租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第八八○號 　　上　訴　人　甲 ○ ○ 　　被 上訴 人　乙 ○ ○ 　　　　　　　　丙 ○ ○ 　　　　　　　　陳劉寶玉 　　　　　　　　劉　　菊 　　　　　　　　蔡 劉 員 　　共　　　同 　　訴訟代理人　劉 興 吉律師 　　被 上訴 人　邱 阿 絨 　　訴訟代理人　劉 佳 田律師 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年八月二十八日台灣高等法院 台中分院第二審判決（八十四年度上字第三八三號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊向訴外人劉金鳳承租坐落南投縣埔里鎮○○○段三一一－一號土 地內如第一審判決附圖Ｂ、Ｃ部分所示○點一二一二公頃、三一一－六號土地內如同 附圖Ｊ部分所示○點一一五一公頃及三一一－二號○點二七一九公頃、三一一－五號 ○點○八五五公頃耕地，詎劉金鳳於民國八十二年九月六日將上開耕地出賣於被上訴 人邱阿絨，並於同月二十一日辦妥所有權移轉登記，竟未將出賣條件以書面通知伊， 顯然侵害伊之優先承受權。劉金鳳已於八十二年九月二十日死亡，被上訴人丙○○、 乙○○、陳劉寶玉、劉菊、蔡劉員（下稱丙○○等五人）係其繼承人，自應依耕地三 七五減租條例第十五條規定，將系爭耕地按劉金鳳出售與邱阿絨之同一條件出賣於伊 等情，求為：㈠、確認伊對系爭耕地有優先承受權存在；㈡、命被上訴人邱阿絨就系 爭耕地以向劉金鳳買受為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷；㈢、命丙○○等五人 將系爭耕地按劉金鳳出賣於邱阿絨之同一價格出賣於伊，並將所有權移轉登記於伊之 判決。 被上訴人則以：劉金鳳欲其侄劉志達為其辦理身後事及香火祭祀，乃於八十二年七月 間將系爭耕地贈與之，因劉志達當時未具備自耕農身分，不能辦理所有權移轉登記， 故由劉金鳳、劉志達、邱阿絨成立信託契約，暫以買賣名義將系爭耕地信託登記在邱 阿絨名下，俟劉志達能承受時再移轉登記為其所有，劉金鳳與邱阿絨間就系爭耕地並 無買賣關係存在，上訴人不得主張優先承受權等語，資為抗辯。 原審以：劉金鳳為系爭耕地之所有人，將土地出租於上訴人耕作，於八十二年九月間 以買賣為原因將系爭耕地移轉登記於邱阿絨之事實，有耕地租約、土地登記簿謄本可 稽，並為兩造所不爭，固堪信為真實。惟查劉金鳳欲其侄劉志達為其辦理身後事及香 火祭祀，於八十二年七月間將系爭耕地贈與劉志達，因劉志達未具自耕農身分，不能 辦理所有權移轉登記，乃由劉金鳳、劉志達與被上訴人邱阿絨成立信託契約，約定暫 時信託登記為邱阿絨之名義，俟劉志達能承受時再移轉登記於劉志達，因當時尚無信 託登記之規定，始以買賣名義為之，實際上劉金鳳與邱阿絨間並無價金之授受，亦無 買賣之意思合致等情，業經證人劉志達、劉金鳳在劉金鳳等人被訴偽造文書等案件（ 即台灣南投地方法院檢察署八十三年度偵字第二一五九號、八十四年度偵字第一三二 九號）偵查中，及巫重興在台灣台中地方法院八十三年度訴字第一三二八號租佃爭議 事件中證述屬實，且被上訴人邱阿絨在台灣台中地方法院八十三年度重訴字第六四號 所有權移轉登記事件中於八十三年四月十二日與劉志達成立訴訟上和解，同意將系爭 耕地所有權移轉登記於劉志達，有和解筆錄及信託登記契約書可按。按系爭耕地位於 埔里鎮育賢自辦市地重劃區旁，近年來因暨南大學之設立，人文薈萃，且觀光資源豐 沛，地價飊漲，該重劃區於八十二年十月標售抵費地，每坪價格在九萬二千九百六十 二元至十二萬零二百三十三元之間，有地籍圖及抵費地標售清冊可憑，苟被上訴人邱 阿絨確有出錢購買，豈願將此高價之系爭耕地無條件返還劉志達，足見劉金鳳與邱阿 絨就系爭耕地之買賣，係屬通謀虛偽意思表示，該買賣行為應屬無效，不問其隱藏之 贈與及信託行為是否有效或無效，既無有效之買賣行為存在，上訴人即不得主張其就 系爭耕地有優先承受權。次查民法第八十七條第一項但書所謂善意第三人，係指該第 三人雖知表意人與相對人為意思表示，但不知該意思表示為虛偽，而又與該意思表示 之當事人就虛偽表示所發生之結果發生法律關係者而言；又土地法第四十三條所謂依 本法所為之登記有絕對之效力，係指第三人信賴登記而為新登記而言。上訴人既非與 邱阿絨就上開虛偽買賣所發生之結果再發生法律關係之第三人，亦未因信賴邱阿絨之 登記而取得新登記，故上訴人主張：伊為民法第八十七條第一項但書規定之善意第三 人，亦即土地法第四十三條所欲保護之第三人，被上訴人不得以系爭土地之買賣為無 效對抗伊，伊自得主張優先承受權云云，要無足取。上訴人既不能證明劉金鳳與邱阿 絨間就系爭耕地有買賣關係存在，則其請求確認其對系爭耕地有優先承受權存在及請 求邱阿絨塗銷所有權移轉登記，暨請求丙○○等五人以同一價格將系爭耕地出賣於伊 ，並將所有權移轉登記於伊，均屬不應准許，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決 。 按耕地三七五減租條例第十五條第一項所定承租人優先承受權之行使，須以耕地出租 人將其出租之耕地有效出賣或出典於第三人為前提，苟耕地出租人與第三人間之出賣 或出典行為係屬無效或被撤銷而不存在，則所謂優先承受權即無從發生。原審以系爭 耕地之出租人劉金鳳與被上訴人邱阿絨間就系爭耕地之買賣係屬通謀虛偽意思表示， 應為無效，因認上訴人無依同樣條件優先承受之權，爰為上訴人敗訴之判決，揆諸前 揭說明，並無違背法令情形。至原審贅列之其他理由，不問當否，要與判決結果不生 影響。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 四 月 二十五 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 梁 松 雄 法官 陳 國 禎 法官 劉 福 聲 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 五 月 八 日 Ｄ