調升租金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十五年度台簡上字第二○號 　　上　訴　人　甲 ○ ○ 　　被 上訴 人　乙 ○ ○ 　　　　　　　　林 文 琪 　　　　　　　　林 文 雪 　　兼 右三 人 　　法定代理人　林楊美春 右當事人間請求調升租金事件，上訴人對於中華民國八十四年四月二十四日台灣士林 地方法院第二審判決（八十三年度簡上字第八三號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：門牌號碼為台北市○○區○○街一段三八○號一樓房屋（下稱系 爭房屋），原係伊之被繼承人林義順所有，自民國六十年三月五日起出租予上訴人， 嗣因林義順於七十年六月間死亡，伊未於租約屆滿後，請求上訴人返還系爭房屋，致 成不定期限租賃，租金每月仍為新台幣（下同）六千五百元。惟系爭房屋四週因都市 之快速發展，及捷運淡水線之興建，地價房價均大幅昇值，爰請求調整租金等情，先 位聲明：求為准自八十二年十二月五日起就系爭房屋主建物面積六十五點四八平方公 尺部分（下稱主建物部分）調升租金為每月一萬一千零二十二元；上訴人於主建物旁 所建廚房面積三十三點五二平方公尺部分（下稱廚房部分）調升租金為每月一萬六千 零四元之判決。倘認廚房部分不在兩造租賃範圍內，上訴人亦屬無正當權源占用該廚 房部分之基地，受有相當於土地租金之不當得利等情，備位聲明：求為命上訴人自八 十二年十月一日起按月給付一萬六千零四元之判決（被上訴人請求調整廚房租金部分 ，其請求調整之始日超過八十二年十二月五日及請求上訴人給付廚房不當得利部分自 八十二年十月一日起至八十三年六月三十日止每月超過六千九百五十七元，自八十三 年七月一日起每月超過八千八百零三元部分，經原審判決被上訴人敗訴，未據被上訴 人聲明不服；暨原審命自八十二年十二月五日至八十三年六月三十日止調整主建物租 金為每月八千元部分，未據上訴人聲明不服，均已告確定）。 上訴人則以：系爭房屋價值，並無大幅上揚情形，比照相鄰房屋之租金，系爭房屋每 月之租金應僅八、九千元，被上訴人請求調升之租金顯屬過高。又伊在所承租房屋左 側加蓋廚房所使用之基地，係由當時出租人之代理人石美英同意使用，兩造就此部分 應有使用借貸關係，被上訴人請求伊返還不當得利，亦屬無理由等語，資為抗辯。 原審審理結果，以：被上訴人主張系爭房屋，原係伊被繼承人林義順所有，出租與上 訴人，嗣因林義順於七十年六月間死亡，伊未於租期屆滿之後請求上訴人返還，致成 立不定期限租賃，至今每月月租仍為六千五百元之事實，為上訴人所不爭，且有房屋 租借合同書、土地及建物登記簿謄本為證，堪認為真實。按租賃物為不動產者，因其 價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。兩造間 房屋租賃契約既為未定期限，則被上訴人以其出租房屋之價值已經揚昇，請求調整租 金，自屬有據。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百 分之十為限，土地法第九十七條第一項亦定有明文。而舉辦規定地價或重新規定地價 時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價， 平均地權條例第十六條規定甚明。查系爭房屋基地之公告地價，八十二年七月一日起 為每平方公尺三萬四千五百九十元，八十三年七月一日起調升為每平方公尺四萬三千 七百六十七元，有地價證明書在卷可憑，該土地之所有權人又未於舉辦規定地價或重 新規定地價之公告期間申報地價，自應以公告地價之百分之八十為其申報地價，即每 平方公尺之申報地價：八十二年七月一日起為二萬七千六百七十二元，八十三年七月 一日起為三萬五千零一十四元（元以下四捨五入）。系爭房屋為二層樓之房屋，其課 稅現值為十九萬零二百元，有房屋稅繳款書可憑，上訴人僅向被上訴人承租第一層樓 ，其課稅現值應以二分之一計算，即九萬五千一百元。再系爭房屋位於大馬路旁，且 在捷運淡水線車站之正對面，為兩造所不爭，並有現場照片可稽，經斟酌其所處交通 便捷及市區繁榮程度，並比照上訴人所提出鄰近與系爭房屋建築年代、式樣及面積均 相同之東華街一段三七○號二層樓及其頂樓加蓋計三層樓房屋之租金為每月二萬四千 元，及兩造過去調整租金之幅度，認系爭房屋之租金，以土地及系爭房屋總價額年息 百分之九為適當。即自八十二年十二月五日起之租金，應為每月七千五百零八元，自 八十三年七月一日起之租金，應調升為每月九千三百一十一元（計算方法如原判決附 件之計算式一）。因上訴人僅就第一審判決每月租金調整超過八千元部分上訴，故自 八十二年十二月五日起至八十三年六月三十日止之租金，仍應以每月八千元計算。職 是，被上訴人本於租賃之法律關係，請求就所出租於上訴人之主建物部分，自八十二 年十二月五日起至八十三年六月三十日止調整租金為每月八千元，自八十三年七月一 日起調整租金為每月九千三百十一元，為有理由，應予准許。其次，林義順於六十年 三月五日將系爭房屋出租予上訴人時，所出租之範圍僅為系爭房屋第一層之主建物部 分，面積六十五點四八平方公尺，至七十一年間上訴人始在所承租房屋旁之被上訴人 所有土地之上，自行加蓋三十三點五二平方公尺建物，供作廚房使用，為兩造所不爭 。證人石美英並非系爭基地所有權人，且據其證稱伊僅係代收租金，伊所為同意上訴 人使用該基地，並未向土地所有權人告知等語，上訴人復未能舉證證明被上訴人確有 同意上訴人使用該部分基地，則石美英之同意上訴人使用廚房基地，對被上訴人不生 效力。又上訴人既未證明被上訴人有何以自己之行為表示以代理權授與石美英就該土 地為事實上之處分，或知石美英表示其為被上訴人之代理人，同意上訴人使用該基地 而不為反對之表示，則其主張石美英之同意使用，為表見代理，被上訴人應負授權人 之責任云云，亦無足取。上訴人使用三十三點五二平方公尺土地自屬無權占有。第查 無權占有他人之土地，獲得相當於租金之利益，致土地所有人受有損害，此為社會之 通常觀念，是被上訴人依據不當得利之法律關係，請求上訴人按月給付相當於租金之 損害金，自屬於法有據。其不當得利之計算方式，亦應依土地法第一百零五條準用同 法第九十七條規定，以土地申報總價額年息百分之十為限，並比照上述之標準計算， 即上訴人因無權占有該部分基地，自八十二年十月一日起至八十三年六月三十日止， 每月受有相當於租金之不當得利六千九百五十七元，自八十三年七月一日以後，每月 受有不當得利八千八百零三元（計算方法如原判決附件之計算式二），被上訴人於此 範圍內請求上訴人給付不當得利，應予准許，為其心證之所由得。因而判決維持第一 審所為自八十三年七月起，調整主建物之租金為每月九千三百一十一元及上訴人自八 十二年十月一日起至八十三年六月三十日止按月給付被上訴人廚房部分不當得利六千 九百五十七元，自八十三年七月起至遷讓日止按月給付八千八百零三元部分判決，駁 回上訴人之上訴，經核於法並無違背。 按當事人先位之訴有理由，為後位之訴之解除條件，以先位之訴判決確定時，為解除 條件成就之時。而先位之訴無理由，則為後位之訴之停止條件。且在第一審所為之訴 訟行為，於第二審亦有效力，為民事訴訟法第四百四十八條所明定，因之先位之訴有 理由，原告在第一審所為之後位聲明，縱未經第一審裁判，亦因被告上訴而隨同先位 聲明繫屬於第二審法院。本件被上訴人於原審已主張倘認廚房部分之土地，不在租賃 範圍內，上訴人加以占用亦屬無正當權源，而受有相當於租金之不當得利，因而備位 聲明：求為命上訴人自八十二年十月一日起按月給付一萬六千零四元之不當得利（見 原審卷一五一至一五二頁），從而原審以廚房部分土地不在租賃範圍內，因而就被上 訴人備位聲明部分為裁判，並不違背法令。又本件訴訟繫屬中，系爭土地公告地價於 八十三年七月一日再次調升，原審適用土地法第九十七條第一項及平均地權條例第十 六條規定，依該次調升之公告地價之百分之八十為其申報地價而調升主建物租金自八 十三年七月一日起為每月九千三百一十一元，仍在被上訴人聲明範圍之內，並無就未 聲明事項為裁判之情形。再地方法院獨任法官將應適用通常訴訟程序之事件，誤為簡 易訴訟事件，依簡易程序而為第一審判決者，當事人對之提起上訴，第二審法院即地 方法院合議庭得準用民事訴訟法第四百五十一條第一項規定，為發回之判決者，以當 事人在第一審程序曾依同法第一百九十七條第一項行使責問權者為限。查本件上訴人 在第一審對於訴訟程序規定之違背，並未提出異議，依民事訴訟法第一百九十七條第 一項但書規定，應認其責問權已喪失，嗣後不得更以此訴訟程序規定之違背，為上訴 理由。上訴論旨，指摘其適用法規顯有錯誤，聲明廢棄原判決關於其不利部分，不能 認為有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百八 十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 五 月 三 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十五 年 五 月 十一 日