塗銷土地所有權移轉登記事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第三○五七號 　　上　訴　人　莊明哲（即祭祀公業莊德管理人） 　　　　　　　　　　　　　　　 　　訴訟代理人　施煜培律師 　　被 上訴 人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　　　　　　　莊弘彥 　　　　　　　　莊瑞璋 　　　　　　　　莊益堅 　　　　　　　　莊金朝 　　　　　　　　莊忠銘 　　　　　　　　莊瑞芳 　　共　　　同 　　訴訟代理人　林國明律師 右當事人間請求塗銷土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十 六日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第三七九號），提起上訴， 本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 本件上訴人主張：伊為祭祀公業莊德現任管理人，該公業前管理人莊金鈴於民國六十 八年八月十七日，擅自將原判決附表㈠㈡（下稱附表㈠㈡）所示土地出售並移轉登記 予被上訴人，因未經公業派下法定人數之同意，係無權處分行為，蓋依當時會議紀錄 及石碑文之記載，僅係決議出租附表㈡土地，並非出售，且不包括附表㈠土地在內， 伊迄八十三年十一月間始知悉附表所示土地均遭移轉登記情事，附表㈡土地容後處理 ，附表㈠土地（下稱系爭土地）既無買賣，亦未付價金，自屬不當登記等情，爰本於 民法第七百六十七條妨害排除請求權之法律關係，求為命被上訴人塗銷系爭土地所有 權移轉登記之判決。 被上訴人則以：系爭土地係經祭祀公業莊德八房代表宗親會議決議標賣，當時管理人 莊金鈴依決議將系爭土地移轉登記予伊等（伊等或為標得者之子或侄）並無不法。附 表㈠㈡土地原均屬舊有溪州段第一九九號土地，且附表㈠土地係使用多年之既成道路 ，連接於附表㈡土地前方，須一併出售，買受人方能充分利用及確保通行權利，上訴 人所提出之六十四年十一月二十日之宗親八房代表會紀錄，不但歲次之記載有誤，且 紀錄內載之五房、六房、七房代表均不識字，簽名亦非其所簽，顯係上訴人臨訟杜撰 。又六十六年十月間系爭土地之公告現值每平方公尺僅新台幣（下同）一百三十元， 依此換算每坪土地公告現值不到四百元，被上訴人於六十五年間以每坪五千三百二十 九元至二千七百三十元不等之高價買受，足以證明當時系爭土地係以租賃為名，實則 為買賣等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：查上訴人所舉證人即八 房代表之一莊鬧麟於原審證稱，當時係因公厝年久破敗，無錢整修才由八房派代表開 會決議出售土地屬實。按處分公業土地，固然必須經派下同意，但在本島（台灣）， 公業之決議方法上，有以派下代表人之決議代替派下全體之決議者，關於公業財產之 處分上，須經派下全體協定時，派下得使其代表人參加決議，係屬本島一般之習慣， 從而亦具有習慣法之效力，有日本大正九年控民第三三五號、大正十年上民第七號判 決載於台灣民事習慣調查報告可資佐證。足認台灣本島在公業財產處分上，有由各房 推舉代表全體派下決議之習慣。再由上訴人於八十二年九月十五日復由管理人莊明哲 及主任管理委員莊源河代表全體派下將與系爭土地相鄰之同段第九○五號土地出售予 被上訴人乙○○觀之，益證祭祀公業莊德確有以派下代表決議處分公業財產之習慣。 上訴人又無法舉證證明該祭祀公業有須經全體派下或一定法定人數之派下同意始得處 分公業財產之約定，則六十五年間八房代表決議處分附表所示土地之行為非屬無權處 分甚明。次查，在當時所立之書面上（包括上訴人所舉出之會議紀錄及被上訴人承認 之租賃契約書）及石碑文固均載明系爭土地係出租而非出售，惟由上訴人於第一審所 提出之系爭土地之金額計算表觀之，被上訴人於六十五年間係以每坪五千三百二十九 元至二千七百三十元不等之金額取得系爭土地，超過公告現值十幾倍，被上訴人當時 如僅係承租系爭土地而非買受，何須支付如此之高價﹖何況上訴人於第一審初則謂， 被上訴人係乘上訴人之前管理人莊金鈴臥病在床不知之際，於辦理所買受之附表㈡土 地移轉時，將未成立買賣契約更未付價金之附表㈠土地擅自移轉登記於其名下，繼又 改稱係莊金鈴擅自出售云云，前後主張不一，然對當時係出售而非出租土地並無爭執 。參以莊金鈴係民國四年八月十一日出生，教育程度初中肄業二年，曾任亞東化學製 藥股份有限公司董事長，有戶口名簿在卷可考，學歷、社會經驗俱佳，莊金鈴不可能 受被上訴人詐騙甚明。證人即辦理系爭土地買賣之代書陳榮傑於第一審亦證稱，伊將 做好系爭土地所有權移轉之書類，拿到莊金鈴辦公室時，係由莊金鈴自己拿印章蓋用 云云，可知辦理系爭土地所有權移轉登記時，莊金鈴並非臥病在床不知情。而莊金鈴 依公業決議如僅係將系爭土地出租予被上訴人，又何須將系爭土地相關資料交付代書 辦理所有權移轉登記﹖益證證人莊鬧麟所述當時確係出售而非出租系爭土地之證詞可 採。而當時所以在書面上載明係出租而非出售土地，依莊鬧麟所證係惟恐無法辦理所 有權移轉登記所致，而刻文於石碑，如上訴人所述，既係為避免後代子孫對八房該次 議決內容有爭議，故碑文內容自係與書面一致。嗣後系爭土地已完成所有權移轉登記 ，並無不能移轉登記之情形。參以處分系爭土地時祭祀公業莊德之管理人為莊金鈴之 父莊香，早已於日據時期死亡，以莊金鈴及八房代表均非熟諳法律之人，因恐莊香死 亡已久，辦理變更公業管理人名義所須文件之找尋及完成所需之程序恐非易事，故決 議以出租系爭土地為名，而實際上則係出售土地，即非不可能。何況依據兩造所不爭 執，經由當時八房代表簽名之系爭土地租賃契約書內容記載，租賃期間係自訂約日起 不定期，且出租人不得藉故收回租地（第二條參照），租金於訂約日一次付清，出租 人嗣後不得再藉詞要求地租（第三條），依該約定顯然出租人於訂約後即一次收足全 部價款且已無收回土地之日，再觀其契約書第四條關於稅金約定由承租人負擔，第五 條更規定對土地之利用，只要不違反國家政策及有關法令，出租人不得拒絕同意其變 更使用，則有關系爭土地之使用、收益、處分等所有權之權能顯然亦完全交由承租人 行使甚明，深究契約真意，雖名為出租，然實與出售何異﹖故不論當時之所以載為出 租而非出售之原因為何，由上述雙方之契約內容及嗣後將系爭土地交由代書辦理所有 權移轉登記，且為八房代表所知悉，已經過十餘年，祭祀公業莊德之派下八房子孫均 無異詞觀之，足認當時確係決議出售而非出租系爭土地無疑。上訴人係前任管理人莊 金鈴之子，該公業之重要文件均由上訴人家中保管，有代書陳榮傑於第一審之證詞可 據。再從八十一年七月七日上訴人向台南縣政府提出公告祭祀公業莊德派下員異動表 及系統表徵求異議有關文件之備註欄中，一併記載附表㈠㈡土地均已出售，足證上訴 人早已知悉附表之土地已出售，上訴人所辯不知系爭土地已移轉登記與被上訴人云云 不足採。再查，依土地登記簿謄本記載，原溪州段第一九九號土地包含附表㈠㈡土地 。且附表㈠土地自日據時期起即係既成道路，連接於附表㈡土地之前方。以當時地價 便宜且買受之被上訴人均係派下員，更為顧及被上訴人買受附表㈡土地後能充分利用 及確保通行之權利，附表㈠土地應係於附表㈡土地標售時一併出售方為合理。蓋留下 附表㈠土地僅係供公眾通行，不僅無法供公業使用收益，且每年尚須負擔稅金之支出 ，標售當時復無法預知將來有徵收補償之情形，故上訴人所述附表㈠土地未隨同附表 ㈡土地標售乙節不符常情。標售土地迄今時隔已久，證人莊鬧麟年事已高（民國六年 五月三日出生），當初買賣之大致內容容有可能記得，對於當時非買賣重點之附表㈠ 部分，無法記憶亦符常情。上訴人固又舉出當時之會議紀錄僅記載處分晒穀場（即附 表二）之土地，石碑文所記載之土地面積與附表㈡土地面積之總和相當，足證當時決 議處分時並不包括附表㈠土地在內。然姑不論被上訴人否認該會議紀錄之真正，即令 屬實，因該記錄僅係上訴人內部之文件，其記錄之內容或與石碑文相同，僅著重於避 免將來公業管理人更替時，發生爭議，故就附表㈡土地即晒穀場部分，明確記載於會 議記錄並將每間之面積刻於石碑上，至於附表㈠部分，因原就係通行數十年之既成道 路，並不虞發生爭議，故未加記載。從而上訴人之請求，自屬不應准許等詞，為其判 斷之基礎。 惟查：㈠解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約 文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。卷查 本件系爭租賃契約書，全文六條、標題與簽名處均明載系爭一九九號內土地係租賃， 並無隻字表明係出售（見第一審卷第一○三頁）。原判決理由並載明當時實際管理人 莊金鈴學歷、社會經驗俱佳。雙方訂立該契約書，顯經深思熟慮，契約文字已表示當 事人之真意為土地租賃，原判決將之探求為買賣，似屬曲解。㈡因屬永久租賃，租金 一次付清，金額較鉅，亦與情理無違，似難遽認即係買賣。通觀系爭租賃契約內容， 並未約定被上訴人就承租土地有處分權，原判決理由記載：有關系爭土地之使用、收 益、「處分」等所有權之權能顯然亦完全交由承租人行使甚明云云，核與卷存證據資 料不盡相符（見原判決第二十四頁）。㈢上訴人另主張系爭租賃契約僅涉及附表㈡土 地，不包括附表㈠土地，並舉碑文所刻承租總面積與附表㈡土地面積相若，似不包括 附表㈠部分之土地。參酌被上訴人之訴訟代理人在第一審法院履勘現場時，就法院所 問：附表㈠土地是附贈，有何證明﹖答：是管理人，但他現已死亡（見第一審卷第一 四九頁）。被上訴人似曾抗辯附表㈠土地係附贈，而非買賣。事實真象如何，亦欠明 確，本院無從為法律上判斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由 。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十六 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十四 日 Ｔ