租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第五○四號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　乙○○ 　　　　　　　　丙○○ 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年六月十二日台灣高等法院台 南分院第二審判決（八十三年度上字第四四四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：訴外人張土葛及被上訴人乙○○之夫、丙○○之父張桃生前就原 判決附表（下稱附表）所示農地（原為台南縣官田鄉○○段一四○、一四○之二、三 一一、七二號，嗣經重劃、分割後，其地號變更為如附表所示，下稱系爭耕地），與 上訴人之祖母林王花訂立耕地三七五租約，嗣上訴人因受贈而繼受取得系爭耕地所有 權，於民國五十年六月十二日辦妥所有權移轉登記。張桃則於八十二年五月八日死亡 ，由伊分割繼承取得系爭耕地租賃權，事實上系爭耕地亦由伊母子二人耕作多年，並 於繼承後繼續親自耕作，依民法第四百二十五條之規定，系爭租約繼續存在於兩造間 。伊乃依台灣省耕地租約登記辦法第四條、第五條規定，於同年六月十八日檢具三七 五耕地租約、現耕繼承人切結書、繼承系統表、遺產分割契約書、證明書、理由書等 證件，向台南縣官田鄉公所就張桃承租部分，申請為耕地三七五租約之變更登記，詎 為上訴人所拒等情，求為命上訴人會同伊就系爭耕地向台南縣官田鄉公所辦理耕地三 七五租約出租人、承租人及耕地標示等事項之變更登記判決。 上訴人則以：耕地三七五租約承租人死亡，其合法繼承人申請租約變更登記時應檢附 自耕能力證明書。本件被上訴人中，一人年齡太大，一人為勞工，在公司上班，有固 定職業，不符合自任耕作之規定，行政機關鑑於其不符合資格，故不准核發自耕能力 證明。彼等既不能取得自耕能力證明書，未自任耕作，依法原租約無效，自不得主張 繼承耕地承租權。兩造間並未發生租佃契約關係，伊自無協同被上訴人辦理租約變更 登記義務。又租約登記乃行政上之便宜措施，為公法請求權，在私法上出租人並無此 項登記義務，被上訴人亦無權請求伊會同辦理租約變更登記等語，資為抗辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人主張張土葛、張桃與林王花就 系爭耕地訂有耕地三七五租約；嗣系爭耕地由上訴人受贈繼受取得所有權，原承租人 之一張桃於八十二年五月八日死亡，由被上訴人分割繼承，取得系爭耕地之租賃權， 於同年六月十八日檢具三七五耕地租約、現耕繼承人切結書、繼承系統表、遺產分割 契約書、證明書、理由書等證件，請求上訴人會同向台南縣官田鄉公所就原承租人張 桃承租部分，申請為耕地三七五租約之變更登記，為上訴人所拒；及系爭耕地三七五 租約，業經台南縣政府於八十年四月二十五日核定依耕地三七五減租條例第二十條規 定，自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止續訂租約六年，出租人仍載為 原出租人林王花等事實，已據提出台南縣私有耕地租約、遺產分割契約書及土地登記 簿謄本為證，並有台南縣政府耕地租佃委員會調解、調處卷宗可稽，復為上訴人所不 爭，堪信為真實。按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約 對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文；依耕地三七五減租條例第 一條規定，於耕地租賃亦有適用。查系爭耕地經原出租人林王花於三十八年六月十八 日出租交付被上訴人之被繼承人張桃及張土葛承耕後，既於租賃關係存續中之五十年 五月十七日贈與並於同年六月十二日辦妥所有權移轉登記予上訴人，則系爭耕地租約 對於繼受系爭耕地之上訴人仍繼續存在。次按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人 自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義務；繼承人得 隨時請求分割遺產，民法第一千一百四十七條、第一千一百四十八條及第一千一百六 十四條前段分別定有明文。耕地租賃權為財產權之一種，承租人死亡後，應由繼承人 共同繼承，法律尚無不能自耕者不得繼承之限制規定。則本件原承租人中之張桃於原 承租期限屆滿前之八十二年五月八日死亡，自應由張桃之繼承人承受系爭租約上之一 切權利義務。惟被上訴人於八十二年六月十八日與其他全體繼承人訂立遺產分割契約 書分割遺產，約明張桃所遺系爭耕地之承租權由被上訴人各分得應有部分二分之一即 全部承租權之四分之一，有遺產分割契約書為證。台灣省耕地租約登記辦法第五條第 二款規定：依原承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權而申請租約變更登記之申請者 ，應由繼承人檢具自耕能力證明書。自耕能力證明書之申請及核發注意事項第八項第 二目規定（按係舊規定）：本注意事項，於繼承人繼承承租農地時準用之。此行政規 章規定之目的，在方便耕地租約登記管理機關之認證作業，所作之便宜措施，並不在 排除不能提出自耕能力證明書之現耕繼承人申請變更耕地租約之權利。本件經租佃爭 議調處機關台南縣政府請示台灣省政府地政處亦認：「申請自耕能力證明書，以『自 耕能力證明書之申請及核發注意事項』第二點規定之情形為限，內政部八十一年七月 廿五日台內地字第八一八二三七一號函已有明文。故為辦理繼承承租權時，應毋需檢 附自耕能力證明書」。是上訴人抗辯被上訴人繼承取得系爭耕地承租權，應提出自耕 能力證明書云云，即無足取。而被上訴人主張其確係自任耕作之事實，業據隔鄰土地 所有權人黃天文及黃文昌之妻黃張百合結證屬實，並有被上訴人提出地籍圖謄本、土 地登記簿謄本、現耕繼承人切結書、證明書、理由書等為證，堪信其確有自任耕作之 能力，此與其年齡或是否另有其他工作無關，自非不得繼承系爭耕地租約之承租權。 被上訴人已依耕地三七五租約清理要點第三點第一項及第二項規定，單獨申請變更登 記，經台南縣官田鄉公所通知上訴人後，上訴人提出異議致生爭議而無法登記，被上 訴人單獨申請為租約變更登記之途已窮，依耕地三七五減租條例第六條第一項規定： 耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租 人申請登記。及台灣省耕地租約登記辦法第四條第一項第一款、第三款、第七款規定 ，出租人將耕地之一部或全部轉讓或出典與第三人；原承租人死亡，由現耕繼承人繼 承承租權；耕地經分割、合併或其他標示變更者，應申請租約變更登記，自有訴請上 訴人會同辦理系爭耕地租約變更登記之必要。查系爭耕地中之七二之九號土地，係由 原七二號分割而出，一四○之四號、一四○之五號及一四○之六號土地則由原一四○ 之二號分割而來；且原出租人林王花既於五十年五月十七日將系爭出租之耕地贈與並 於同年六月十二日辦畢所有權之移轉登記予上訴人，而系爭耕地承租權亦由被上訴人 繼承取得原承租人張桃承租部分之權利，自應變更原租約登記。詎上訴人拒不履行其 義務，屢經調解、調處均無法達成協議，被上訴人請求上訴人會同就原判決附表所示 耕地之三七五租約出租人、張桃承租部分之新承租人及耕地地號、面積標示等事項， 向台南縣官田鄉公所辦理租約變更登記，即屬有據，為其心證之所由得。並說明兩造 其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴， 經核於法洵無違誤。 查耕地租賃權為財產權，參酌土地法第三十條之一：繼承人無自耕能力亦得繼承農地 之規定，承租人死亡後，其繼承人除拋棄繼承權者外，無論有無自耕能力證明，依法 均有繼承之權利，原審因而為上訴人敗訴之判決，並不違背法令。上訴論旨，復就原 審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，不能認為有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 三 月 八 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 三 月 十六 日