交付房屋等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二四六五號 　　上　訴　人　甲○○○○ 　　被 上訴 人　光暉建設股份有限公司 　　法定代理人　黃　光　春 　　訴訟代理人　鄭　洋 右當事人間請求交付房屋等事件，上訴人對於中華民國八十五年二月七日台灣高等法 院第二審更審判決（八十四年度上更㈠字第三七六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國七十五年三月十七日與被上訴人簽約買受坐落台北市○○ 區○○段三小段一五之六、二六及二七號土地上建號七六五號即門牌台北市○○○路 一一號五樓之一房屋（下稱系爭房屋），價金均已付清，並已登記為所有人，詎被上 訴人竟拒不交屋，為此依據買賣之法律關係請求交付房屋。又被上訴人於民國七十七 年九月初已領得使用執照，對於其他客戶已陸續交屋，但對上訴人迄未交屋，即應負 違約給付遲延責任，自該時起，迄系爭房屋交付日止，伊因被上訴人違約未交屋致不 能使用房屋，受有相當於租金之損害等情。求為命被上訴人交付系爭房屋暨給付新台 幣（下同）四十六萬六千一百二十一元及自八十年一月一日起至交屋日止，按年給付 二十一萬七千二百六十八元及其法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：依兩造所訂買賣契約之約定，買方應於履行其全部付款義務後始由賣 方交屋。伊於七十八年二月四日通知上訴人於七日內前來交屋，而上訴人於同年月十 一日至工地時因並未依約携款前來，致無從辦理交屋，嗣再於七十八年三月間二度通 知上訴人備款前來交屋，上訴人仍未依約備款前來，自應由上訴人負遲延責任。伊復 於八十一年七月十四日以存證信函催告上訴人應於文到十五日內清償積欠之追加工程 款，滯納金、代書費、規費、水費、瓦斯外管費及遲延利息等共計五百零六萬三千三 百零九元，逾期不另通知逕行解除契約。詎上訴人猶不於十五日內付清上揭款項，則 系爭房屋之買賣契約即因而解除，上訴人之請求為無理由云云，資為抗辯。 原審以：兩造於七十五年三月十七日簽訂系爭房屋買賣契約，房屋總價為二百三十七 萬元，上訴人業已付清買賣價金，並已登記為所有人之事實，為兩造所不爭執，並有 買賣契約書可稽，足信為真實。查買賣契約第八條約定：「……本工程以申請使用執 照為完工日期」，第十七條約明：「……房屋建造完成接通水電後由乙方（指被上訴 人）通知交屋時間」。茲系爭房屋已於七十七年九月五日領取使用執照，並分別於七 十七年十一月間及七十八年一月七日接通水電，有使用執照、台北市自來水事業處西 區營業處函及台灣電力公司台北市區營業處函可稽，且為上訴人所不爭執。系爭房屋 既依建築法規定取得使用執照及接通水電，兩造之買賣契約亦約定以申請使用執照為 完工日期，房屋建造完成取得使用執照，接通水電後出賣人即被上訴人應通知交屋時 間，足證系爭房屋在七十八年二月四日被上訴人通知交屋時，應已完工。上訴人雖又 主張，買賣契約書附件備忘單十四項中，除第十一項外，其他均未完成，被上訴人顯 未依債之本旨完工交屋云云。惟查備忘單十四項並非兩造於簽訂買賣契約時同時簽訂 ，係上訴人嗣後要求被上訴人會計黃珍齡補充，黃珍齡因不知情而附在買賣契約書上 ，被上訴人董事長並未同意等情，業據證人黃珍齡證稱屬實，並有台灣台北地方法院 八十一年度認字第五○一八五號認證書可稽。且買賣契約第二十六條約明，僅房屋平 面圖及建材說明二項附件與契約有同一之效力。該備忘單十四項既未在契約條款所約 定之條件內，尚難認係契約之一部分。上訴人主張被上訴人於七十八年二月四日通知 交屋時，系爭房屋尚未完工云云，自無足取。又被上訴人於七十八年二月四日及同年 三二日分別以台北郵局第六十三支局第十九號存證信函及台北郵局第十七支局第二二 七號存證信函通知上訴人交付房屋，而買賣契約書第五條訂明：「……房屋付款辦法 如附表，由甲方（指上訴人）按乙方（即被上訴人）通知直接存入台灣土地銀行忠孝 分行活存帳戶，存款通知單作為繳款證明。」被上訴人亦陳明，上訴人實際上已依約 逕向銀行匯款之方式按工程進度繳納數十次工程款，被上訴人並不直接收受繳納之房 地款，則上訴人如欲繳納房屋尾款，自應依上開約定向銀行匯款，並無交屋現場無人 受領價金之問題。上訴人所稱，伊已携帶空白支票準備付款等語，尚不能解免其依約 付款之責任。又系爭房屋既已完工，且房屋主體工程與兩造間之追加工程二者並非不 可分割，縱如上訴人所主張備忘單十四項為契約之一部分，上訴人亦不能因追加工程 未施工，執以主張系爭房屋尚未完工。又本件房屋尾款金額既載明於買賣契約，自不 容上訴人以不知應繳房屋尾款數額為由，而免除其應按時繳交尾款之義務，上訴人自 應負給付價金遲延之責任。再者，上訴人既應負給付價金遲延責任，則被上訴人基於 同時履行抗辯權，主張其無按時交付系爭房屋之義務，並無不合，被上訴人自不負遲 延給付責任。又被上訴人於八十一年七月十四日以存證信函催告上訴人應於十五日內 給付追加工程款、滯納金、代書費、規費、水電費、瓦斯外管費及遲延利息等費用共 五百零六萬三千三百零九元，業據提出台北郵局第二支局第一六四九號存證信函為證 。上訴人除對其中代書費及規費一萬一千七百二十五元、水電瓦斯外管分攤費三萬一 千八百十元無異議外，就加建部分費用認僅應補七萬七千四百九十六元，三項合計十 二萬一千零三十一元，已以匯票郵票寄被上訴人，有存證信函及郵件收件回執、匯票 影本可憑外，就被上訴人請求之加值營業稅十一萬五千一百十七元，主張被上訴人並 非營業人不負擔該加值營業稅云云。惟查依兩造買賣契約第四條下所追加之附註及七 十五年三月十二日財政部發布之修正營業稅法實施注意事項第三條第二項之規定應由 出賣人即被上訴人向買受人即上訴人收取後繳納，故上訴人上揭主張，應無可取。再 依一般商業慣例，營業人均係於客戶支付款項後始開具統一發票，上訴人既未付清房 屋尾款，則其要求被上訴人先開立統一發票，亦非有據。又上訴人既應負給付價金遲 延責任，則被上人依買賣契約第七條及第十七條之約定，請求上訴人給付滯納金及遲 延利息，自屬正當。雖然關於工程追加帳款二萬零七百四十八元及大樓管理費一百零 一萬五千九百六十元部分，被上訴人並不能舉證業已支付，又關於加建部分工程費用 兩造計算之基準不同，數額尚有爭議；惟查債權人超過債務人應給付範圍之催告，僅 超過部分不生催告之效力而已，其未超過債務人應給付部分仍應生催告之效力。被上 訴人既已於八十一年七月十四日以台北郵局第二支局第一六四九號存證信函催告上訴 人應於十五日內清償所欠之滯納金等共計五百零六萬三千三百零九元，表示逾期不另 通知逕行解除契約，雖然加建工程部分數額，兩造尚有爭議，工程加帳及留守管理費 未據舉證已支出，此部分屬於過度之催告，依法固不生效力，惟有關加值營業稅、滯 納金及遲延利息，係屬上訴人應給付之部分，該部分催告既在上訴人應給付之範圍， 依法自己生催告之效力，而上訴人業於八十一年七月十五日收受上開存證信函，有郵 局收件回執可稽，上訴人既未於收受存證信函後，於催告期間內清償債務，則被上訴 人不另通知逕行解除契約，自屬於法有據。綜上所述，本件兩造之買賣契約已合法解 除，則上訴人請求被上訴人將系爭房屋交付於伊，為無理由。上訴人請求被上訴人交 付房屋既為無理由，則其請求被上訴人給付相當於租金之損害四十六萬六千一百二十 一元及按年給付二十一萬七千二百六十八元暨各該部分法定遲延利息，亦為法所不許 。爰將第一審所為命被上訴人交付房屋之判決，予以廢棄改判駁回上訴人該部分之訴 暨將第一審所為駁回上訴人請求被上訴人給付相當於租金之損害部分，予以維持，駁 回上訴人該部分之上訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實 之職權行使，指摘原判決違誤，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十 月 三十 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 楊 隆 順 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 十一 月 十四 日