拍賣抵押物強制執行聲請除去租賃權後拍賣

最高法院民事裁定　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台抗字第六四三號 　　再抗告人　謝美珍 　　　　　　　紀夙芳 右再抗告人因與保證責任台中市第七信用合作社間拍賣抵押物強制執行事件，聲請除 去租賃權後拍賣，對於中華民國八十五年九月三十日台灣高等法院台中分院裁定（八 十五年度抗字第九九○號），提起再抗告，本院裁定如左： 主 文 再抗告駁回。 再抗告程序費用由再抗告人負擔。 理 由 按抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用 收益或設定地上權及其他權利，但如影響抵押物之交換價值者，對於抵押權人不生效 力。故土地所有人於設定抵押權後，如在抵押之土地上營造建築物，致影響於抵押權 者，抵押權人得將該建築物與土地併付拍賣；如與第三人訂立租約，致影響於抵押權 者，抵押權人則得聲請法院除去其租賃關係，依無租賃狀態逕行拍賣。而土地與房屋 雖為各別之不動產，惟房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，倘土地所有人於設 定抵押權後，在抵押之土地上建屋出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得 聲請法院將土地所有人與第三人訂立之房屋租賃關係除去後，將房屋與土地併付拍賣 。查坐落台中市○○區○○段○○號土地原所有人吳汝能、藍碧雲分別於民國七十八 年九月十三日及八十一年二月十七日為相對人設定本金最高限額新台幣（下同）二千 萬元及一千萬元之抵押權，嗣潘春灝取得上開土地所有權，並於八十三年間在該土地 上建屋，分別出售於再抗告人謝美珍（即執行債務人）及案外人羅秀嬌、羅際山、趙 惠美、孫炳鈞、邱垂地、胡月霞、陳春貴、徐哲啟、徐秀文、蕭汝蓉等人。謝美珍再 將其所購房屋出租於再抗告人紀夙芳。旋相對人取得准許拍賣抵押物之裁定後，聲請 強制執行，經鑑價結果，上開土地僅值八百七十六萬九千八百三十二元，因上開土地 上非但建有房屋，且房屋出租於第三人，如僅拍賣土地，勢必影響他人投標競價之意 願，難以提高拍定價格，致影響抵押物之交換價值，相對人聲請除去該租賃關係，依 無租賃狀態將房地併付拍賣，揆諸前揭說明，並無不合，台灣台中地方法院（下稱台 中地院）裁定駁回相對人之聲請，難謂允洽。原裁定因認相對人之抗告為有理由，並 因除去租賃關係之處分，性質上係強制執行方法之一種，如有不當時，應由執行法院 撤銷或更正，乃將該裁定廢棄，命台中地院更為適當處理，經核於法洵無違誤。再抗 告意旨，指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由。 據上論結，本件再抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一、民事訴訟法第四百九 十二條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十二 月 二十六 日 最高法院民事第四庭 審判長法官 林 奇 福 法官 許 朝 雄 法官 曾 煌 圳 法官 梁 松 雄 法官 陳 國 禎 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十四 日 Ｔ