所有權移轉登記事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第三○五五號 　　上　訴　人　甲 ○ ○ 　　訴訟代理人　柯 智 炫律師 　　上　訴　人　乙○○○ 　　　　　　　　丙 ○ ○ 　　　　　　　　曾　　勤 　　　　　　　　曾 寶 釵 　　　　　　　　曾 寶 鳳 　　　　　　　　曾 寶 文 　　　　　　　　曾 雅 美 　　共　　　同 　　訴訟代理人　黃虹霞律師 右當事人間請求所有權移轉登記事件，兩造對於中華民國八十四年九月十一日台灣高 等法院第二審更審判決（八十三年度重上更㈠字第一八一號），各自提起上訴，本院 判決如左： 主 文 原判決關於命上訴人乙○○○、曾勤、丙○○、曾寶釵、曾寶鳳、曾寶文、曾雅美為 給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 上訴人甲○○之上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回上訴部分由上訴人甲○○負擔。 理 由 本件上訴人甲○○主張：原判決附表（以下稱附表）㈠土地為對造上訴人乙○○○、 丙○○、曾勤、曾寶釵、曾寶鳳、曾寶文、曾雅美（以下稱乙○○○等七人）之被繼 承人曾阿同所有，附表㈡、㈣土地分別登記為乙○○○、曾勤所有，實際上為曾阿同 所購買，附表㈢土地為曾阿同協助伊向訴外人楊樹木所購買，曾阿同生前信託登記為 丙○○所有。民國八十年七月間，乙○○○、曾勤將附表㈡、㈣土地委由曾阿同連同 附表㈠土地一併出售與伊，附表㈢土地則約定由曾阿同協助伊收購，費用由伊負擔。 以上均由伊與曾阿同訂有不動產買賣契約書，伊自得基於買賣關係，請求移轉所有權 。茲曾阿同已於八十二年二月二十三日死亡，乙○○○等七人均為曾阿同之繼承人， 應承受其財產上之權利義務。又附表㈢土地由曾阿同協助伊向楊樹木購買後，信託登 記為丙○○名義所有，曾阿同依法原得隨時終止信託關係，請求移轉該筆土地之所有 權，詎曾阿同及其繼承人均怠於行使權利，伊自得本於買賣及民法第二百四十二條前 段規定，代位以自己名義行使權利等情，求為命（一）乙○○○等七人應就附表㈠土 地辦理繼承登記，於伊給付新台幣（下同）一百九十七萬三千五百十元之同時，將附 表㈠土地之所有權移轉登記與伊。（二）乙○○○於伊給付五十四萬六千三百十五元 之同時，將附表㈡土地之所有權移轉登記與伊。（三）丙○○於伊給付五百零四萬八 千元之同時，將附表㈢土地之所有權移轉登記與乙○○○等七人後，再將所有權移轉 登記與伊。（四）曾勤於伊給付五百二十三萬八千八百三十元五角二分之同時，將附 表㈣土地之所有權移轉登記與伊之判決（關於甲○○請求乙○○○等七人受領一百九 十七萬三千五百十元及請求乙○○○受領五十四萬六千三百十五元部分，原審為甲○ ○敗訴之判決，未據其提起上訴）。 上訴人乙○○○等七人則以：附表㈣土地係曾勤所有，曾勤未委託曾阿同出售，且該 筆土地不在買賣範圍內。又附表㈡、㈢土地分別係乙○○○、丙○○所有，而由乙○ ○○、丙○○同意售予甲○○。附表其他土地與買賣契約附表所載三十餘筆土地、同 段二○－一、二八八－二號土地、未登錄國有土地，及道路入口住戶土地等均屬本件 開發興建基地之一部分，僅趙李月卿、曾阿同與甲○○簽約。因甲○○未依約給付價 款，且於趙李月卿與相關地主洽談後，亦不依約就協助收購之土地締約付款，顯無履 約誠意，經催告後仍不置理。甲○○無資力購買開發，幕後金主不願出資，雙方乃於 八十一年一月十五日在凱悅飯店合意解除買賣契約。嗣甲○○悔約拒不交還合約原本 ，曾阿同等迫不得已，除重聲買賣契約已合意解除外，另以甲○○給付遲延為由，通 知甲○○聲明解除買賣契約，是以兩造間已無買賣關係存在，甲○○不得為本件之請 求等語，資為抗辯。 原審將第一審所為甲○○全部敗訴之判決，部分廢棄，改判命乙○○○等七人應就附 表㈠土地辦理繼承登記後，將其移轉登記與甲○○，及乙○○○將附表㈡土地之所有 權移轉登記與甲○○；部分維持，駁回甲○○其餘上訴，無非以：甲○○主張乙○○ ○等七人之被繼承人曾阿同於八十年七月間將其所有附表㈠土地，及受乙○○○、曾 勤之委託，將彼等分別所有附表㈡、㈣土地，以每坪二萬八千元或一萬四千元之價金 ，售與伊開發規劃建屋等情，業據提出不動產買賣契約書影本為證。查附表㈠土地為 已故曾阿同所有，亦有土地登記簿謄本可稽，故曾阿同依約負有移轉附表㈠土地予甲 ○○之義務。又附表㈡土地為乙○○○於七十八年一月九日因買賣而取得，附表㈢土 地為丙○○於八十年十二月二日因買賣而取得，均有土地登記簿謄本可稽，乙○○○ 及丙○○均否認各該土地為曾阿同所購買，信託登記與彼等所有。乙○○○就其所有 附表㈡土地雖未與甲○○簽訂本件買賣契約，然買賣契約第十二條其他約定事項第九 款記載曾阿同允諾於契約成立日起七天內，提出其他未到場共有人之委任書及印鑑證 明。可見曾阿同係代理共有人出售土地。而乙○○○自認其同意曾阿同出售附表㈡土 地，其於另案台灣台北地方法院八十一年度全字第九十九號事件中之抗告及聲請狀中 稱：「上揭土地固曾與債權人訂立不動產買賣契約書」等語，顯見乙○○○於訂立買 賣契約之初，已授權曾阿同出售其所有附表㈡土地。買賣契約書上雖記載曾阿同為出 賣人，但其效力應及於乙○○○本人，而應由乙○○○負出賣人之義務。乙○○○雖 抗辯：依照買賣契約第十二條其他約定事項第３、６、７款，就坐落基隆市信義區○ ○○段深澳坑小段第二○－一號等毗鄰私地、與未登錄國有土地、及二十公尺道路入 口住戶等土地，約定由乙方即趙李月卿、曾阿同等協助甲○○收購，全部價款（包括 過戶費用）由甲○○負擔，簽約後趙某等旋即積極辦理與地主楊樹木等洽妥買賣事宜 ，同意出賣，詎通知甲○○之代理人廖勝東簽約付款，因甲○○之幕後金主不願投資 ，其本身復無資力，顯無履約誠意，迭經催告履行無效果，業經去函聲明解除契約等 情，提出北管區第五支郵局第二○八號存證信函暨回郵收執影本各一件為證，並有證 人趙李月卿之證言可證，其證言與證人廖勝東之證言亦相符合，乙○○○等七人辯謂 甲○○給付遲延固堪採信。惟契約之一方以他方遲延為由解除契約者，依民法第二百 五十四條規定，應先定期催告。上開存證信函僅係對乙○○○等七人解除契約之意思 表示，而非定期催告甲○○履行。前開證人之證言，亦未言及曾定期催告，故乙○○ ○等七人辯謂買賣契約已合法解除，尚難採信。乙○○○等七人雖又抗辯買賣契約早 經兩造於八十一年一月十五日在台北市凱悅飯店聲明作廢，合意解除云云。而證人即 介紹人林漢吉、廖勝東結證：「兩造（當場）便同意取銷此合約」、「雙方皆同意這 契約作廢不要了」「張（國樑）當場同意取銷契約」「他（甲○○）當場解約」「甲 ○○要求解約」各等語。惟依證人林漢吉所證：「先說我和曾已解除契約，然後又說 我考慮看看，三日內，我交代廖將合約書給你，你們將支票交給廖」等語觀之，當時 兩造並未合意解除契約，至為明顯。況當場製作之協議書，雙方並未簽名。雖證人廖 勝東證稱：「甲○○說三天後叫我拿合約書到曾阿同家，把一千六百五十萬元拿回來 」、「以甲○○的名號，不可能有甲○○出手寫的契約，會要跟人家解約，所以他要 我將作廢撕毀的契約書拿回來，不留任何書面的解約資料，亦不會留任何的資料在外 ，所以就沒有（在解約協議書上）簽名」云云。然甲○○若有意解約，而又不願被人 說買了土地後又不買，理應約定將原買賣契約書全部當場銷毀，以杜後患，方符其意 ，是以證人廖勝東就此部分所述，與情理不合，不足採信。況縱如乙○○○等七人所 言：「雙方言明三日內辦理退還原買賣契約書及交付票據手續」等情不虛，亦因雙方 未於期限內辦理退還契約書及交付票據手續，買賣契約亦屬尚未解除，所稱業已合意 解除，亦不足採。從而甲○○本於買賣之法律關係，請求乙○○○等七人就附表㈠土 地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記與伊，及請求乙○○○將附表㈡土地之所有權 移轉登記與伊，均為有理由，應予准許。次查關於附表㈢土地，曾阿同生前固曾以八 十一年一月二十七日台北郵局第五支局存證信函表示「本人已購得同段二○－一地號 土地」云云，惟該筆土地係由原地主楊樹木直接以買賣為原因移轉所有權登記與丙○ ○，雖曾阿同與丙○○為父子，然究不能因此即認其間有信託關係存在。甲○○主張 曾阿同與丙○○間就該筆土地有信託關係一節無法舉證以實其說，僅以彼等間就該筆 土地別無買賣、贈與等行為，推定曾阿同將該筆土地信託登記與丙○○，尚非可採， 依土地法登記公信原則，仍應認該筆土地為丙○○所有。甲○○主張代位曾阿同為終 止信託登記，即無所依據。從而甲○○本於買賣之法律關係，代位曾阿同請求丙○○ 應於伊給付五百零四萬八千元之同時，將附表㈢土地之所有權移轉登記與乙○○○等 七人後，再移轉登記與伊，不應准許。又查關於附表㈣土地，並不在買賣契約所載標 的物範圍之內。甲○○所提出廖勝東出具之證明書雖記載十六地號土地屬於Ａ區，係 在買賣範圍內，惟曾勤否認該證明書為真正。證人廖勝東多次到庭證稱該證明書內容 不實，該證明書自不足採為有利甲○○之認定。甲○○既主張其於同日向曾阿同購買 Ａ區土地與Ｂ區土地，而曾阿同就Ｂ區土地與之簽訂買賣契約書，為兩造所不爭執， 果同日就Ａ區土地亦約定買賣，依常理亦應就Ａ區土地簽訂書面買賣契約。茲上訴人 自稱兩造間就Ａ區土地並未簽訂買賣契約書，證人即買賣契約簽訂當時在場之廖勝東 、林漢吉、趙李月卿及許淵芳，均在第一審證稱兩造就Ａ區土地自始即無買賣契約關 係存在，堪信乙○○○等七人抗辯Ａ區土地不在本件兩造買賣範圍內，為可採信。此 外甲○○復不能證明與曾阿同間就Ａ區土地有買賣關係存在，從而甲○○本於買賣之 法律關係，請求曾勤應於伊給付五百二十三萬八千八百三十元五角二分之同時，將附 表㈣土地之所有權移轉登記與上訴人，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 關於甲○○就附表㈠、㈡土地之訴部分：乙○○○等七人之被繼承人曾阿同於八十 年七月間將其所有附表㈠土地售與甲○○，及經由乙○○○之授權，將乙○○○所有 附表㈡土地售與甲○○之事實，固為原審所認定。惟查在第一審，證人廖勝東證稱： 「所以在凱悅，張（甲○○）逼曾（曾阿同）還錢出來。曾被迫只好給錢，張才解約 」、「甲○○就說錢還我，曾就去打電話找人還錢，然後，曾說『好，我還你』，身 上取出支票現開，甲○○看了一下，說支票還你，我簽的合約書最後三天會叫廖還你 ，那時候你票子才交給廖」、「他（甲○○）當場解約」等語，並證稱是甲○○要求 解約，曾阿同同意解約等語。證人林漢吉證稱：「在凱悅飯店，因張（甲○○）一時 錢並不夠，才會談到曾（曾阿同）換房子之事，結果曾一看，什麼都沒蓋嗎，他不願 意，只有解約」、「三日內會交代廖拿合約書給曾，後來說三日內考慮看看」、「（ 甲○○）先說我和曾已解除契約，然後又說我考慮看看，三日內我交代廖將合約書給 你，你們將支票交給廖」等語（見一審卷㈡四五、四六、七九頁）。在原審，證人廖 勝東證稱：「張（甲○○）當場同意取銷契約」、「張告訴我說，我們的錢可能有問 題，要我幫忙籌款，甚至他還提到想用別處的房子折價給曾阿同當做是土地款，但在 曾阿同去看後，房子並未蓋，所以他不同意」、「在、１、約在凱悅再談，當時 甲○○叫我約曾阿同談，將土地款變更為由房屋來抵充，曾阿同不同意，他要錢不要 房子，張就不買了，他要解約拿回訂金。那天早上我約曾出來告訴他張的意思最好是 解約，不解約的話，就要接受房子抵做價款，反正張是不付土地款了。之後在黃昏時 ，我們在凱悅談，我擬了份解約的稿，內容為一千萬退回，曾要付我與林漢吉的介紹 費三百萬，利息一百五十萬，其他費用二百萬，合計共是一千六百五十萬，要曾阿同 開支票出來，但在曾去車上拿支票時，張說不必了，他的合約書沒帶來，後來張說三 天後叫我拿合約書到曾阿同家，把一千六百五十萬元拿回來，並且把合約書上註明作 廢二字後撕燬，並將撕燬後的二份合約書都要帶回來給張」等語，就所問「有否提到 三天內解約與否之事﹖」，則證稱：「張與曾都沒有再考慮之意思，是我與林漢吉希 望他們再考慮，這樣我們的仲介費會更高些」等語。又證人林漢吉證稱：「去年年底 ，我、廖、曾阿同、郭永清、甲○○在凱悅飯店講好曾他們賠一六五○萬（含我們介 紹費三○○萬），兩造便同意取銷此合約，講好一六五○萬票開出來一週內甲○○就 把合約拿來撕掉」、「是的，雙方（甲○○與曾阿同）皆同意這契約不要了」、「我 是甲○○這邊的介紹人，、１、那天是甲○○叫我去的，當時在場的有郭永清、 廖勝東、甲○○、曾阿同與我，甲○○在未參加協商前屢次說要解約，也說過是不夠 錢的關係，張說要解約，曾也同意解約並將必要款項退回，像訂金、仲介費亦要曾阿 同負責，當時是要開支票一千萬元退還訂金，仲介費多少記不得，總計是多少亦記不 清楚，支票是放在桌上，甲○○有拿來看，張說三天後，將合約書交給廖勝東，就是 解約之意思」等語；證人郭永清證稱：「、１、在凱悅談時我也在場，那天是甲 ○○一直要解約，曾阿同沒辦法，只好同意其解約，因為張用很不合理的方法要曾接 受，就是用尚未完工之房屋抵充價款，曾想乾脆解約算了，本來解約只需退還一千萬 訂金就好，但張要求介紹費、利息等，曾想既然要解約，就不要再爭執，同意這些要 求」等語（見原審重上字卷一二○、一二一、一二二頁、原審重上更㈠字卷一二九至 一三二頁）。綜合以上證言，互相參酌，似可認為甲○○與曾阿同就附表㈠、㈡土地 訂立買賣契約後，無力支付土地價款，乃表示欲以房屋抵充土地價款，因房屋尚未建 築完成，曾阿同未予接受，甲○○乃透過廖勝東向曾阿同表示欲解除契約。八十一年 一月十五日，甲○○與曾阿同及廖勝東、林漢吉、郭永清等人在凱悅飯店商談，甲○ ○表明欲與曾阿同解除買賣契約，並要求曾阿同退還訂金一千萬元，及負擔介紹費、 利息，曾阿同當場表示同意，雙方已合意解除買賣契約。甲○○於雙方合意解除買賣 契約後允諾於三天後交代廖勝東將買賣契約書拿到曾阿同家撕燬，始取回曾阿同因退 還訂金及介紹費等所簽發之支票。原審雖認定當場製作之協議書，甲○○及曾阿同雙 方未簽名云云。惟按民法第一百五十三條第一項規定：「當事人互相意思表示一致者 ，無論其為明示或默示，契約即為成立」，買賣契約之合意解除非要式行為，買賣雙 方當事人解除契約之意思表示一致，買賣契約即因之而解除，並不以訂立解除契約之 書面為必要。準此，原審以甲○○與曾阿同雙方未於協議書上簽名，推論買賣契約尚 未合意解除，自屬於法未合。至於甲○○與曾阿同口頭約定合意解除契約後，甲○○ 應允於三天後將買賣契約書拿到曾阿同家撕燬，以取回曾阿同因退還定金而簽發之支 票，及嗣後甲○○有無踐行諾言，胥於該已合意解除契約之效力不生影響。原審未通 盤斟酌證人廖勝東、林漢吉、及郭永清之證言，遽爾認定甲○○與曾阿同簽訂之買賣 契約尚未合意解除，據以判令曾阿同之繼承人即乙○○○等七人就附表㈠土地辦理繼 承登記後，將所有權移轉登記與甲○○，及乙○○○將附表㈡土地之所有權移轉登記 與甲○○，尚欠允洽。乙○○○等七人上訴論旨指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄 ，非無理由。 關於甲○○就附表㈢、㈣土地之訴部分：原審為甲○○敗訴之判決，經核於法並無 不合。甲○○上訴論旨仍執陳詞，並以原審取捨證據、認定事實及適用法律之職權行 使，指摘原判決此部分為不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件乙○○○等七人之上訴為有理由，甲○○之上訴為無理由，依民事訴 訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十 九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十六 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十七 日 Ｑ