遷讓房屋

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第二八號 　　上　訴　人　乙○○ 　　訴訟代理人　洪錫欽律師 　　被 上訴 人　張釆惠 　　　　　　　　甲○○ 右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十四年六月五日台灣高等法院 台中分院第二審判決（八十四年度上字第四八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件上訴人主張：坐落台中縣沙鹿鎮○○里鎮○路二九－一七號房屋（下稱：訟爭房 屋），係伊於民國八十二年九月十日向法院拍定，於同年九月二十六日完成登記取得 所有權者。被上訴人夫妻二人並無租賃關係或其他使用權源，竟無權占有該房屋使用 。本於所有權，伊得請求被上訴人遷讓交還訟爭房屋及按月給付伊相當於租金之損失 等情，求為命被上訴人將訟爭房屋遷讓交還及自八十二年九月十日起至遷讓之日止， 按月連帶給付新台幣（下同）一萬元之判決。（按另上訴人請求第一審共同被告李文 環遷讓交還訟爭房屋部分，經第一審判決駁回其訴後，未據上訴人聲明不服。） 被上訴人則以：被上訴人甲○○係於八十一年八月一日以妻即被上訴人張釆惠名義與 訟爭房屋原所有人陳秉玄簽訂不定期房屋租賃契約書，並非無權占有訟爭房屋。且於 上訴人拍定後，伊已將八十三年八月一日至八十五年七月三十一日間二年之租金九萬 六千元寄交上訴人受領，上訴人指伊為無權占有，亦屬無理等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人於拍定取得訟 爭房屋所有權前之八十一年八月一日，被上訴人甲○○已以其妻即被上訴人張釆惠名 義與原所有人陳秉玄簽訂不定期租賃契約書，約定張釆惠承租訟爭房屋，押租金十八 萬元、每月租金四千元，一次給付二年租金。被上訴人於遷入前，並曾僱工整修訟爭 房屋等事實，業經證人陳秉玄、林長庚、連秋德、陳文章、吳有利等人結證在卷，核 與原審勘驗現場結果相符。復有房屋租賃契約書、勘驗筆錄為憑。參諸台灣台中地方 法院八十三年度民執全字第八六號民事執行卷之拍賣公告記載：「拍賣之建物（訟爭 房屋）現由第二人承租中，拍定後不點交」及上訴人於拍定取得訟爭房屋所有權後， 曾於八十三年一月二十五日函促被上訴人限期給付租金一萬六千元等情，足認被上訴 人抗辯其對訟爭房屋有租賃關係存在，非無權占有，係屬實在。而依一般房屋租賃習 慣，其押租金較高或為房屋所有人整修房屋者，其租金均普遍較低，被上訴人甲○○ 與訟爭房屋所有人陳秉玄既屬兄弟，又曾付押租金十八萬元及為之整修房屋，則其約 定每月租金四千元，自屬合理可信。上訴人以其租金偏低及被上訴人張釆惠未參與訂 約之事，即指該房屋租賃契約書係通謀虛偽簽訂，為無效，殊無可採。是依民法第四 百二十五條規定，上訴人應受被上訴人與訟爭房屋原所有人所訂租賃契約之拘束。其 以被上訴人無權占有訟爭房屋，請求被上訴人遷讓交還及給付相當於租金之損害金， 均屬無據，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 惟兩造間不動產涉訟僅有此一件，如被上訴人確有向上訴人之前手陳秉玄承租訟爭房 屋屬實，則就如何訂立租約，以何人名義承租，被上訴人間之陳述應一致。茲查被上 訴人甲○○於第一審稱：「我訂契約前有對他（指被上訴人張釆惠）說要租房屋，訂 完契約，八十一年八月初才告訴他（張釆惠）以他名義租房屋」云云，核與被上訴人 張釆惠於執行處所陳：「訟爭建物係以我先生（被上訴人甲○○）名義承租」等語不 符（見第一審卷二十頁、五一頁背面）。上訴人所主張被上訴人與陳秉玄之租約係以 通謀虛偽之意思表示作成，是否全不足取﹖即非無進一步斟酌之餘地。次查取捨證據 、認定事實固屬第二審法院之職權，惟其採證、認事如與經驗法則或證據法則有悖， 即難謂非違背法令，當事人自得以其採證、認事不當，據為第三審上訴之理由。本件 上訴人主張：「揆諸經驗法則，尚無給付數十萬元而不簽發收據，亦無契約尚未簽訂 已先給付數十萬元租金而不領取收據之可能。何況訟爭房屋通謀約定之租金，每月租 金僅四千元，又屬不定期限，更無可能先行給付三十八個月租金，而不要求簽立收據 。」（見：第一審卷六九頁背面）「兄弟間租賃房屋已有可疑，約定保證金（押租金 ）高達十八萬元，尤與常情不符。……而該契約書所載租賃期限不定期，上訴人承買 三層樓房屋（訟爭房屋）之價金七百餘萬元。租金竟僅約定每月四千元，且被上訴人 在第一審自認其僅將二－三六地號之平房部分建物轉租李文環，租金高達七千元，足 證其所提出每月租金四千元之租賃契約不實在」（見：原審卷二七頁）各等語。徵之 卷附建物登記簿謄本（見：第一審卷一六－一九頁）記載，訟爭房屋為「三層樓房之 洋式店舖住宅」，面積達一九三‧四八平方公尺，倘被上訴人係依「不定期」方式以 每月「租金四千元」，向原所有人即被上訴人甲○○之兄陳秉玄租得，何以甲○○將 坐落「同門牌」內之「平房」出租與第一審共同被告李文環，依被上訴人所「自認」 及其提出之房屋租賃契約書所載（見：第一審卷四五、五八頁、原審卷四四－四七頁 ），反係以「定期」方式，每月租金又可高達七千元﹖而被上訴人甲○○與訟爭房屋 所有人陳秉玄間既屬兄弟關係，苟因甲○○須為陳秉玄整修訟爭房屋，始約定每月租 金祇付四千元，何以「押租金」却高達十八萬元﹖且依其兄弟所述，於訂約之前，又 先給付「定金」五萬元﹖（見：第一審卷五○頁背面、五二頁），果有整修房屋之費 用或定金、押租金之給付，何以租賃契約書上均未為記載，反將「已付二年（二十四 月份）租金（現金）九萬六千元」記載明確，由被上訴人據以對抗上訴人（見：原審 卷四二頁之存證信函）等情，上訴人主張被上訴人與訟爭房屋原所有人間之租賃關係 有悖常情而與經驗法則不符，似非全然無據。原審未詳為斟酌，所為不利於上訴人之 論斷，即屬難昭折服。上訴論旨，指摘原判決欠當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百百七十七條第一項、第四百七十 八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 一 月 十一 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 許 澍 林 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十四 日