不動產所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第四九二號 　　上　訴　人　大屯育樂開發股份有限公司 　　法定代理人　陳林富 　　訴訟代理人　陳和貴律師 　　　　　　　　黃光慶律師 　　　　　　　　呂曼蓉律師 　　上　訴　人　甲○○ 右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，兩造對於中華民國八十四年六月五日台 灣高等法院第二審判決（八十三年度重上字第二六七號），各自提起上訴，本院判決 如左： 主 文 兩造上訴均駁回。 第三審訴訟費用由兩造各自負擔。 理 由 本件上訴人大屯育樂開發股份有限公司（下稱大屯公司）主張：伊前身淡水育樂開發 股份有限公司於民國六十六年十二月十五日，向對造上訴人甲○○與訴外人張順明（ 已死亡，由張園繼承）、張光輝三人購買台北縣淡水鎮○○段一一五一、一一五四、 一一五四之二、一一五四之六（以上四筆土地甲○○、張順明、張光輝應有部分各為 九四分之五）、一一七七之一、一一七七之二、一一七七之三、一一七七之四、一一 七七之五（以上五筆土地甲○○、張順明、張光輝應有部分各三○分之一）等地號九 筆土地，約定價金新台幣（下同）一百零五萬四千零六十二元。伊於訂約時，給付三 十一萬六千二百元，並於六十六年十二月二十八日以支票二張，再給付六十三萬二千 四百元，餘款十萬五千四百六十二元，則俟移轉登記完畢，領到所有權狀時，全部給 付清楚。嗣伊亦將尾款於六十七年四月二十一日付清，上訴人甲○○竟未依約將上開 土地應有部分移轉登記於伊等情。求為命上訴人甲○○將上開所示土地所有權應有部 分移轉登記於伊之判決。 上訴人甲○○則以：上開一一一五、一一五四之二號土地，地目均為「旱」，為農地 ，其承受人應以有自耕能力者為限。上訴人大屯公司為一育樂開發公司，不具有自耕 能力，本件買賣契約違反土地法第三十條第一項、第二項，民法第二百四十六條第一 項、第一百十一條之規定，應屬無效；於訂約時，亦未曾同意移轉上開農地於指定登 記名義人謝式洲。且上訴人大屯公司迄未付清全部價金，爰為同時履行抗辯，並催告 上訴人大屯公司於八十二年七月十六日起三日內給付尾款，逾期未付，則解除契約等 語。資為抗辯。 原審審理結果，以：上訴人大屯公司主張之事實，業據提出買賣契約書為憑。按私有 農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，土地法第三十條第一項定有明文。又 以不能之給付為契約標的者，其契約無效，民法第二百四十六條第一項亦有規定。查 上開一一五一、一一五四之二號土地，於六十六年十二月十五日出售時，地目均為「 旱」，為農地，有土地登記簿謄本在卷可稽，上訴人大屯公司並無自耕能力，無法承 受上開二筆農地，為兩造所不爭，就該二筆農地買賣部分，係以不能給付為契約標的 ，該部分買賣應屬無效。上訴人大屯公司雖主張，上開二筆農地於簽約時，曾與甲○ ○等約定，將之移轉於有自耕能力之謝式洲等語，惟為上訴人甲○○所否認，證人謝 式洲之證言，亦含糊籠統，尚不能認定當事人間確有此約定。況上訴人大屯公司購買 土地，係為經營高爾夫球場之用，是縱有上開約定，上訴人大屯公司亦係圖以迂迴方 式，規避土地法第三十條第一項之適用，雖非直接違反該條項之強制規定，惟實質上 發生與該條項所禁止者相同效果之行為，為法律所不許，而屬無效。至上開二筆農地 於八十年十月十八日被編定為淡海新市鎮都市計劃內土地，並註銷原「旱地」地目之 編定，固有土地登記簿謄本為證。惟查該二筆農地之買賣，於訂約時已因以不能之給 付為標的而歸諸無效，自不因嗣後地目改編而使之成為有效。次查，上訴人大屯公司 支付價款計三次四紙支票，合計一百零五萬四千零六十二元，經第一審法院向付款銀 行調取上開支票原本查閱，該等支票背面均有甲○○及訴外人張順明、張光輝三人印 文屬實，以肉眼辨識，與彼等蓋於買賣契約書收受支票上各人印文相符。參之買賣契 約第三條約定，第二次款於六十六年十二月二十八日，乙方即出賣人（指上訴人甲○ ○及訴外人張順明、張光輝）應將移轉登記所需證件交甲方（即上訴人大屯公司）， 再予給付六十三萬二千四百元。尚餘十萬五千四百六十二元，俟移轉登記完畢，甲方 領到新土地所有權狀時即予全部給付清楚云云，顯見本件買賣契約出賣人於受領第二 次款後，即有先為移轉土地所有權應有部分於上訴人大屯公司之義務。故上訴人甲○ ○抗辯上訴人大屯公司迄未依約付清全部價金，主張同時履行，進而解除契約等語， 均不足採。復查，法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立 者，則其他部分，仍為有效，民法第一百十一條定有明文。本件買賣契約就上開一一 五一、一一五四之二號農地買賣部分，雖為無效，然本件九筆土地買賣，約定每坪五 百元，其給付內容為可分，客觀上，非不得分別為之；且上訴人大屯公司購買土地， 係在規劃高爾夫球場之用，因球場土地所有人眾多，勉力收購，縱無法取得上開農地 ，仍願購買其餘土地，已據上訴人大屯公司陳明在卷。茲經受命法官勘驗現場，依勘 驗筆錄及如附圖所示，該二筆農地中之一一五一號土地上有樹木，未作球場用地。一 一五四之二號之部分土地，僅作為上訴人大屯公司球場第十三洞後半段使用，該二筆 農地購買與否，影響上訴人大屯公司球場設立不大，上訴人大屯公司如未購得該二筆 農地，可另為其他設計，或將第十三洞縮短，或少設計一個洞，難謂九筆土地非一體 使用不可。上訴人甲○○主張，一部無效，契約全部無效，應非可採。茲審酌該買賣 契約內容，上訴人大屯公司所欲達成之經濟目的、當事人意思，交易慣例及誠信原則 ，應認兩造間買賣契約就上開二筆農地買賣部分固屬無效，然除去該部分，買賣契約 仍可成立，則就其餘七筆土地買賣部分，仍為有效。從而上訴人大屯公司請求上訴人 甲○○就上開一一五一、一一五四之二號土地所有權應有部分移轉登記部分，為無理 由，不應准許，其餘土地部分，則無不合，應予准許云云。為其心證之所由得，爰維 持第一審判決兩造各自敗訴部分，駁回兩造之上訴，於法核無違誤。末查，上訴人大 屯公司於原審曾主張：倘渠不能取得上開一一五四之二號土地，仍得依其他方式重為 規劃使用，甚或將其他土地重新規劃後選擇不使用系爭旱地目土地等語（見原審卷二 ○五頁正面）。原判決認定「上訴人如未購買該二筆農地，可另為其他設計，或將第 十三洞縮短，或少設計一個洞，難謂九筆土地非一體使用不可」云云，即係本於上訴 人主張之事實，參酌勘驗現場之結果，經由辯論所為之認定，並無違「辯論主義」。 又本件與土地法第一百零三條第二款規定之情形有間，自無從比附援引。上訴人甲○ ○執以指摘原判決有認作主張之情事及未適用土地法第一百零三條第二款之規定等情 ，似屬誤會。兩造上訴論旨，仍執陳詞，並以原審取捨證據，認定事實及適用法律之 職權行使，各自指摘原判決其敗訴部分為違背法令，聲明廢棄，均非有理由。又原判 決案由欄將第一審判決案號八十二年度重訴字第八七號誤植為八十三年度重上字第二 六七號，附此說明。 據上論結，本件兩造上訴均為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九 條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 三 月 八 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 三 月 十八 日