請求確認優先承買權不存在

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第七九三號 　　上　訴　人　永偉塑膠加工有限公司 　　　　　　　　　　　　　　　 　　法定代理人　林邱玉如 　　上　訴　人　乙 ○ ○ 　　被 上訴 人　甲 ○ ○ 右當事人間請求確認優先承買權不存在事件，上訴人對於中華民國八十四年八月九日 台灣高等法院第二審判決（八十四年度上字第五一一號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：坐落宜蘭縣五結鄉○○段一五地號土地，為上訴人永偉塑膠加工有 限公司（下稱永偉公司）與被上訴人所共有，應有部分各為四四五之三三四及四四五 之一一一。因永偉公司應有部分已逾三分之二，乃依土地法第三十四條之一第一項規 定，將系爭土地全部出售與上訴人乙○○，並由其出租與永偉公司。伊依土地法第三 十四條之一第四項之規定，通知被上訴人於十日內表示是否優先承購。被上訴人雖表 示優先承購，但不同意一次付清價金，亦不同意出租予永偉公司。既未依原買賣契約 之全部內容即同一條件表示願意優先承購，則其優先承購權自屬不存在。惟因被上訴 人之阻撓，致伊未能辦理系爭土地之所有權移轉登記，自有提起確認被上訴人優先承 購權不存在之訴之必要等情，求為確認被上訴人就上開土地之優先承購權不存在之判 決。 被上訴人則以：土地法第三十四條之一所規定之共有人優先承購權，係指同一價格， 並非同一條件之優先承購。伊除租賃約定外，表示願意以上訴人間之買賣契約相同內 容優先承購共有土地，並無不合等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：土地法第三十四條之一 第四項係規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承 購。目的在減少土地共有人之人數，使土地之利用關係得以簡化，故所指同一價格， 僅以他共有人就同一買賣價金表示優先承購為已足，至於共有人對於買賣價金以外條 件如未能達成協議，自可由法院就訂約條件為公平裁量，無損於買賣雙方權益。本件 被上訴人既已於上訴人所定限期內，就上訴人間買賣價金表示同意，顯已合法行使優 先承購權。其他如買賣價金及土地移轉登記資料之交付時期等項，被上訴人表示不能 接受，言明尚須會商處理，並不影響優先承購權之行使。如雙方未能達成協議，可由 法院依事件性質具體裁決之。至於上訴人間出租買賣標的土地之約定，並非買賣之條 件，自不能據以拘束被上訴人等詞，為其判斷之基礎。 惟按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡 化共有物之使用關係，則其第三十四條之一第四項所稱，共有人出賣共有土地或建築 改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人 於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契 約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良 物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立。又當事人對於必要 之點，意思一致，而對於非必要之點未經表示意思者，推定其契約為成立，民法第一 百五十三條第二項前段亦定有明文。本件上訴人主張：土地法第三十四條之一第四項 雖規定以「同一價格」優先承購，但實係指「同一條件」優先承購而言。故出賣之共 有人與他人所訂契約之一切條件，優先承購權人必須表示接受，始生優先承購之效力 。被上訴人因堅持以「同一價格」優先承購，對於原買賣契約約定訂約同時一次付清 價金及交付全部移轉登記文件等條件並不同意。但價款是否一次付清，或土地上之地 上物是否拆除點交等，與買賣價金數額之決定具有重要關係，如允許被上訴人主張僅 以同一價格優先接受，而不顧及其他條件，顯違當事人就決定價金因素之真意及公平 ，且與優先承購權本質不符等語（見原審卷四二頁）。查被上訴人於八十三年六月十 七日覆函上訴人表示願意優先承購出賣之共有土地，但關於買賣價金交付期限、土地 點交時期、證件交付時期等條件，則表示應按社會一般交易習慣，由雙方會同商議處 理等語。其表示是否有違優先承購權之性質﹖在永偉公司與被上訴人間成立如何之土 地買賣契約﹖均待澄清。原審未遑審認明晰，並說明對於上訴人前開主張之取捨意見 ，遽以前揭情詞為其不利判斷，尚嫌速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢 棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 四 月 十二 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 四 月 二十 日 Ｖ