所有權移轉登記等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第九四四號 　　上　訴　人　甲○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　被 上訴 人　周光明即祭祀公業周榮文管理人 　　參　加　人　丙○○ 右當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國八十四年四月十一日臺 灣高等法院第二審判決（八十三年度重上字第一五三號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段三小段三三一地號土地為祭祀公業周榮文 所有，上訴人甲○○於該地上如第一審判決附圖所示Ｃ部分面積○‧○一○九公頃（ 三二‧九七二五坪）有門牌台北市○○○路○段十巷二十號房屋乙間，並於民國六十 六年一月四日與該公業之代理人周寶同就該部分土地立有永久租約；上訴人乙○○於 四十二年十月二十三日與公業代表人周祖定就同圖所示Ｄ、Ｅ部分面積○‧○一八○ 公頃、○‧○二一三公頃（共一一八‧八八二五坪）土地訂有永租合約，並於其上建 有門牌台北市○○○路○段十巷二二、二四號房屋二間。伊就系爭土地有租賃關係存 在，且因於地上皆建有房屋，亦應有地上權。詎該公業於七十七年八月十二日將系爭 土地以每坪新臺幣（下同）二十萬元之價格出售與參加人時，竟未通知上訴人優先購 買等情。依土地法第一百零四條規定，求為命被上訴人將系爭土地管理人名義變更為 周光明，並以每坪二十萬元之條件，與上訴人訂立書面買賣契約，即分別以六百五十 九萬四千五百元、二千三百七十七萬六千五百元之價格出售與甲○○、乙○○，並將 之移轉為甲○○、乙○○各別所有；如不能以該條件出售時，則除每坪二十萬元外， 再分別加一百九十一萬一千六百十元、六百八十九萬二千三百十八元供被上訴人修繕 祠堂，暨負擔增值稅之買賣條件，訂立書面買賣契約，並將土地分別移轉為甲○○、 乙○○所有之判決。 被上訴人則以：祭祀公業周榮文原管理人周埤早於日據時期明治三十四年間死亡，公 業至民國三十四年始選任周罩、周進來、周石定、周賢順、周其清、周埕池、周有土 等七人（下稱周罩等七人）為管理人，迨該七人先後亡故後，於七十八年十一月才另 選伊為管理人。周祖定、周寶同並非公業管理人，亦未經周罩等七人為任何授權行為 ，自無代理公業之權限；上訴人提出之永租土地合約、租金收據等件所蓋周埤之印文 並非真正，且周祖定於四十三年間已亡故，其上竟以周祖定為公業代表人，顯係偽造 ；而周寶同出生於民國四十年，訂約時亦無代理之能力等語，資為抗辯。 原審審理結果以：上訴人主張系爭土地屬祭祀公業周榮文所有，甲○○所有之房屋坐 落於該土地上如第一審判決附圖所示Ｃ部分面積○‧○一○九公頃，乙○○所有房屋 坐落於同圖Ｄ、Ｅ部分面積○‧○一八○公頃、○‧○二一三公頃，被上訴人已於七 十七年八月十二日將系爭土地出售與參加人，並經法院判命移轉產權登記確定之事實 ，有土地及建物登記簿謄本、房地權利讓渡書、土地買賣契約書、民事判決及確定證 明書為證，且經履勘現場鑑測屬實，復為被上訴人所不爭，堪信為真實。經查上訴人 所提甲○○於六十六年一月四日、乙○○於四十二年十月十三日簽訂承租系爭土地之 永租土地合約上，出租人欄均記載祭祀公業周榮文產業管理人周埤，代理人（或代表 人）周祖定、周寶同，雖蓋有祭祀公業周榮文管理人周埤印，及周祖定、周寶同之簽 章。惟查祭祀公業周榮文之原管理人周埤早於明治三十四年（即西元一九○一年）死 亡，為兩造所是認，自無可能於上開租約所載之簽約日期授權周祖定或周寶同代理為 出租行為。又祭祀公業周榮文於民國三十四年十一月二十日選任周罩等七人為管理人 ，上訴人主張該公業於昭和十一年（民國二十五年）七月三日選任周祖定為假管理人 ，翌年遭罷免，周祖定仍於周罩等七人當選管理人後，在三十五年九月十四日及三十 六年一月七日以公業名義與台北市政府、台灣省物資局簽訂租約，其上印文與本件租 約相同云云。但被上訴人否認公業曾與該二機關簽訂租約，上訴人亦未舉證證明，已 難認為真實。況依原法院三十九年民上字第二三四號民事判決理由欄載明：「原任假 管理人周祖定到庭結證業於三十八年九月一日向該被上訴人等（包括周罩等七人）辦 理移交屬實」字樣。則縱上訴人主張周祖定於三十五、六年間有以公業名義與台北市 政府等簽訂租約屬實，惟斯時周祖定既尚任公業假管理人之職務，當有權為是項出租 行為，而其於移交職務後之四十二年十月十五日以代理人、代表人名義與乙○○簽立 永租土地合約，並無證據證明曾經周罩等七人之授權，對祭祀公業周榮文自不生效力 。再者，周祖定業於四十三年九月六日亡故，亦無可能於六十六年尚代理公業將系爭 土地出租與甲○○，並自四十四年至六十二年間出具租金收據與上訴人。上開六十六 年一月四日之永租土地合約上出租人欄代理人雖有周寶同之簽章，但周寶同並非祭祀 公業周榮文之管理人，為兩造所不爭，上訴人未舉證周寶同曾經當時公業管理人周罩 等七人之授權而為出租行為，亦難認其代理出租及收受租金之行為對祭祀公業周榮文 為有效。上開租約係與從未登記為管理人之周祖定、周寶同簽訂，尚與管理人如經變 更而未為變更登記，第三人仍與原管理人簽約，應受保護之情形有間。又周埤早於明 治三十四年死亡，自無可能於系爭租約簽訂時將其管理人之印章交與周祖定、周寶同 ，或知渠等使用該印章而不為反對之表示。至土地使用權證明書均係周埤亡故後之四 十二、三年間所書立，上訴人並未能舉證證明該證明書係當時祭祀公業周榮文之管理 人周罩等七人所出具或授權他人出具，尚難認為真正。另行政機關核發營造執照、建 物所有權狀，僅係就聲請人所提出之文件為形式上之審查，並無認定私權之效力，上 訴人既未舉證證明祭祀公業周榮文之管理人尚有何舉動或其他情事足以間接推知其有 同意上訴人租用土地之意思，僅單純就建物之營建及登記未提出異議，亦不能認其已 承認上訴人有租賃權存在。被上訴人對訴外人阮績熙訴請塗銷地上權登記，固經法院 以阮績熙信任周祖定就系爭土地有管理處分權為由，認定土地永租合約及土地使用權 同意書對祭祀公業周榮文有效。惟此僅屬個案中之見解，不生拘束本件之效力。至參 加人對上訴人及周寶同提出涉嫌偽造文書之刑事告訴，雖經判決無罪確定。但該刑事 判決係以租約均係上訴人及周寶同以自己名義制作為由，認不構成偽造文書罪，並未 論及該等租約之效力。上訴人以因信賴土地登記簿上仍登記周埤為管理人，系爭租約 上蓋用周埤之印章，其印文與土地使用權證明書上之印文相同，系爭房屋興建時領得 營造執照並辦妥保存登記，祭祀公業均未提出異議，訴外人阮績熙就系爭土地訂有與 系爭租約出租人、內容相同之租約，業為地上權登記，被上訴人對之訴請塗銷，已遭 法院判決駁回，其被訴偽造文書亦經判決無罪確定等情，主張系爭租約對祭祀公業周 榮文應屬有效云云，並無足採。上訴人既未能證明祭祀公業周榮文有將系爭土地出租 與伊，復自認就該土地並未為地上權登記，所為伊對該土地有承租權及地上權得行使 優先購買權之主張，自不可取。從而上訴人依土地法第一百零四條規定訴請被上訴人 將系爭土地管理者名義變更為周光明，並以每坪二十萬元之條件，分別與上訴人訂立 書面買賣契約，將土地移轉為上訴人各別所有，如不能以該條件出售時，則除以每坪 二十萬元外，再分別加一百九十一萬一千六百十元、六百八十九萬二千三百十八元， 供被上訴人修繕祠堂，增值稅亦由上訴人負擔之買賣條件，訂立書面買賣契約，及將 土地分別移轉登記為上訴人各別所有，均為無理由等詞。因而維持第一審所為上訴人 敗訴之判決，經核於法並無不合。查上訴人於原審已迭次自承周元榮、周元榮公、榮 文公、周榮文公等祭祀公業，原任管理人周埤於日據時期明治三十四年亡故，明治四 十二年四月十二日變更為周宗起，昭和十一年七月三日以周祖定為假管理人，昭和十 二年周祖定遭罷免，昭和二十年選任周罩、周進來、周石定、周賢順、周其清、周埕 池、周有土等七人為管理人等情（見原審卷第四二頁、四三頁、一七六頁、二一四頁 、二九三頁、二九四頁）。則原審依周祖定於原法院三十九年民上字第二三四號民事 案件所為其業於三十八年九月一日向該事件被上訴人等（包括周罩等七人）辦理移交 之證言，認周祖定自三十八年九月一日以後即不再具管理人之身分及權限，上訴人未 舉證證明周祖定曾經周罩等七人之授權，則四十二年十月十五日周祖定以公業或公業 管理人之代理人或代表人名義與乙○○簽立永租土地合約，對祭祀公業周榮文不生效 力，即無不合。上訴人上訴本院後，再爭執祭祀公業周榮文與祭祀公業周元榮、周元 榮公係不同之公業，周祖定移交者為後二公業產業，與系爭土地無關云云，容有誤會 。上訴論旨，復就原審其他取捨證據、認定事實之職權行使，予以指摘，求予廢棄原 判決，難謂有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 二 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 法官 徐 璧 湖 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 五 月 十四 日