租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二四七三號 　　上　訴　人　李結即祭祀公業李協利管理人 　　訴訟代理人　陳茂倉律師 　　被 上訴 人　楊　腰 　　　　　　　　楊新發 右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年十月二日台灣高等法院 台中分院第二審更審判決（八十三年度上更㈡字第一四二號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件上訴人主張：伊所有坐落彰化縣花壇鄉○○○段○○○號旱面積○‧一五三二公 頃土地（下稱系爭土地），原由被上訴人之被繼承人楊山水向伊承租耕作。楊山水於 民國七十五年八月三十日死亡，由被上訴人二人繼承其承租權。然被上訴人楊腰並未 自任耕作，被上訴人楊新發則變更承租土地之用途，建築房屋居住並堆放雜物、磚塊 、木板等物於其上。依耕地三七五減租條例第十六條之規定，被上訴人與伊間之原租 賃契約已歸於無效，自應准伊收回上開土地等情，爰求為命被上訴人將地上物拆除， 並交還系爭土地與伊之判決。 被上訴人則以：系爭土地上之房屋係楊山水建造之農舍，伊事後加以修繕，並堆放木 板等物，以供日常燃料之用，此與不自任耕作之情形有別。且伊原向上訴人併承租毗 鄰之二筆土地，農舍所占承租土地之比例甚微，伊並無不自任耕作之情事等語，資為 抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張被上訴人 承租系爭土地，為被上訴人所不爭。而系爭土地上建造之建物，係台灣地區傳統農村 三合院磚瓦造平房，除西側廂房如原判決附圖所示丁部分五十四平方公尺及同附圖戊 附屬浴廁十四平方公尺外觀上較新外，其餘正屋及東側廂房如同附圖所示乙部分一三 一平方公尺均已老舊，建物西南側種植作物面積○‧○九五五公頃等情，業經法官會 同地政人員勘測屬實，製有勘驗筆錄及測量成果圖足稽，自堪信為真實。次查被上訴 人之父楊山水原與訴外人林萬前、蔡黃阿妙共同向上訴人公業承租系爭五九五、及同 段五九六之一、五九六之二等三筆土地各三分之一，因系爭五九五號及部分五九六之 一號土地當初被洪水沖積為石塊堆之溪埔地，不能為耕作使用，楊山水始徵得公業輪 值管理人李謙之同意而建造上開附圖乙丁戊部分（戊部分由被上訴人嗣後建造）作為 起居室、神明廳、倉庫及浴廁使用，其餘可耕之土地（五九六之一大部分土地及五九 六之二全部土地）則分三等分由該三人占耕等事實，亦據證人萬魁證述綦詳（原審更 ㈡字卷三十一、三十二頁），並有上訴人七十年十月二十二日聲請調解書暨花壇鄉公 所第二十六屆第二次調解一覽表之記載可憑。復與勘驗現場時被上訴人當場指出不可 耕作區與可耕作區之情形相符，亦有勘驗筆錄及所繪現場圖足考（同上卷四十九－五 十一頁）。按上訴人於上開附圖乙、丁、戊房屋建造多年後仍繼續收租金而無異議， 該行為已引起被上訴人之正當信任，以為上訴人不欲使其履行義務，今忽以被上訴人 興建起居室、神明廳、浴廁係以解決承租人宗族實際居住問題為目的，提起拆屋還地 訴訟，足使被上訴人陷於窘境，已有違誠實信用原則。且本件應有權利失效原則之適 用，上訴人自不得以被上訴人不自任耕作為由，據以請求拆屋還地。又上開附圖丙部 分一九五平方公尺為供曬場用之庭院；Ａ部分木造雞、鴨舍三十六平方公尺；Ｃ部分 十三平方公尺農具間，均與耕作有關；Ｆ部分為灯籠長籬笆二十三平方公尺係防止土 地流失之用，亦與耕作相關；Ｄ部分八十三平方公尺為村民通行之道路，由鄉公所舖 設柏油路面，非被上訴人不為耕作。至附圖甲部分三平方公尺，面積甚小，被上訴人 稱未經點交耕作，不悉其確定地界，依該地形以觀應屬可信。附圖Ｂ部分三平方公尺 為未及時拆除之磚造舊廁所，此殊難指為不為耕作。再查系爭土地扣除庭院、路地部 分，非直接耕作面積僅二七七平方公尺，尚未逾農舍最大基層面積不得超過三百三十 平方公尺之限制，且楊山水前承租之土地連同與林萬前、蔡黃阿妙共同承租之同段五 九六之一及五九六之二號，面積共有二八三○平方公尺（即該三筆土地加起來之三分 之一）。故本件被上訴人非耕作面積二七七平方公尺，僅占承租面積約百分之九‧七 八，亦未逾實施區域計劃地區建築管理辦法第一項建築自用農舍不得超過耕地面積百 分之十之限制。被上訴人楊腰已年邁，由同戶設籍之長子楊新福助耕而使用系爭地上 房屋之一部，尤難謂楊腰有不自任耕作之情形。從而，上訴人以被上訴人不自任耕作 ，有違耕地三七五減租條例第十六條之規定，請求被上訴人拆除系爭土地上地上物， 將土地交還伊，即非有據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 查系爭土地上如上開附圖乙丁戊所示部分房屋，原審雖以被上訴人之父楊山水前曾徵 得上訴人公業輪值管理人李謙之同意而建造，認定本件有權利失效原則之適用，惟上 訴人已於原審抗辯稱：「伊公業管理人中並無李謙其人，有土地登記簿謄本足稽」云 云（見更二字卷八十四頁正面），而附卷之土地登記簿謄本暨系爭土地日據時代台帳 （同上卷三十八－三十九頁、九十二－九十六頁），似無李謙為上訴人公業管理人之 記載。果爾，能否謂李謙有代表上訴人同意楊山水建屋之權限，即非無疑。原審未進 一步查明李謙是否為上訴人公業之管理人，遽以上開理由為上訴人敗訴之判決，已有 未合。次按權利失效原則必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下始有其適用。茲 耕地租佃其承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，否則即有違耕 地三七五減租條例第十六條第一項之禁止規定。本件原審既認定上開附圖乙丁戊部分 建物係以解決被上訴人家族實際居住問題為目的而建造，似指被上訴人有不自任耕作 而違反上開條例第十六條第一項之規定，卻又認此種情形有權利失效原則之適用，上 訴人不得請求拆屋還地，不無可議。又被上訴人究係承租系爭五九五號農地之全部； 抑僅承租五九五與五九六之一、五九六之二號等三筆土地各三分之一﹖依原判決附圖 ＡＢＣＤＥＦＧ，甲、乙、丙、丁、戊所示暨理由三、五之敍述，似謂被上訴人承租 系爭五九五號土地全部，但理由四、六則又稱被上訴人之父原與林萬前、蔡黃阿妙共 同承租五九五、五九六之一及五九六之二號等土地，權利各三分之一，且被上訴人楊 新發於原審勘驗時復指稱五九六之一號土地內Ａ部分由伊耕作等語（見更二字卷五十 一頁）。兩造就此似均未提出原租賃契約書或其他文件以證明承租之範圍。原審未進 一步闡晰遽行判決，亦嫌速斷。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，難謂無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十 月 三十 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 法官 劉 福 來 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 十一 月 十三 日 Ｓ