給付違約金（遷讓房屋）

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第四四號 　　上 訴 人　甲○○ 　　被上訴人　乙○○ 右當事人間請求給付違約金（遷讓房屋）事件，上訴人對於中華民國八十四年六月十 二日台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第四一○號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落桃園縣中壢市○○段三四三六號建地，面積○點三○一三公 頃土地為其所有，為期土地之充分利用，乃於民國八十三年一月十八日與上訴人簽訂 不動產買賣契約，以新台幣（下同）四百八十萬元之價格，買受上訴人在上開土地上 之建物即桃園縣中壢市內定里下內壢八六號木造及土磚造平房（位置如第一審判決附 圖紅色部分Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示），上訴人依約應於八十三年七月二十六日前自 行搬遷，並不得要求搬遷費及任何名目之補償金，屆時被上訴人不另行通知，即可動 工拆除房屋及一切造作等。詎上訴人未依約定期限交付房屋，被上訴人雇工擬拆除房 屋，竟遭上訴人之子林德獎阻攔，迫使被上訴人不得不停止拆除。被上訴人遂於同年 八月十九日以存證信函通知，限上訴人於八十三年八月三十日前遷出，否則依法訴追 ，並請求損害賠償。上訴人以存證信函覆：林德獎與被上訴人之糾葛，與上訴人無涉 云云，是上訴人有拒絕履行交付房屋之情事，已極明顯。依契約書第十二條之約定， 上訴人有違約不賣或不履行移交出賣標的物之情事時，除應將所收定金或價款全部退 還與被上訴人外，並應同時賠償所收定金或價款同額之違約金。上訴人於簽約日當日 ，已收受被上訴人交付之二百萬元定金，自應予以退還，及賠償同額二百萬元之違約 金等情。求為命：上訴人給付被上訴人四百萬元及其法定遲延利息之判決。（被上訴 人另請求林德獎自上開房屋遷出，由上訴人交付於被上訴人部分，第一審判決被上訴 人勝訴確定） 上訴人則以：系爭房屋屬於祖產，伊與林德獎各住一半，上訴人收取定金二百萬元後 已搬走，林德獎所住部分，雖尚未搬遷，但與上訴人無涉。又上訴人所收取之四百八 十萬元價款，包括林永田部分之價款在內等語。資為抗辯。 原審將第一審駁回被上訴人請求給付四百萬元本息部分之判決廢棄，改判被上訴人勝 訴，無非以：被上訴人主張，在其所有上揭三四三六號建地上，有上訴人所有系爭房 屋，被上訴人於八十三年一月十八日與上訴人簽訂不動產買賣契約書，以四百八十萬 元之價格買受系爭房屋，言明上訴人應於八十三年七月二十六日前將標的物移交與被 上訴人管業，並不得要求搬遷費及任何名目之補償金，惟上訴人之子林德獎現仍占住 系爭房屋等情，業據被上訴人提出上訴人所不爭之不動產買賣契約書一件為憑。查兩 造不動產買賣契約書所約定房屋標示為：「中壢市○○段三四三六地號上建物，即中 壢市內定里下內壢八六號房屋（依民國八十一年八月二十日民宇測量事務所鑑定人詹 文燻所測實測圖甲○○現住部分，不論有無設籍均包含在內）」，與第一審囑託桃園 縣中壢地政事務所測量成果圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ紅色部分所示上訴人之子林德獎占 住部分相符合，自堪信被上訴人主張之事實為真。上訴人抗辯，其出售於被上訴人部 分，未包含伊子林德獎居住之部分，自不足採信。茲據買賣契約介紹人魏正雄結證： 「契約本意就是要甲○○他們父子遷移，……價款要比別人多一倍，亦是要安頓他們 生活，據我所知，甲○○是搬走了，但是他的兒子全家尚住在裡面，當初約定當然是 全部搬遷，只搬走甲○○的部分是沒辦法利用的，若林德獎不搬，就無法按照契約本 旨使用土地，因為有甲○○的同意書，我才敢介紹的」等語，參諸上訴人所不爭卷附 同意書載：本人（指上訴人）於買賣契約簽訂時起，無條件搬遷，地上物任土地所有 人處置，不再要求搬遷費或其他費用等語，與買賣契約書記載，上訴人應自行搬遷， 並不得要求搬遷費及任何名目之補償金相符，足見上訴人確曾應允將房屋交付被上訴 人屬實。上訴人所辯，其收取之四百八十萬元，包括林永田部分房屋之價款，自不足 採。依兩造買賣契約書第十二條約定：「本契約雙方均須遵守履行，倘甲方（指被上 訴人）違約或不買或不履行按約給付價款時，乙方（指上訴人）得解除本契約，甲方 已付價款全部由乙方無條件沒收作為違約金。若乙方違約或不賣或不履行移交出賣標 的物時，除應將所收定金或價款全部退還與甲方，並應同時賠償所收定金或價款同額 之違約金」觀之，上訴人違約時，被上訴人並無約定之解除權，惟被上訴人可請求上 訴人返還已付款項及同額違約金。本件買賣標的物為未辦保存登記之建物，因此上訴 人唯一應履行之契約義務，只有交付房屋而已。茲因上訴人乃唯一尚住在該基地上之 人，故被上訴人向上訴人買受房屋之價格為四百八十萬元，較該基地上其他房屋之買 賣價格二百四十萬元，高出一倍，以確保上訴人履行移交義務，有被上訴人與其他各 屋主之買賣契約書在卷為憑。參以代書劉德財之證言，足認兩造確有上訴人不履行交 屋義務時，須賠償懲罰性違約金之約定。上訴人既未依約履行交屋義務，且自承已收 受二百萬元定金，是被上訴人請求上訴人退還定金二百萬元、賠償與定金同額之違約 金二百萬元，合計四百萬元本息，洵屬正當，應予准許等語。為其判斷之基礎。 惟按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切 證據資料為斷定之標準，故解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得 拘泥字面，致失當時立約之真意（本院十九年上字第四五三號、同年上字第五八號判 例意旨）。本件買賣契約書第十二條後段約定：若上訴人違約或不賣或不履行移交出 賣標的物時，除應將所收定金或價款全部退還被上訴人，並同時賠償所收定金或價款 同額之違約金。雖未如前段，「被上訴人違約或不買或不履行按約給付價款時，上訴 人得解除本契約，被上訴人已付價款全部由上訴人無條件沒收作為違約金」，明定於 上訴人解除契約後，方得沒收價金作為違約金。然上訴人違約時，如被上訴人未解除 契約，則兩造契約既仍存在，上訴人何以須將所收定金或價款全部返還於被上訴人， 其真意如何，有待澄清。又約定違約金過高者，法院即得依職權減至相當之數額（本 院七十九年台上字第一六一二號判例意旨）。惟是否相當，仍須依一般客觀事實、社 會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（本院四十九年台上字第八○七號 判例意旨）。原判決未遑注意及之，即判命上訴人給付違約金二百萬元及返還定金二 百萬元，無異令上訴人交付房屋於被上訴人，却未得分文，自欠允洽。上訴論旨，指 摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 一 月 十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 一 月 二十六 日