確認優先承買權存在

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二二三五號 　　　上　訴　人　洪 秀 玉 　　　　　　　　　徐 錦 琪 　　　　　　　　　徐 錦 科 　　　　　　　　　徐 錦 村 　　　　　　　　　乙○○○ 　　　　　　　　　丁 ○ ○ 　　　被 上 訴人　丙 ○ ○ 　　　　　　　　　甲 ○ ○ 　　　　　　　　　黃 通 文 右當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國八十五年一月三日台 灣高等法院台中分院第二審更審判決（八十四年度重上更㈠字第一一號），提起上訴 ，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落彰化縣大村鄉○村段四一六號建地面積○點○八八八公頃及 同段四一六之二號建地面積○點○一八四公頃原為上訴人丁○○、乙○○○（下稱丁 ○○等二人）及第一審共同被告賴紹淵、賴志聰、賴浩加、賴懷信共六人所共有，自 該六人（下稱丁○○等六人）之被繼承人在世時，即同意伊之祖先建屋居住，其後並 由伊之被繼承人交付租金使用，伊繼承租賃後均按年繳付地租。詎料丁○○等六人竟 未徵得伊放棄優先購買權，於民國八十一年五月七日擅自將上開土地出售並移轉登記 於上訴人洪秀玉、徐錦琪、徐錦科、徐錦村（下稱洪秀玉等四人）。顯已侵害伊優先 購買權等情。求為確認伊對上開土地有優先購買權存在；並命上訴人洪秀玉等四人就 上開土地所為之所有權移轉登記予以塗銷；命丁○○等六人將上開四一六號土地以每 坪新台幣（下同）三萬元、四一六之二號土地以每坪一萬元計算價金，土地增值稅由 伊負擔之內容，與伊訂立買賣契約，並將其所有權移轉登記於伊之判決（原審將第一 審所為被上訴人敗訴判決一部廢棄，改判：確認被上訴人對於上開土地就丁○○等二 人之應有部分有優先購買權存在，並命洪秀玉等四人將丁○○等二人應有部分之所有 權移轉登記塗銷，丁○○等二人依上開價金及土地增值稅由被上訴人負擔為內容，與 被上訴人訂立買賣契約並移轉其所有權登記；其餘部分，予以維持，駁回被上訴人其 餘上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定）。 上訴人則以：前開土地係無償借與被上訴人之被繼承人建屋居住，並非租賃。且優先 購買權僅為出租人與承租人間權利義務關係，故在土地已辦理移轉登記後，承租人亦 僅得請求賠償損害，而無從主張洪秀玉等四人承買系爭土地之契約為無效，自無塗銷 登記之可言。又收據並非丁○○、乙○○○、李素英所簽，該三人亦未向被上訴人收 租，憲兵學校鑑定丁○○筆跡有誤。縱有租賃，但上訴人在訂約前，曾由仲介人賴金 堆向被上訴人詢問要不要購買，被上訴人嫌價格貴而不買。洪秀玉等四人如受敗訴判 決，被上訴人應給付伊四人價金及二百九十四萬七千三百二十一元等語。資為抗辯。 原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決一部廢棄，改判確認被上訴人就丁○○等二人 之前開土地應有部分有優先購買權；並命上訴人洪秀玉等四人就丁○○等二人之應有 部分之所有權移轉登記予以塗銷及命上訴人丁○○等二人與被上訴人就其應有部分土 地訂立買賣契約並為所有權移轉登記，無非以：經查被上訴人主張之前揭事實，業據 提出土地謄本、存證信函為證。而丁○○等六人有將前開土地出租與被上訴人之事實 ，有丁○○等二人出具之地租金收據及證人賴清波以及上訴人丁○○書寫之花壇郵局 一三二號、一三三號、一三四號存證信函可證。經將存證信函、地租金繳款單及丁○ ○字跡送請憲兵學校鑑定之結果，發現上開存證信函及有丁○○簽名之地租金繳款收 據均係丁○○所書寫或簽名者。有該憲兵學校之覆函並附有「筆跡特徵分析鑑定說明 表」在卷可證。參諸證人賴清波證稱，丁○○確實有將前開土地出租與被上訴人之情 節，足可認定丁○○確有將系爭土地自己之應有部分十分之一出租與被上訴人。又被 上訴人為證明上訴人乙○○○有收租之事實，曾聲請命上訴人提出不動產預定買賣契 約書原本以便鑑定地租金繳款單上所簽「黃全金」之字跡。但上訴人洪秀玉等四人均 不肯提出該契約書原本，僅提出其影本，致憲兵學校無從鑑定。而乙○○○對該影本 亦不否認其真正。自應認該契約影本上之黃全金簽名係乙○○○之筆跡。且從該契約 書影本上之「黃全金」簽名與地租金繳款單原本上之「黃全金」簽名字跡之個性、慣 性、特徵、筆劃關連及組織方式以肉眼辨識核對即可認為相同，均為乙○○○所寫。 乙○○○確有向被上訴人收取系爭土地之地租之事實，已無庸置疑。足可認定乙○○ ○確有將系爭土地自己之應有部分十分之二出租與被上訴人。按「基地出賣時，地上 權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」、「前項優先購買權人，於接 到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與 第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第一○四條第一項 前段、第二項定有明文。又「上訴人間之買賣，既在土地法修訂（六十四年七月二十 四日修訂）以後，則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買 權，命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記，由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約， 並協同辦理所有權移轉登記，委無不合」，業經最高法院著有六十五年台上字第二七 ○一號判例。又最高法院六十八年四月十七日六十八年度第五次民事庭庭推總會對於 土地法第一○四條亦作出如下之決議：「土地法第一○四條僅規定基地出賣時，承租 人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售 時始得主張優先購買之權」。依此決議意旨，共有土地分別共有人中之一部分共有人 出租其應有部分土地時，承租人亦得主張優先購買權。丁○○等二人既於八十一年五 月七日各將其前開土地之應有部分出售於洪秀玉等四人，當時買賣雙方約定買賣價格 四一六號土地每坪三萬元、四一六之二號土地每坪一萬元，土地增值稅由洪秀玉等四 人負擔，該買賣所有權移轉登記已於八十一年七月間辦理完畢，有土地謄本及不動產 預定買賣契約書影本附卷可稽。上訴人丁○○等二人亦予以承認，均可信為實在。被 上訴人為前開土地之承租人，上訴人洪秀玉等四人與丁○○等二人間就前開土地成立 之買賣，被上訴人自得請求確認其有優先購買權。而丁○○等二人出賣土地與洪秀玉 等四人迄未依土地法第一○四條第二項規定以書面通知被上訴人，為丁○○等二人所 自認。又上訴人以依最高法院七十一年台上字第六二號判決意旨，丁○○及乙○○○ 之出租系爭土地，未經全體共有人同意，對全體共有人自不生效力為辯，然該二人係 分別共有人，可自由出租前開土地，如上所述，上訴人此項辯解，殊不足取。茲被上 訴人已表明願以同樣條件優先購買丁○○、乙○○○之應有部分土地，即應認其請求 為有理由等詞。為其判斷之基礎。 惟查，共有物之應有部分與共有物之一部，為截然兩事。共有土地全部或一部與他人 成立之租賃契約，其標的物係共有土地內特定之全部或一部，非可與應有部分同視。 又共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定之管理行為，除契約 另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意， 擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。原判決認定，共有土地 分別共有人中之一部分共有人出租其應有部分土地時，承租人亦得主張優先購買權， 顯將共有物之應有部分與共有物之特定一部有所混淆。又被上訴人係主張，丁○○等 六人之被繼承人在世時，即同意被上訴人之祖先在四一六號及四一六之二號建地上建 屋居住，嗣後即交付租金使用，被上訴人繼承租賃後均按年繳付地租云云，原判決竟 認定，丁○○、乙○○○分別將上開土地各自之其應有部分十分之一或十分之二出租 與被上訴人，不無可議。原審遽為上訴人不利之判決，自欠允洽。上訴論旨，指摘原 判決對其不利部分不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十 月 四 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 蘇 茂 秋 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 十 月 十七 日 Ｖ 最高法院民事裁定 主 文 右開判決主文欄所載：「原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院」，更正為：「原 判決除駁回被上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院 」。 中 華 民 國 八十五 年 十 月 七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 蘇 茂 秋 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 十 月 十七 日