日止按月給付丁○○以新台幣 （以下同）六千元計算之損害金；甲○○將七號二樓房屋遷讓返還丙○○，及自八十 二年八月七日起至遷讓返還房屋之日止按月給付丙○○以六千元計算之損害金；楊金 霞、盧振忠將七號四樓房屋遷讓返還丙○○，及自八十二年八月六日起至遷讓返還房 屋之日止按月給付丙○○以六千元計算之損害金之判決（其中請求命乙○○給付損害 金按月超過二千零二十元；甲○○給付損害金按月超過二千零五十六元；楊金霞、盧 振忠給付損害金按月超過一千九百七十五元部分，業經更審前原審判決上訴人敗訴確 定）。 被上訴人則以：上訴人丁○○曾授權方金城所屬之皇隆營造有限公司（以下稱皇隆公 司）銷售系爭房屋，並由該公司分別將系爭房屋出售予被上訴人乙○○、甲○○、楊 金霞，出賣人並分別將系爭房屋交付買受人管理使用，伊以買受人之地位分別占有系 爭房屋即非無權占有，另被上訴人盧振忠以買受人楊金霞配偶之身分使用系爭房屋， 亦非無權占有等語，資為抗辯。 原審依審理之結果，以：上訴人主張上訴人丁○○提供所有土地與方金城合建房屋， 由上訴人丁○○分得系爭房屋，其中七號二樓、四樓贈與上訴人丙○○，均已辦理保 存登記完畢，被上訴人分別占有系爭房屋等事實，業據上訴人提出房屋所有權狀影本 、建物登記簿謄本為證，被上訴人對於分別占用系爭房屋之事實亦不爭執，固堪信為 真實。惟查，上訴人丁○○於八十年九月十六日與皇隆公司之董事方金城簽訂合建契 約，約定由上訴人丁○○提供土地，方金城出資合建五層樓房之集合住宅，房地分配 方式為雙方各抽取百分之五十立體對抽，即上訴人抽取房地位於一○三－一○地號內 ，建商方金城抽取房地位在一○三－八地號內，面積雙方均等，殘餘部分由雙方平均 分攤，有合建契約書及皇隆公司變更登記事項卡附卷可稽（一審卷八九至九四、一七 五至一七六頁），且為上訴人所不爭執。系爭房屋位於殘餘之Ｄ、Ｅ部分，雙方言明 由方金城負責銷售並共同分配價金等情，並據證人即合建契約之介紹人盧添順、陳來 發、花火中及土地代書楊耿村分別到場證述屬實（一審卷一二九至一三一頁）。上開 證人就關於Ｄ、Ｅ棟部分之房屋係委由建商出售且平均分配價款之證言，均屬一致， 足見上訴人確有委任建商方金城出售系爭房屋，且平均分配價金甚明。次查，上訴人 丁○○與方金城合建房屋分配完竣後，即開始申請建築執照，有關Ｄ、Ｅ棟部分，方 金城與上訴人丁○○各以其指定之人為起造人。嗣方金城依合建契約，將其分得之Ａ 、Ｂ、Ｃ三棟十五戶及其與上訴人丁○○約定依出售總額平均分配之Ｄ、Ｅ二棟十戶 ，以其配偶陳麗真名義，與承攬房地廣告銷售業者林靜於八十年十月八日簽訂廣告業 務企劃合約書，由林靜承攬銷售，林靜即於八十年十一月上旬以「登輝林園」為名對 外公開銷售。被上訴人甲○○、乙○○、楊金霞於見到廣告後，依序於八十年十一月 二十日、同年十二月八日及八十一年三月十六日，以總價二九五萬元、二七○萬元及 二八○萬元，向出賣人皇隆公司購買系爭房屋及其基地，並已依序繳納分期款一四五 萬元、一二○萬元、一四九萬元等情，有廣告業務企劃合約書、「登輝林園」銷售廣 告看板照片，及以皇隆公司名義為出賣人簽約之不動產買賣契約書附卷可稽（一審卷 二七至六八、一○一至一○三、一六七至一七三頁）。方金城係皇隆公司之負責人， 有皇隆公司變更登記事項卡，商業登記簿影本在卷可證（一審卷一七四至一八○頁） 。而被上訴人依買賣契約所繳交之房屋預售價款，曾由方金城轉交土地代書楊耿村保 管作為繳納土地增值稅之用，業據證人楊耿村證述無訛。復有楊耿村於八十一年十一 月六日，代收取方金城給付之款項二百九十萬元時，所立之收據一紙在卷可憑（一審 卷七二、一三二頁）。按增值稅依法係由地主繳納，倘系爭房屋未授權方金城銷售， 再平均分配，方金城何須將預售房屋之款項交付代書保管作為繳納增值稅之用。足證 上訴人確有授權委任方金城銷售系爭房屋，而方金城則復委任其所屬之皇隆公司，並 以該公司名義出售，要屬無疑。前開買賣契約所收取之預售屋款，既作為上訴人應繳 納之增值稅之用，則上訴人主張其未收取分文之買賣價金，即非可取。再者，本件上 訴人之子華明材於八十二年五月十二日曾出具切結書予皇隆公司，該切結書記載：「 （三）甲方（即地主丙○○）與乙方（即皇隆公司）合建登輝林園五樓式建築物坐落 於三芝鄉○○路○段……（四）甲方委託乙方銷售五戶房屋，茲為保障買受人之權益 ……（六）甲乙雙方同意接受原購屋者（楊金霞及乙○○）之合約，不得異議……」 等語。該切結書之簽訂經過，並經證人張德泰於第一審結證屬實（一審卷七十、一六 三頁）。八十二年六月二十七日上訴人復與方金城在郭拱照議員之協調見證下，由上 訴人之孫華清耿與方金城簽訂和解草約，該草約亦載明：「有關建商（方金城）代售 五戶，地主同意依照前四項辦理完畢過戶」等語，上訴人丙○○且在該草約華清耿名 下按捺指印，有和解草約在卷可憑（一審卷七四頁）。證人郭拱照並證述調解係由上 訴人所請託，該調解協議之內容，係地主及建商雙方同意才簽名等情（一審卷一二八 頁）。由該切結書之內容與和解草約之內容，大致相同情況觀之，切結書之真正為上 訴人事前所同意或事後所承認要屬無疑。且由該切結書及和解草約所載內容，益足證 明上訴人有委任方金城銷售系爭房屋之情事。至上訴人事後反悔前開草約之約定，亦 僅係上訴人拒絕依和解草約，對方金城處理委任事務所出售之系爭房屋辦理過戶登記 之問題，於上訴人曾委任方金城出售系爭房屋之事實，不生任何影響。被上訴人抗辯 係自方金城所屬之皇隆公司買受系爭房屋，並由皇隆公司交付而占有系爭房屋，即非 無據。上訴人既委任方金城出售系爭房屋，方金城再委任皇隆公司出售，而由皇隆公 司以自己之名義，將系爭房屋分別出售並交付與被上訴人乙○○、甲○○、楊金霞。 乙○○等三人本於買賣關係，以買受人之地位分別占有系爭房屋，即非無權占有。被 上訴人盧振忠以買受人楊金霞配偶之身分，使用系爭房屋，亦非無權占有。上訴人本 於所有權之作用，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋及請求被上訴人賠償損害金，於法 無據，應予駁回。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。 按受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣，或有不得已之事由者 ，得使第三人代為處理，民法第五百三十七條定有明文。所謂同意不以明示同意為限 ，即默示同意亦包括在內。本件上訴人雖係委任方金城出售系爭房屋，惟方金城復委 任皇隆公司出售房屋，皇隆公司因而於房屋起造之初，在雙方合建之地點，經由廣告 行銷專業人員之協助，公開廣告銷售包括系爭房屋在內之合建房屋，招徠買主，上訴 人均未表示異議，應認上訴人已默示同意方金城復委任皇隆公司出售系爭房屋之行為 。原判決上開部分理由之敍述，雖有不足，惟不影響本件判決之結果。次查，本件上 訴人係委任方金城出售系爭房屋，方金城復委任皇隆公司出售，有如前述。故原判決 理由另謂：上訴人係委託方金城所屬之皇隆公司出售，或謂上訴人授權方金城之皇隆 公司代理出售系爭房屋云云，均屬贅述。又民法第五百四十六條第二項，係有關委任 人對受任人之債務清償義務之規定，依該條項規定，係受任人得請求委任人代其清償 受任人因處理委任事務所負擔之必要債務。原判決理由謂受任人因處理委任事務所負 擔債務之債權人（即被上訴人），得依該條項規定，請求委任人（即上訴人）代受任 人清償該債務云云，即有未合。惟上開贅言或不當之理由敍述，均不影響本件判決之 結果。末查，依系爭合建契書（一審卷八九至九四頁）第九條約定，土地增值稅在簽 約前之部分，係由上訴人負擔，簽約後始由建商方金城就其分得部分之土地負擔增值 稅。契約書第三條並約定，建商所應得之土地，在合建房屋五樓結構體完成時，由地 主移轉予建商所指定之承受人。依上開約定，建商依本件合建契約自地主取得土地後 ，如再移轉予他人時，始有再負擔增值稅之問題。故就本件合建契約而言，地主依約 應移轉予建商之土地，其增值稅，自應由地主全部負擔。原判決理由謂土地增值稅依 法係由地主繳納，並無不合，併此敍明。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解 釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十六 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 顏 南 全 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 二 月 八 日