土地所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第九二一號 　　上　訴　人　乙　○ 　　訴訟代理人　王成彬律師 　　　　　　　　徐文開律師 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年九月十九日 臺灣高等法院臺南分院第二審判決（八十四年度上字第三四九號），提起上訴，本院 判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國七十一年十二月六日與上訴人訂立買賣契約，向上訴人 買受其所有坐落臺南市○○段三一五號及二○號（重測前為鄭子寮段一七四之二號及 一七四之四號）土地一百坪，約定上訴人於法定之五年期間內保留買回權利，如遇都 市計劃將買賣標的土地編為預定道路用地，該道路用地部分，由上訴人負擔，不得扣 除伊持分額。兩造約定之真意，應係公共設施用地由上訴人負擔。上訴人未於期限內 買回，且二○號土地經編為公兒用地，三一五號土地部分編為住宅用地，部分編為道 路用地，則伊買受之土地應全屬三一五號土地，自得請求上訴人將該號土地中之一百 坪換算成應有部分，移轉登記予伊等情，求為命上訴人將系爭三一五號土地所有權應 有部分三九三一分之三三○移轉登記與伊之判決。 上訴人則以：訂立買賣契約時，系爭三一五號土地係編定為農漁區，屬土地法第三十 條規定之農地，依法不得移轉為共有，其承受人並須具有自耕能力。被上訴人當時正 服兵役，並無自耕能力，不能買受系爭農地，系爭契約即應無效。且為買賣標的物之 一百坪土地究在何筆土地上，並未約定，其給付既不確定，契約亦應無效。何況被上 訴人迄未交付價金新臺幣（以下同）一百萬元等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：被上訴人主張伊於七十一年十二月六日與上訴人訂立買賣契約， 向上訴人買受坐落臺南市○○○段一七四之二及一七四之四號土地一百坪，約定上訴 人於五年內保留買回權利，且土地如經都市計劃編為預定道路用地時，道路用地由上 訴人負擔，不得扣除被上訴人之持分額。而上訴人未於買回期限內行使買回權，前開 土地則經重測，一七四之四號土地改編為臺南市○○段二○號，為公兒用地，一七四 之二號土地改編為文元段三一五號，部分為住宅用地，部分為道路用地等事實，為上 訴人所不爭，並有買賣契約書、土地登記簿謄本足證。查施行都市計劃法地區，經編 為農業區，保護區之田、旱地目土地，其所有權因買賣而移轉時，買受人須具備自耕 能力始得為之，有臺南市臺南地政事務所八十四年四月十七日台南地所一字第○二九 三四號函附卷足憑。兩造訂立系爭買賣契約書時，系爭三一五號土地係都市計劃地區 之農漁區土地，既有臺南市政府八十四年三月八日八四南市工都字第○六六七六號函 在卷可按，且其地目為養，自非土地法第三十條規定之農地，則其買受人自不以能自 耕為要，亦無不得移轉為共有之限制。上訴人抗辯：系爭土地為農地，不得移轉為共 有，且被上訴人買受時，正服兵役，並無自耕能力，系爭買賣契約自始無效云云，尚 無可採。退而言之，就令系爭三一五號土地係土地法第三十條所指之農地，惟系爭買 賣契約第一條已約明：「不分位置，暫時不予移轉登記之手續」等語，且買賣標的僅 一百坪，並不足作為農業之用，買賣單價又每坪高達一萬元，以當時市價觀之，亦非 以農地之價格買賣，顯然兩造於訂約時即有預期變為非農漁用地後，再辦理移轉登記 之意思。兩造於契約又特別約明被上訴人不負擔公共設施，以確保有一百坪土地可供 建築，益足證明兩造訂約當時已知系爭土地遲早將列為都市土地，可作為建地。其約 定與民法第二百四十六條第一項但書所定：「其不能情形可以除去，而當事人訂約時 並預期於不能之情形除去後給付者」相當，系爭買賣契約自屬有效。又系爭土地於買 賣契約訂立時，雖為漁塭，惟臺南市政府已在該區實施都市計劃，預定重劃。兩造於 買賣契約書第一條約定：「買賣標的物係臺南市○○○段一七四之二地號及同段一七 四之四地號所有權全部之內持分一百坪出賣予承買人」，第三條約定：「買賣土地若 遇都市計劃割為預定道路用地時，其預定道路用地全部歸出賣人負擔及提供，不得扣 除承買人之持分額」等語，並未劃定特定範圍為買賣標的，其真意顯係以非預定道路 用地之土地，即非公共使用之土地，為買賣標的，以一百坪為基準，換算成應有部分 而買賣，並非買賣特定位置之土地。查二○號土地經細部計劃編列為公兒用地，三一 五號土地編列為低密度住宅區○道路，各如前述，則系爭買賣之標的物，應係三一五 地土地之所有權應有部分。上訴人辯稱：契約未確定買賣標的所在，其給付不確定， 契約無效云云，亦無可採。又被上訴人業由伊母即上訴人胞姊楊髻交付一百萬元價金 與上訴人收受等情，已經楊髻證稱在卷。兩造八十三年十二月三十日在臺南市北區調 解委員會調解之筆錄第二項亦記載：「對造人等二人（即上訴人及其子）稱無法辦理 土地所有權移轉登記，只同意以借款新台幣壹佰萬元之債務，每月計息二分利息計算 ，連同本金清償與聲請人（即被上訴人）」等語。上訴人辯稱：未收受買賣價金云云 ，自無足取。再按買回之期限不得超過五年，如約定之期限較長者，縮短為五年，民 法第三百八十條定有明文。此五年之期限自買賣成立時起算。系爭買賣契約於七十一 年十二月六日成立，上訴人之買回權至七十六年十二月六日即已消滅。從而，被上訴 人依據系爭買賣契約，請求上訴人移轉其所買受之系爭土地所有權應有部分，即無不 合。系爭三一五號土地面積為零點三九三○七六公頃（原判決誤作三九三○點七六公 頃），被上訴人買受一百坪，換算為應有部分為三千九百三十一分之三百三十。被上 訴人訴請上訴人將此應有部分移轉登記與伊，自應准許，為其心證之所由得。因而維 持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審 取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，指摘為不當，聲明廢棄原判決，不能認 為有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 四 月 二十六 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 五 月 四 日