拆屋還地

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第七七五號 　　上　訴　人　劉 松 原（原名劉燦忠） 　　　　　　　　丁 ○ ○ 　　　　　　　　劉 烱 峯 　　　　　　　　黃劉鳳美 　　　　　　　　陳 吉 雄 　　　　　　　　乙 ○ ○ 　　　　　　　　戊 ○ ○ 　　　　　　　　己 ○ ○ 　　右　三　人 　　法定代理人　丙 ○ ○ 　　共　　　同 　　訴訟代理人　廖 瑞 鍠律師 　　上　訴　人　王　　穗 　　　　　　　　王 棋 成 　　　　　　　　王 秀 香 　　　　　　　　王 杉 吉 　　共　　　同 　　訴訟代理人　劉 鴻 基律師 　　上　訴　人　甲 ○ ○ 　　被 上訴 人　邱祚修即祭祀公業邱廷美管理人 　　訴訟代理人 李茂松律師 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十四年七 月十七日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十三年度重上字 第五四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於命上訴人丁○○、劉松原、劉烱峯、黃劉鳳美、陳吉 雄、乙○○、戊○○、己○○、王杉吉、甲○○給付暨駁回上訴 人劉松原、王穗、王棋成、王秀香之上訴並各該訴訟費用部分廢 棄，發回台灣高等法院台中分院。 理 由 本件被上訴人主張：坐落台中縣豐原市○○段○○○○○○○○ ○○○號土地，均為祭祀公業邱廷美所有。上訴人劉松原（原名 劉燦忠）、丁○○、劉烱峯、黃劉鳳美、陳吉雄、乙○○（以下 簡稱劉松原等）及上訴人戊○○、己○○之先人劉兔生前，自民 國二十年間起，即承租上開三四四號土地中，如原判決附圖（以 下稱附圖）六所示部分○點○○五八八八公頃，建造房屋使用， 約定僅限於一般住家使用，屬不定期租賃。詎上訴人劉松原等及 戊○○、己○○竟違反租賃契約之約定，擅自在已租用建地周圍 ，無權占有伊上開建地內附圖七所示部分○點○一九八四六公頃 土地，增建鐵架烤漆板屋頂建物並在增建部分設置小型球拍加工 廠，增加電力設備，影響住宅區之安全。上訴人劉松原等及劉Ｏ 怡、己○○顯以該建物違反法令及違反租賃契約所約定之方法使 用。伊乃於八十二年八月二十四日以存證信函表示終止租約。又 上訴人王穗、王秀香、王棋成（以下稱王穗等）之先人王番薯於 二十年間向伊承租上開三四五、三四七號建地中如附圖二所示部 分○點○○九○七九公頃、附圖三所示部分○點○二二○九九公 頃土地，並在該地上建造台中縣豐原市○○路○段○○○號土磚 造房屋。兩造約定限於一般住家使用，屬不定期租賃。詎上訴人 王穗等竟在附圖四（○點○○五一七八公頃）、五（○點○一三 九八六公頃）所示部分為增建，並在增建部分設置伸光企業廠， 致增加電力設備影響住宅區之安全，及違反租賃契約原約定之使 用方法。伊乃於八十二年八月二十四日及同年九月二日以存證信 函通知上訴人王穗等終止租賃契約。再上訴人甲○○之先人吳萬 成、吳阿丁生前於二十年間，向伊承租上開三四五號如附圖一所 示部分（○點○○九八六二公頃）土地，並在其上建造台中縣豐 原市○○路○段○○○巷○號之建物，約定限於一般住家使用， 屬不定期租賃。詎上訴人甲○○繼承上開租賃關係後，竟任其荒 廢，堆置廢棄物，已違反租賃契約原約定之使用方法，伊乃於八 十二年八月二十四日以存證信函通知終止兩造間之租賃契約等情 。爰本於民法第七百六十七條及第四百五十五條之規定，求為命 上訴人拆除系爭土地上之建物，返還土地於伊之判決。 上訴人劉松原、王穗、王棋成、王秀香、甲○○則以：租賃權為 財產權之一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有。被上訴 人自應以全體繼承人為被告，其當事人始為適格，且應向全體繼 承人為終止租約之意思表示。乃被上訴人僅列部分繼承人為被告 ，亦僅向部分繼承人為終止租約之意思表示，於法均有未合。又 本件租賃契約並未約定使用方法，伊並未以基地供違反法令使用 。縱認有使用方法之約定，或伊有供違反法令使用之情事，亦須 經被上訴人阻止，伊仍繼續為違反規定使用，被上訴人始可終止 租約，乃被上訴人逕以存證信函通知終止租約，不生效力云云。 資為抗辯。原審以：被上訴人就其主張之事實，業據提出土地登 記簿謄本、存證信函為證，並經第一審囑託台中縣豐原地政事務 所鑑測，繪製複丈成果圖可憑，堪認真實。按租用建築房屋之基 地，承租人違反租賃契約時，出租人得收回土地，此觀土地法第 一百零三條第五款規定甚明。又承租人應依約定方法，為租賃物 之使用收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為 之；承租人違反前項之規定為租賃物之使用收益，經出租人阻止 而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第四百三十八條亦定 有明文。本件上訴人所居住之建物均屬老舊，且為一般住家之格 局，無法為工業上之使用，業經勘驗現場無訛。上訴人亦無法提 出被上訴人已同意為工業使用之證據。被上訴人主張，於上訴人 先人建造房屋時，曾以口頭約定限一般住家使用，當可採信。上 訴人劉松原等雖提出祭祀公業邱廷美與訴外人葉引昌於日據時期 昭和二年一月二十五日訂立之租賃契約，辯稱其先人劉兔承租土 地並無約定使用方法云云。惟查該租賃契約「業主」為邱建淵， 並非祭祀公業邱廷美，且為定期租賃契約，自不得比附援引。又 上訴人王穗等並不能證明祭祀公業邱廷美現任管理人乙○○向其 收取租金，是所辯稱，被上訴人明知王穗等租用土地有違反法令 之情事，而無異議，亦不加阻止，明知伊在系爭地上設立伸光企 業廠，忽於二十餘年後，始表示終止租約，有違誠信原則乙節， 亦非有據。再者，系爭土地均屬住宅區，上訴人劉松原等及王穗 等在此開設工廠，致增加電力設備影響住宅區之安寧，且違反租 賃契約原約定使用方法。被上訴人於八十二年八月二十四日以存 證信函通知丁○○、王穗、王棋成等終止租約（訴訟後以書狀之 送達各繼承人，為終止租約之意思表示，亦屬合法）而上訴人繼 續為工業上之使用，揆諸土地法第一百零三條第二、五款之規定 及違反租賃契約之約定，被上訴人請求上訴人拆屋還地，自無不 合。又坐落台中縣豐原市東湳段三四四建地上磚造平房（如附圖 六、七、八、九、十所示部分），即門牌台中縣豐原市○○路○ 段○○○巷○號，屬老舊建物，據上訴人劉松原等稱係其先人劉 兔於二十年向祭祀公業邱廷美承租土地所建。該地租賃權，於劉 兔死亡後，依法應由其全體繼承人繼承而為公同共有。劉兔之繼 承人除劉松原等六人外，尚有戊○○、己○○，有戶籍登記簿謄 本可稽。被上訴人於起訴時，就附圖八、九、十所示部分房屋， 雖僅列劉松原等為被告；就附圖六、七所示部分房屋，雖僅列丁 ○○為被告，請求其拆屋還地，其當事人適格自有欠缺。茲被上 訴人於第二審已追加戊○○、己○○為被告，依民事訴訟法第四 百四十六條第一項、第二百五十六條第四款之規定，應無不合。 第一審就附圖八、九、十所示部分，為被上訴人勝訴之判決，雖 為當事人不適格，但此部分經被上訴人合法追加戊○○、己○○ 為被告，仍應維持。並命追加被告戊○○、己○○與劉松原等共 同履行。就六、七所示部分，被上訴人僅列丁○○為被告，第一 審因認其當事人不適格為其敗訴之判決，固無不合。惟被上訴人 已追加戊○○、己○○為被告，其當事人適格已無欠缺，應予廢 棄改判如被上訴人之所聲明。又坐落台中縣豐原市○○段○○○ 號、三四七號建地上土造房屋（如附圖二、三所示部分），即門 牌台中縣豐原市○○路○段○○○號，據上訴人王穗等稱係其先 人王番薯於二十年間向祭祀公業邱廷美租地所建。屬不定期租賃 。又上訴人在附圖四、五所示部分增建房屋，並在增建部分設置 伸光企業廠，致增加電力設備，影響住宅區之安全並違反租賃契 約之約定使用方法。該地租賃權，於王番薯死亡後，依法應由其 全體繼承人繼承，而為公同共有。王番薯之繼承人除王穗等三人 外，尚有王杉吉。被上訴人起訴時，僅列王穗等為被告，其當事 人適格自有欠缺。第一審為被上訴人勝訴之判決，固有不當，但 被上訴人於第二審已追加王杉吉為被告，依民事訴訟法四百四十 六條第一項、第二百五十六條第四款之規定，應無不合。其當事 人適格要件已經補正，仍應予維持，並命追加被告王杉吉與王穗 等共同履行。又就上訴人甲○○部分，被上訴人以上訴人甲○○ 在上開三四五號土地上所建（如附圖一所示部分）建物堆置雜物 ，致雜草叢生，有照片三張可稽，顯見甲○○已無將該房屋繼續 經營為住屋之用，有違土地法第一百零三條第二、五款及違反租 賃契約之約定，被上訴人據以終止租約，自屬正當。上訴人甲○ ○於終止租約後為租金之提存，不得執為租賃契約仍存續中之抗 辯。又以伊仍居住該房屋、設籍該處，亦非有理。被上訴人依民 法第七百六十七條、第四百五十五條之規定，請求甲○○拆屋還 地，自屬正當。爰將第一審就此部分所為被上訴人敗訴之判決， 予以廢棄，改判如被上訴人之所聲明。 ㈠、原判決關於上訴人王穗、王棋成、王秀香、王杉吉部分： 原判決固謂王番薯承租系爭土地建造房屋，此項基地租賃權，於 王番薯死亡後，依法應由其全體繼承人繼承而為公同共有。王番 薯之繼承人除王穗、王棋成、王秀香外，尚有王杉吉，故被上訴 人於第二審追加王杉吉為被告，於民事訴訟法第四百四十六條第 一項、第二百五十六條第四款之規定並無違背云云。惟查依卷附 戶籍登記簿謄本記載，王穗為王番薯之子，王秀香為王穗之女， 王穗又尚生存（見一審卷九○頁、原審卷二宗六四頁正面）則何 以王秀香為王番薯之繼承人，殊屬費解。又被上訴人雖追加王杉 吉為被告，惟有無合法表示終止租約，未見原審於判決理由項下 記載其意見，亦嫌疏略。再者，依戶籍登記簿謄本記載，王番薯 之繼承人除上訴人王穗、王棋成、王杉吉外，似尚有「次子」王 霜霖、「叁子」王棋材（見原審卷第二宗第六二頁反面）。果爾 ﹖則被上訴人未列王霜霖、王棋材為被告起訴，其當事人適格要 件是否無欠缺，亦待研求，且與被上訴人終止租約是否合法攸關 。原審悉未詳查審認，遽為上開上訴人敗訴之判決，自欠允洽。 ㈡、原判決關於上訴人劉松原、丁○○、劉烱峯、黃劉鳳美、陳 吉雄、乙○○、戊○○、己○○部分原判決固謂被上訴人已 於八十二年八月二十四日以存證信函向上訴人丁○○等為終 止租約之意思表示，訴訟後以書狀送達各繼承人，為終止租 約之意思表示，亦屬合法云云。惟原審並未於判決理由項下 ，記載其心證之所由得，率認被上訴人已合法終止租約，已 難謂當。又上訴人劉松原對第一審判決其敗訴部分，（即第 一審判決主文第一項前段），提起第二審上訴，依民事訴訟 法第五十六條第一項第一款規定，其效力及於未上訴之劉烱 峯、乙○○、黃劉鳳美、丁○○、陳吉雄，原審未併列為上 訴人一併審理，亦有未合。另上訴人乙○○，據戶籍登記簿 謄本記載，為六十六年九月八日出生（見一審卷一五一頁） 迄第一審言詞辯論終結時（八十三年四月十二日）尚未成年 ，其生父劉Ｏ儀（即劉Ｏ之子）於八十年二月十五日已死亡 ，應由其母丙○○為其法定代理人應訴（見一審卷第一五一 頁、原審卷一宗一六四頁一六五頁、二宗第二七頁），始為 合法。乃被上訴人於向第一審起訴時，未列丙○○為乙○○ 之法定代理人起訴，僅列乙○○為被告，第一審並准由被上 訴人一造辯論而為乙○○敗訴之判決，已有民事訴訟法第二 百四十九條第一項第四款被告無訴訟能力未由法定代理人合 法代理之不合法情形，原審未予糾正，就此部分遽予維持， 命戊○○、己○○與乙○○共同履行，亦欠允洽。 ㈢、原判決關於上訴人甲○○部分 上訴人甲○○所建土造房屋已甚老舊，堆置雜物，客觀上已不堪 住用，顯見甲○○已無將該房屋繼續經營為住屋之用，為原審認 定之事實。惟查上訴人甲○○辯稱，伊目前仍住系爭土地上之房 屋，戶籍亦設該址，仍為住家之用，並提出國民身分證及照片四 張為證（見一審卷第一七七頁、二○一頁、二○二頁），原審疏 未斟酌及此，遽憑被上訴人提出之照片三張，為上訴人甲○○不 利之判決，自嫌疏略。綜上，上訴論旨，各自指摘原判決不利於 己部分為不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 四 月 十二 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 蘇 茂 秋 法官 顏 南 全 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 四 月 二十九 日 Ｄ