土地所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台上字第九七四號 　　上　訴　人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　　　　　　　杜長江 　　　　　　　　董乃中 　　被 上訴 人　雍興實業股份有限公司 　　法定代理人　白培英 　　訴訟代理人　張迺良律師 　　　　　　　　王傳賢律師 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十四年八月七日台 灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第三六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人所有台北縣新莊市○○段一七九、一八一、一八二、一九 九、二○三、二一三、六七八及六七八之一號等八筆土地（下稱系爭土地），為伊及 其他二十餘戶人家所搭蓋之房屋，占用已二十年以上。兩造於民國八十二年五月間開 始，互向法院提出無權占有返還土地及請求地上權登記事件之訴訟，至同年九月間， 兩造為求和解，即協商由伊承購系爭土地。被上訴人先於同年九月十四日通知伊有關 出售原則，伊並應被上訴人要求繳交新台幣（下同）十萬元之鑑價費。嗣鑑價完畢， 兩造即於同年十二月十日進行系爭土地買賣之議價事宜，被上訴人並事先提供有關買 賣之條件藍本草稿乙份，會議結論雙方議定系爭土地由被上訴人以總價四億零七百萬 元出賣於伊，有關付款方式、土地點交、地上物處理問題等細節亦已談妥，並同意由 被上訴人公司人員將上開同意之事項，摘錄成書面之買賣契約，並訂同年十二月十七 日為簽約及第一期款付款日。是日，伊備妥第一期款前往被上訴人處準備簽約付款， 因被上訴人尚未備妥合約，乃約定於次日前往簽約。隔日，伊閱讀契約稿後，發現甚 多條款超出議價會議雙方原定內容，而係被上訴人自行增加片面處罰伊違約之條款， 伊無法同意而異議，並另以存證信函將伊修改後之新契約寄予被上訴人。詎被上訴人 仍要求伊按被上訴人之合約內容，於八十三年一月二十四日前往簽約，否則作廢。惟 兩造間之買賣關係，於前開八十二年十二月十日議價會議時即已成立，被上訴人應將 系爭土地八筆之所有權移轉登記於伊，因伊資力有限，僅先訴請被上訴人履行其中之 一筆，即六七八號土地之所有權移轉登記義務等情。求為命被上訴人將上開六七八號 土地所有權移轉登記於伊之判決。 被上訴人則以：系爭土地之各項買賣條件，尚在洽商，意思表示並未合致，且兩造迄 未依約定，簽訂正式書面契約，亦未經伊董事會通過，買賣契約尚未成立。縱買賣契 約成立，惟伊自始表明不分割出售，今上訴人僅訴請一部給付，勢必造成分割出售， 與原訂契約條件不符；況上訴人依約有先為給付全部價金之義務，即無同時履行之問 題，上訴人不得請求為對待給付之判決；且本件無表見代理之情事等語。資為抗辯。 原審審理結果，以：上訴人主張前揭之事實，雖據提出被上訴人八十二年九月十四日 雍發字第二四號存證信函、同年十一月三十日雍發字第三二號函、八十三年一月 十二日雍發字第四號函及兩造所提供之書面合約稿為證。惟查，依上訴人於八十二 年（原審誤為八十一年）十月六日發予被上訴人之存證信函記載：「㈡請賜告購地價 格，以便吾等協商集資或更進一步和貴公司協議。㈢付款辦法，如能一併賜知最好， 如不能亦請儘速賜知，因購地款項甚鉅，吾等需時間多方籌措，方才有可能解決…… 」，係表示請被上訴人告知價款及付款方式，以便其籌款或更進一步與被上訴人協議 。另據上訴人於八十二年十一月十八日致被上訴人之函中㈣之⑵亦稱：「……並保證 在得知貴公司總價及其他條件後，立即自行商議，……再經和貴公司商議，即可趕在 十一月三十日前完成簽約」，亦已表明上訴人欲先了解系爭土地之總價及其他條件後 ，再與被上訴人商議，最後再簽約之漸進程序。又觀之系爭土地八十二年十二月十日 之買賣議價會議紀錄，其會議之目的既已明示係在「議價」，足見當日雙方僅在商議 系爭八筆土地之買賣事宜而已，且該紀錄雖載明係由雙方代表人員出席，但並未經雙 方在商討決議後，就決議之事項加以簽名確認。顯見被上訴人抗辯，伊於當日係為配 合上訴人購地之請求，始召開系爭土地「議價會議」，就價款條件進行磋商，以會議 之結論，作為簽約之基礎。就當日會議之結論而言，仍非買賣契約意思之合致，契約 尚未成立等語，自為可採。另證人即中國商業銀行股份有限公司（下稱中國商業銀行 ）職員袁德泰證稱，上訴人於議價會議時，曾準備七百萬元之定金，欲交付被上訴人 ，惟被上訴人以買賣契約尚在磋商階段，並未正式簽約成立，而予以拒收等語，則如 上訴人所主張，會議當時買賣契約已成立，被上訴人豈有不予收受定金之理。再依上 訴人於八十二年十二月二十四日致被上訴人之存證信函，並附上訴人修改後之「合約 草本」載：「簽約日期：本日（十二月十日）雙方達成之條款，由賣方（即被上訴人 ）整理，擬出合約，並定於十二月十七日簽約付第一期款，但在簽約前賣方應先將合 約給買方（即上訴人）過目，徵求意見」、「並敲定十二月十七日簽約，貴公司應在 會議之後，儘速將新的合約，整理給我方，雙方無異議，即可定稿，簽約付款，完成 合約」云云，據上開文件內容之記載，亦可見上訴人於會議後，仍提出另份契約草本 ，並表示對被上訴人所整理提出之合約書，亦須由上訴人過目，徵求其意見，俟雙方 均無異議，始可定稿，簽約付款。足徵，上訴人對於前開議價會議之結論，亦未認其 已有買賣之意思合致。復依前開議價會議紀錄第一點：「付款條件：⑴第一期款：訂 約日（八十二年十二月十七日）……」，亦見兩造係約定於八十二年十二月十七日始 行訂約，而非於議價時，即達成合意。況參與前開議價會議之中國商業銀行代表均未 獲被上訴人之特別授權，而不得處分系爭土地，已據與會之袁德泰、林泗鈺結證在卷 ，復經證人蕭耀追證稱：「沒有特別授權，只是去談買賣條件」等語屬實，參以蕭耀 追於會後，尚須將當日代表被上訴人議價之買賣條件簽報上級核准，有被上訴人所提 出為上訴人所不爭執之簽呈等情，俱見袁德泰、林泗鈺、蕭耀追之證言為可採信。是 袁德泰等中國商業銀行之代表，因未獲被上訴人之特別授權，不可能處分系爭土地， 故不可能於議價會議時，與上訴人達成買賣合意。至前開中國商業銀行內部之簽呈， 固有「雙方以總價四億零七百萬元正成交等語」，惟其真意，僅在表示兩造就售價此 一條件達成協議，並無明示契約已成立之意思，已據證人即該簽呈撰稿人蕭耀追結證 屬實。又中國商業銀行董事長白培英在該簽呈上，對總經理鄭世松之擬辦事項批示「 如擬」，而鄭總經理之擬辦為「照議價決議及萬國法律事務所意見辦理」，依簽呈後 附之議價會議紀錄決議⒈⑴係載：「第一期款：『訂約』日付一成」；⒓係載：「 本買賣契約須雍興實業股份有限公司董事會通過始成立」，均已明示尚須訂立書面契 約，及經被上訴人董事會通過，契約始成立之旨。是上訴人主張，上開簽呈中有「成 交」二字，即謂買賣契約於議價會議時已成立，自不可採。又白培英、鄭世松縱為被 上訴人之董事，但上開簽呈彼等批示及擬辦，係以中國商業銀行董事長、總經理身分 為之，且中國商業銀行與被上訴人人格個別，被上訴人尚未召開董事會，更無決議通 過，上訴人自不得以白培英等人在中國商業銀行之簽呈上批示，即推論被上訴人董事 會已決議通過。次查，被上訴人於開始協議前通知上訴人之八十二年九月十四日雍 發字第二四號函，說明第三項載明：「本次鑑價公司之鑑價費用十萬元由買方負擔， 惟若『成交簽訂買賣契約』，可將之抵充買賣價金之一部，『未簽約』或未履約時， ……」等語，已表明「簽訂書面買賣契約」，始認為成立契約。又被上訴人於八十二 年十月二十九日，亦發函表示：「本案如於八十二年十一月三十日以前，未完成『簽 約』付款事宜，本公司將繼續訴訟」等語；再被上訴人於八十二年十二月八日，提供 系爭土地買賣條件之藍本草稿予上訴人，作為兩造於同年月十日議價會議之參考，而 該次會議決議由被上訴人負責將會議紀錄摘錄成書面之契約，訂同年十二月十七日為 簽約及第一期付款日，因是日，被上訴人未備妥合約，乃約定次日再閱覽。翌日（即 八十二年十二月十八日），上訴人至被上訴人辦公處所閱讀契約稿，不同意其內容， 乃於八十二年十二月二十四日以存證信函將自行修改之新版契約稿，寄予被上訴人考 慮。嗣被上訴人以存證信函，表明一定要按原契約稿內容，於八十三年一月二十四日 前簽妥，否則作罷等情，為兩造於一審陳述明確，是依前揭協議過程，顯示雙方對於 買賣內容之條款尚有歧異，有以簽訂最後書面為完成契約之意思。參以前揭上訴人於 八十二年十二月二十四日，發予被上訴人之存證信函之內容，亦足證明上訴人當時認 識雙方未對契約條款達成一致之意見，尚待繼續協商，以最後簽訂書面契約，完成本 件買賣甚明。尚難以被上訴人於八十二年十二月八日及同年月十八日之契約稿，均無 載明買賣契約須簽訂書面契約，始成立之旨，即推論此項約定不存在。是上訴人執此 事由，主張兩造間並無以訂定書面契約，為本件買賣契約之成立要件，即無足採。上 訴人空言主張該紀錄決議第十點後段及第十二點以後為被上訴人偽造，毫無可採。況 系爭土地售價高達四億餘元，確為被上訴人公司之主要財產，且兩造間就系爭土地尚 有訴訟等條件待解決，其出售須經董事會決議通過後，並以簽訂正式買賣契約為其成 立要件，合乎常情且必要，是中國商業銀行之職員，實無偽造其內容之必要。綜上， 本件雙方已有約定，必須簽訂正式書面契約，並應經被上訴人董事會核定，應可認定 。依民法第一百六十六條規定，「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式 未完成前，推定其契約不成立」，是本件買賣既未簽訂書面契約，且未經被上訴人董 事會通過，自無成立之可言。又袁德泰等人於前揭議價會議上，僅與上訴人磋商買賣 之條件，並未與上訴人成立買賣契約，亦未從事任何法律行為，自與表見代理無涉。 再依系爭土地議價會議紀錄第十三點、被上訴人於八十二年十二月十八日整理之契約 稿第四條第三款、第十五條、被上訴人於協議前交付予上訴人之契約稿第四條，或上 訴人另行修改之契約稿第四條第三款、第十五條，均載明上訴人須先為給付全部八筆 土地價款四億零七百萬元後，被上訴人始負有辦理土地所有權移轉登記之義務。故縱 認本件買賣契約已成立，被上訴人於上訴人付清全部價金前，得拒絕交付系爭土地， 上訴人不得提出同時履行抗辯，法院亦不得為對待給付之判決。此外，系爭土地之買 賣，係以全部八筆土地為整體議價，並非以單筆價格出售，此可由前揭多件書面契約 稿、會議紀錄及被上訴人於開始協議前通知上訴人之八十二年九月十四雍發字第二 四號函載明：「本公司上開土地將全部整體一次出售，不分割出售……」等語可證。 是縱認本件買賣契約成立，亦因其標的係以八筆土地為整體，不可分割出售，上訴人 依約不得請求先給付其中之部分土地。故上訴人以伊經濟能力不足為由，請求一部給 付即移轉上開六七八號土地所有權登記，於法無據。從而，上訴人之請求，並無理由 ，不應准許云云。為其心證之所由得，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回上 訴人之上訴，於法核無違誤。末查，原審認定「本件買賣契約，雙方已有約定，必須 簽訂正式書面契約，並經被上訴人董事會核定」乙節，係斟酌兩造辯論意旨及調查證 據所得，而形成之心證（原審卷二二五頁、一九三頁至一五九頁），並無違「辯論主 義」之原則。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘為違背法令 ，聲明廢棄原判決，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 三 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 許 澍 林 法官 吳 正 一 法官 顏 南 全 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 五 月 十七 日