調整租金等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第四九七號 　　上　訴　人　甲 ○ ○（即祭祀公業王五祥管理人）住台北市○○區○○街五四 　　訴訟代理人　王振志律師 　　被 上訴 人　張王玉蘭 　　　　　　　　乙 ○ ○ 　　　　　　　　丙 ○ ○ 右當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國八十四年四月二十四日台灣高 等法院第二審判決（八十四年度上字第四七號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人對於請求再調昇被上訴人張王玉蘭應付年地租新台幣壹拾叁萬 陸仟伍佰元、張王玉蘭再辦理上開地上權租金數額變更登記及再給付地租新台幣貳拾 萬肆仟柒佰伍拾元本息之上訴，暨駁回上訴人請求被上訴人乙○○、丙○○辦理變更 登記之訴及請求該二人就應付年地租各再調昇新台幣伍萬壹仟玖佰叁拾伍元部分再辦 理變更登記之上訴與各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。 其他上訴駁回。 第三審訴訟費用，關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段一小段四五號、四六號（重測前為萬盛段 溪子口小段一六二－四號、一六一－六號）建地，面積依序為二九七平方公尺、二二 六平方公尺（下稱系爭土地），係屬祭祀公業王五祥所有，伊現為該祭祀公業管理人 。訴外人朱浦堂（原判決誤載為朱埔堂）於民國五十六年十一月十五日向該祭祀公業 管理人承租上開土地興建房屋，租賃期限不定期，租金四五號土地為年息百分之一一 ‧五台斤按當年七月一日時價折合現款，四六號土地為每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當 年七月一日時價折合現款，數額甚低，並已辦理地上權設定登記。嗣被上訴人張王玉 蘭受讓取得四五號土地之地上權應有部分二分之一，被上訴人乙○○、丙○○受讓取 得四六號土地之地上權應有部分各二分之一，辦竣移轉登記，並繼受朱浦堂與該祭祀 公業間之租賃權義。上開土地地價昇值甚鉅，請求將被上訴人上開年租金數額予以調 整，自八十一年七月一日起依八十年度每平方公尺申報地價之百分之七計算，並協同 伊辦理地上權租金數額之變更登記等情，求為命將張王玉蘭承租四五號土地應有部分 二分之一應付年地租自八十一年七月一日起調整為新台幣（下同）三十一萬八千五百 零二元，協同伊辦理地上權租金數額之變更登記，並給付四十七萬七千七百五十三元 及其法定遲延利息；將乙○○、丙○○承租四六號土地應有部分各二分之一應付年地 租自同日起調整為二十四萬二千三百六十二元，並協同伊辦理地上權租金數額之變更 登記，並給付三十六萬三千五百四十三元及其法定遲延利息之判決（第一審判命上開 四五號土地部分應付年地租調整為十八萬二千零二元，張王玉蘭協同辦理地上權之該 租金數額變更登記，並給付二十七萬三千零三元及其利息；上開四六號土地部分應付 年地租調整為各十三萬八千四百九十三元，乙○○、丙○○協同辦理地上權之該租金 數額變更登記，並各給付二十萬七千七百四十元及其利息，而駁回上訴人其餘之訴， 張王玉蘭對其敗訴部分未聲明不服。原審除改判命乙○○、丙○○之上開應付年地租 各再調升五萬一千九百三十五元，並各再給付七萬七千九百零二元及其利息外，駁回 上訴人請求乙○○、丙○○協同辦理地上權前述第一審准許調整租金數額變更登記之 訴，並駁回上訴人、乙○○、丙○○其餘部分之上訴，乙○○、丙○○對其敗訴部分 未聲明不服，已告確定）。 被上訴人乙○○、丙○○（下稱乙○○等）則以：朱浦堂原向上訴人購買系爭土地建 屋出售，於支付五十四萬元價金後，發現祭祀公業王五祥派下員眾多，且散居各地， 無法辦理土地所有權移轉登記，乃由朱浦堂代表建方與上訴人訂立租賃契約，該土地 顯已賣斷。又第一審卷附複丈成果圖所示道路面積七○平方公尺，為社區應有之公共 設施，不應列入伊負擔地上權使用對價之範圍。且伊住宅上方有高壓電線經過，其電 磁干擾對伊生活造成嚴重影響，伊使用土地價值並未隨地價昇高，上訴人不得請求增 加地租；被上訴人張王玉蘭以：上訴人請求調整之地租額過高，伊無能力支付各等語 ，資為抗辯。 原審以：上訴人前揭主張四五號、四六號土地屬祭祀公業王五祥所有，張王玉蘭在四 五號土地有地上權應有部分二分之一，乙○○、丙○○在四六號土地有地上權應有部 分各二分之一，均不定期限，地租久未調整之事實，已據其提出土地登記簿謄本、台 北市文山區調解委員會通知為證，堪認為實在。又乙○○等自朱浦堂受讓系爭土地上 之房屋及使用該土地之權義一節，為兩造所不爭。查上訴人與朱浦堂於五十六年十一 月十五日訂立之租賃土地建屋契約書第四條約定，租賃土地之地上權使用權之權利金 每坪四百五十元，共計五十四萬元等語，然該契約書所約定者，為系爭土地之租賃關 係及本於租賃關係成立之地上權，而無隻字片語提及賣斷該土地，是乙○○等依上開 收取權利金之事實，抗辯該契約之真意為買賣土地，殊無可取。由該契約書標明租賃 土地建屋，期限為不定年限，並支付地上權之權利金觀之，應屬有地租約定未定存續 期間之地上權設定契約。本件地上權地租之增加，應類推適用民法第四百四十二條之 規定，因不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。雖上開契約書及乙○○ 等之地上權登記均記載，租金每年每坪蓬萊稻穀六台斤，按當年七月一日時價折合現 款。其約定之租金種類固為蓬萊稻穀，惟朱浦堂、張王玉蘭、乙○○等應付地租人嗣 改依上開土地申報地價之百分比計付，有收據可憑，足徵該契約當事人已合意將上開 計付地租之種類變更為金錢。次查上訴人與朱浦堂於五十六年間簽訂上開契約書時， 系爭土地之公告現值為每平方公尺一百二十一元，於八十年度每平方公尺公告地價已 達三萬八千三百元，有地價證明書可稽，後者較前者已調高三百十六倍，系爭土地之 價值有顯著之增加。上訴人雖主張，系爭土地附近工商繁榮，鄰近相同情況之土地已 按申報地價年息百分之七計租，且伊每年應繳納之地價稅，依累進稅率核計，已達申 報地價總額百分之五‧五，是系爭土地之地租應按八十年度申報地價年息百分之七計 算云云。惟查上訴人前揭鄰近相同情況之土地已按申報地價年息百分之七計租之主張 就令屬實，然係出諸鄰近土地承租人之意願，或由於承租人對於租賃物之需要及其使 用所受利益不同之故，尚難援用於本件。而租金不敷納稅，固非法定增租之原因，惟 未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動 產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金。系爭土地之地價稅額增加，係因該土地 公告地價騰漲之故，上訴人據此為增加地租之請求，即屬正當。經原審勘驗現場，系 爭土地面臨景福街，該街右側可通羅斯福路，左側可通水源快速道路，交通狀況尚便 捷，附近商家林立，工商狀況繁榮，其後方十餘公尺處為志清國小，住居環境尚稱良 好，被上訴人均將系爭土地上之建築物作為住家，該建築物為本國式加強磚造二層樓 房，由水源快速道路架設高壓電線橫越其上方，張王玉蘭、丙○○係自景福街二一巷 進出，該巷內均為住家，有勘驗筆錄、現場略圖、照片可憑。又該建築物已興建逾十 六年，有建築改良物所有權狀（原判決誤載為建築改良物謄本）為證。且上訴人與朱 浦堂訂立之上開契約書約定，政府如有調整地價或稅率時，雙方得協議調整租金，稅 捐由上訴人負責繳納。可見朱浦堂一次支付使用該土地之高額權利金後，有關地租之 約定，旨在補貼上訴人地價稅之負擔，是有上開地價或稅率經政府調整時，得協議調 整地租之約定。因祭祀公業王五祥名義之土地甚多，依法採最高累進稅率課徵地價稅 ，現稅率達申報地價總額百分之五‧五，有台北市稅捐稽徵處文山分處函可考。雖乙 ○○等辯稱，伊之建築物僅占用系爭土地一五六平方公尺，二人平分，每人僅應負擔 七八平方公尺之地租，道路面積七○平方公尺，係社區應有之公共設施，不應由伊負 擔云云（見第一審訴字卷四九頁正、背面、原審卷六六頁背面）。然上訴人主張，本 件地上權之範圍包括道路等公共設施云云（見原審卷五○頁正面）。四六號土地除乙 ○○等之建築物所占用部分外，現為道路，業經第一審囑託台北市古亭地政事務所鑑 測明確，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可按。乙○○等之地上權範圍登記為四六號土 地應有部分各二分之一，該道路亦係其使用範圍，其應負擔地上權之地租，應依四六 號土地面積之二分之一即各一一三平方公尺計算；張王玉蘭應負擔地上權之地租，應 依四五號土地面積之二分之一即一四八‧五平方公尺計算。而查原約定張王玉蘭之地 租為每年每坪五台斤稻穀，較乙○○等之地租為每年每坪六台斤稻穀為低，且上訴人 收取張王玉蘭自六十二年一月一日起至六十六年十二月三十一日之地租，按申報地價 百分之三計算，有土地登記簿謄本、收據可稽，依約張王玉蘭應繳納之地租應低於乙 ○○等，乙○○等之地租調整按四六號土地申報地價年息百分之五‧五計算為適當， 張王玉蘭之地租調整按四五號土地申報地價年息百分之四計算為適當。系爭土地未經 申報地價，依平均地權條例第十六條規定，以前述八十年度公告地價三萬八千三百元 之百分之八十即三萬零六百四十元，為其八十年度之申報地價。又被上訴人自八十一 年七月起未交付系爭土地之地租一節，為其所不爭，堪予認定。查上訴人為其與被上 訴人調整系爭土地之地租爭議，向台北市文山區調解委員會聲請調解，其調整租金之 意思表示到達被上訴人後，該調解委員會先後於八十一年六月十九日及同年七月一日 進行調解，因雙方當事人意見不一致而調解不成立，有該委員會調整地租事件資料可 憑，則上訴人調整地租之意思表示於八十一年七月一日前業已到達被上訴人，本件上 訴人請求自八十一年七月一日起調整系爭土地之地租，自無不合。依上所述，自八十 一年七月一日起，張王玉蘭應付四五號土地年地租調整為十八萬二千零二元，乙○○ 、丙○○應付四六號土地年地租調整為各十九萬零四百二十八元。又張王玉蘭、乙○ ○、丙○○應依序給付八十一年七月一日起至八十二年十二月三十一日止之租金二十 七萬三千零三元、二十八萬五千六百四十二元、二十八萬五千六百四十二元，及分別 自起訴狀繕本送達或調解之翌日即八十三年四月十四日、八十三年四月二十二日、八 十三年四月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。因而維持第一審將乙○ ○、丙○○應付四六號土地年地租自八十一年七月一日起均調整為十三萬八千四百九 十三元，及各給付二十萬七千七百四十元本息之判決，駁回該二人此部分之上訴，並 部分改判，將乙○○、丙○○應付上開年地租均再調昇五萬一千九百三十五元，及命 各再給付七萬七千九百零二元及其法定遲延利息（此部分業已確定），而維持第一審 所為駁回上訴人其餘請求被上訴人調整地租及給付地租部分之判決，駁回上訴人之上 訴。末按土地總登記後設定之他項權利，或已登記之他項權利，如有內容變更時，應 於其權利變更後一個月內申請登記，固為土地登記規則第一百零二條所明定。惟依（ 修正前）同規則第二十六條第四款（參見八十四年七月十二日修正同規則第二十八條 第四款）規定，因法院判決確定，取得土地權利之登記，由權利人或登記名義人單獨 申請之。本件調整地上權地租之請求，經法院判決准許調整確定，當事人即得依該確 定判決單獨申請權利內容之變更登記，毋待法院另行判命對造協同辦理變更登記，如 訴請判命對造協同辦理分割登記，則欠缺權利保護要件。本件上訴人訴請被上訴人協 同辦理調整後之地上權租金數額之變更登記，自屬欠缺權利保護要件。因而將第一審 判命乙○○等協同辦理地上權租金數額之變更登記部分廢棄，改判駁回上訴人此部分 之訴。又第一審駁回上訴人逾越其所准許調整地上權租金數額部分之協同辦理變更登 記請求，雖非以此為理由，但結果並無二致，仍應維持，爰駁回上訴人之上訴。 原判決關於駁回上訴人請求再調昇張王玉蘭應付年地租十三萬六千五百元、張王玉蘭 再辦理上開地上權租金數額變更登記及再給付地租二十萬四千七百五十元本息之上訴 ，暨駁回上訴人請求乙○○等辦理變更登記之訴及請求乙○○等就應付年地租各調昇 五萬一千九百三十五元部分辦理變更登記之上訴部分：查依卷附土地登記簿謄本記載 ，張王玉蘭之四五號土地地上權之地租，為年息百分之一一‧五台斤按當年七月一日 時價折合現款，原地上權人為朱浦堂（見第一審店補字卷附證一）。則原審認定張王 玉蘭之地租為每年每坪五台斤稻穀，即有認定事實與卷內資料不符之違法。次查上訴 人與朱浦堂於五十六年間簽訂之上開租賃土地建屋契約書第四條約定，租金每年每坪 蓬萊稻穀六台斤，按當年七月一日時價折合現款一次付清（見同上卷附證二、原審卷 一二二頁）。則該租金之約定是否已合意變更，若是，係何人於何時合意變更，變更 之內容為何，原審胥未調查說明，遽以原約定張王玉蘭之地租為每年每坪五台斤稻穀 為判決之基礎，亦欠允洽。末按地上權之變更，應辦理登記。土地登記，除土地登記 規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利如有內容變 更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條 （修正前第二十五條）、第一百零二條之規定自明。而八十四年七月十二日修正前同 規則第二十六條第四款係規定，因法院判決確定，取得土地權利之登記，由權利人或 登記名義人單獨申請之。惟查地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，是 地上權義務人之地租權利，似非屬土地權利。原審未推闡研求，遽以前揭理由為上訴 人此部分請求變更登記之敗訴判決，亦有未合。上訴論旨，指摘此部分原判決為不當 ，聲明廢棄，非無理由。 原判決關於駁回上訴人請求再調昇乙○○等應付年地租、乙○○等再辦理逾前述准許 調整租金數額之變更登記及再給付地租之上訴部分：原判決關於駁回上訴人請求再調 昇乙○○等應付年地租及乙○○等再給付地租之上訴部分，經核於法洵無違誤。上訴 論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘此部分原判決為不當 ，求予廢棄，非有理由。又查乙○○等應付四六號土地之年地租，應調整為各十九萬 零四百二十八元，為原審合法確定之事實，則上訴人請求乙○○等再辦理逾上開數額 之地上權租金變更登記，自非有據。原審駁回上訴人此部分之上訴，理由雖有未當， 然其結果，尚無二致，仍應予維持。上訴人猶就此部分聲明上訴，顯屬無理由。 據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第二項、 第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 三 月 八 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 梁 松 雄 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 三 月 十八 日