減少租金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二三四三號 　　上　訴　人　鴻禧育樂股份有限公司 　　法定代理人　張秀政 　　訴訟代理人　黃陽壽律師 　　被 上訴 人　桃園縣大溪鎮公所 　　法定代理人　林熺達 右當事人間減少租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年二月五日臺灣高等法院第 二審判決（八十四年度重上字第四五○號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：兩造於民國八十一年六月三日訂立鎮有土地租地造林合約，約定由 伊向被上訴人承租坐落桃園縣大溪鎮○○段坑底小段六四四、六四五、六七三、七六 六地號四筆林地用以造林，租賃期間自八十一年六月三日起至八十五年六月三日止， 租金按每年土地公告現值換算土地總值之百分之七‧五計算，詎自訂約後僅二年餘， 系爭土地之公告現值已暴漲二十餘倍，此情事之變更，非兩造訂約之初所得預料，伊 自得因情事變更，依民事訴訟法第三百九十七條第一項之規定及不當得利之法律關係 ，求為判決伊向被上訴人承租系爭四筆林地自八十三年六月三日至八十四年六月二日 止之年租金由原定之六百四十一萬九千四百六十元（新台幣，下同）減少為四十七萬 九千八百五十元，及自八十四年六月三日至八十五年六月三日止之年租金由原定之六 百六十六萬二千零二元減少為四十七萬九千八百五十元，並命被上訴人返還伊二百七 十二萬九千八百八十元之判決。 被上訴人則以：伊係依兩造所定之鎮有土地租地造林合約收取租金，上訴人應依約給 付租金等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，無非以：上訴人主張之前開事實，已據提出 鎮有土地租地造林合約書影本一件、地價證明書一件、現場照片十一張為證，並與證 人周至鐸、江朝榮、鄭姚霖、許寶業、黃正雄等證述情節相符，復為被上訴人所不爭 執，固堪信為真實。惟查兩造約定每年租金按承租土地公告現值百分之七‧五計算， 足見上訴人於訂約時對各年所應支付之租金，應依租用土地公告現值之調整而隨之增 減其金額，已有預見，尚非不能預料。且查土地公告現值係政府主管機關依法定程序 評估土地之利用價值經濟效益等所訂定，故土地公告現值之調高，係因土地利用價值 增加與經濟效益提高所致，並非情事變更，要無所謂依原有效果顯失公平之情形存在 。從而上訴人依民事訴訟法第三百九十七條第一項規定，請求將系爭四筆林地自八十 三年六月三日至八十四年六月二日止之年租金由原定之六百四十一萬九千四百六十元 減少為四十七萬九千八百五十元，及自八十四年六月三日至八十五年六月三日止之年 租金由原定之六百六十六萬二千零二元減少為四十七萬九千八百五十元，洵非正當。 又上訴人既不得以情事變更為由請求減少租金，被上訴人依兩造之租賃契約之約定， 收取按每年土地公告現值換算土地總值之百分之七‧五計算之租金，自非無法律上之 原因，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人應於判決確定後將所指溢付之二 百七十二萬九千八百八十二元返還與上訴人，亦非正當等詞，為其判斷之基礎。 按因情事變更為增減給付之判決，非全以物價為根據，並應依客觀之公平標準，審酌 一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定增 減給付之適當數額。（參閱本院六十六年度臺上字第二九七五號判例）。查原審既認 定上訴人所主張，訂約後情事變更，租金高漲二十餘倍為真實（見原判決理由欄二第 一至三行）。乃又以該租金之高漲，非情事變更且非顯失公平，而為不利於上訴人之 判斷，不無判決理由矛盾之違法。且查兩造約定之租金，因公告現值於第三年大幅調 漲，致其第三年起之租金數額高達六百六十餘萬元，較之第一年之租金數額三十餘萬 元，其漲幅達二十餘倍之多，就此公告現值於二年間調高一、二十倍，是否訂約當時 當事人所得預見，原審均未詳予調查審認，遽行判決，殊嫌速斷。又查兩造所訂「鎮 有土地租地造林合約書」前文記載，上訴人承租上開土地造林藉以美化環境云云，又 同意以較高之公告現值計算租金之基礎，顯然其承租本件林地之目的並不在造林獲得 林木，究竟本件林地位置上訴人所經營球場之何處，何以二年間系爭土地之公告現值 調高一、二十倍，是否由於上訴人改良附近土地，提高附近土地經濟效益所致﹖上訴 人是否因此受有不相當之損害，致被上訴人受有不預期之利益﹖攸關本件是否有情事 變更原則之適用。原審均未仔細究明，致事實尚欠明瞭，本院自無從為法律上之適用 。上訴論旨，執之指摘原判決不當，聲明廢棄，難謂無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十 月 十七 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 十 月 三十 日