返還買賣價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一○一○號 　　上　訴　人　乙○○ 　　　　　　　　甲○○ 　　　　　　　　蕭美玉 　　　　　　　　蕭美珠 　　被 上 訴人　快樂興業股份有限公司 　　法定代理人　簡文雄 　　訴訟代理人　黃鴻圖律師 　　複 代理 人　謝協昌律師 右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月二十八日台灣 高等法院第二審判決（八十四年度上字第一二一八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊四人分別於民國八十一年二月二十三日、三月二日、三月二十一 日，向被上訴人訂購其在坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段大福小段一○八之一、一○八之四 號土地上興建之快樂福第房屋，乙○○購買編號店２、蕭美珠購買Ｃ２棟三樓、甲○ ○購買Ｃ２棟四樓、蕭美玉購買Ｃ１棟三、四樓，並已依約繳付訂金、簽約金、開工 款三期，計乙○○新臺幣（下同）一百零四萬元、甲○○五十四萬元、蕭美珠五十一 萬元、蕭美玉一百零五萬元。訂約之初，被上訴人出面訂約之代理人即經理黃海順、 吳寬隆及林碧珠承諾於開工時，將上開房屋起造人名義變更為伊名義，以保障權益， 伊相信其承諾而承購。惟被上訴人遲遲未將各該房屋之起造人名義變更，且該房屋中 之編號店２有應裝置電梯而未裝置，其餘房屋之電梯亦非合約所定之廠牌，經伊催告 仍不能履約，至於電梯部分則完全不能改變，依民法第三百五十九條、第二百五十四 條、第九十二條之規定，被上訴人得解除、撤銷買賣契約等情。爰本於解除契約及撤 銷之法律關係，求為命被上訴人給付乙○○一百零四萬元、甲○○五十四萬元、蕭美 玉一百零五萬元，蕭美珠五十一萬元及各自上訴人受領上開金額之時即八十一年五月 六日起至清償日止之法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：伊未承諾要變更系爭房屋之起造人名義為上訴人，系爭房屋中之編號 店２原並未約定裝置電梯，其餘房屋所裝置之電梯性能、價格均比原約定者佳，上訴 人未受詐欺情事，其解除契約為無理由；且因上訴人未給付應給付之價金，系爭房地 買賣之契約業由伊以給付遲延予以解除，並沒收上訴人所支付之價金，故上訴人之請 求為無理由等語。資為抗辯。 原審將第一審所為上訴人勝訴之判決廢棄改判駁回其訴，無非以：查兩造間之系爭房 屋買賣契約第十條規定，「甲方（即上訴人）同意由乙方（即被上訴人）統籌辦理產 權登記」。此外並無關於變更起造人名義之約定。茲系爭房屋已於八十二年九月二十 九日取得使用執照、同年十一月十九日辦妥所有權第一次登記，有使用執照、建物登 記簿謄本在卷為憑，上訴人對上開事實均不爭執。上訴人雖主張，訂約時被上訴人之 經理黃海順及銷售人員吳寬隆、林碧珠口頭承諾將系爭房屋起造人名義變更為上訴人 ，被上訴人遲不辦理變更，伊自得拒付價金云云；並提出存證信函、宜蘭縣稅捐稽徵 處、宜蘭縣政府工務局建築管理課回函及被上訴人八十一年五月二十八日回函等件為 證，復舉吳寬隆、陳啟川為證人，並謂吳寬隆為被上訴人之代理人，其口頭承諾，亦 具表見代理之效力，被上訴人應負授權人之責任云云。然為被上訴人所否認，而兩造 所訂立之買賣契約既無變更起造人名義之約定；上訴人於八十一年五月二十二日、六 月十四日所發存證信函，亦未指稱被上訴人有承諾變更起造人名義情事；至被上訴人 八十一年五月二十八日回覆之存證信函，據其辯稱，係本和氣生財、顧客至上之立場 ，邀約上訴人於八十一年六月一日前來公司商議解決，並非同意起造人名義變更等語 ，均無法證明被上訴人有變更起造人名義之承諾。至於證人吳寬隆、陳啟川固證稱有 此承諾，惟為被上訴人所舉證人黃海順、林碧珠、簡英杰予以否認；證人林碧珠更證 稱：「吳寬隆是公司銷售外圍之人，無權賣房子，上訴人是一起來的，都是和我談， 沒和吳寬隆談，吳寬隆是負責工地外面之工作無權賣房子，……」，證人吳寬隆既非 有權代理上訴人銷售系爭房屋之人員，縱認其口頭有此承諾，效力亦不及被上訴人， 難認被上訴人有此承諾。證人陳啟川既證稱與上訴人甲○○生意上素有往來，則其證 言難免偏頗，不能採取。況被上訴人同時興建之房屋多達數百戶，均已完成，起造人 名義皆為被上訴人，無一例外，有宜蘭縣政府建設局使用執照及所附起造人名冊各五 紙在卷可證，上訴人對其真正亦不爭執。被上訴人辯稱，其無單獨就系爭房屋對上訴 人承諾變更起造人名義，尚堪採信。又被上訴人既否認吳寬隆為其代理人，亦未曾以 任何行為表示以代理權授與吳寬隆或知吳寬隆表示為其代理人，而不為反對之意思。 上訴人就此又未能積極舉證證明，自難令被上訴人負表見代理之授權人責任。按不動 產買賣，其主要義務在買受人為給付價金，在出賣人為移轉不動產之所有權。系爭房 屋在八十二年十一月九日已興建完成，辦妥所有權第一次登記，已如前述，被上訴人 於當時即可辦理所有權移轉登記於上訴人，自毋須（亦無從）再辦起造人名義變更。 而被上訴人於八十三年二月七日催告給付價金後，仍執未辦理起造人名義變更，無從 獲得保障，資為拒付價金之藉口，自與常理有違。又縱令被上訴人另有口頭承諾為起 造人名義之變更，但未載明於買賣契約中，其與價金之給付，難認有對價關係，上訴 人以被上訴人遲不履行此承諾，而為同時履行之抗辯，亦不足採。上訴人因未依約給 付買賣價金，經被上訴人催告後仍不履行，乃於八十三年二月七日通知解除契約，有 催告函在卷可證。則系爭買賣契約已因被上訴人解除，上訴人無從再依契約內容主張 權利。上訴人於被上訴人解除契約後，於八十三年十一月七日以被上訴人遲未履行承 諾辦理起造人名義變更為由，聲明解除契約，於法無據。再者，上訴人主張被上訴人 未依約裝置電梯，房屋有瑕疵云云，被上訴人亦否認之。姑不論是否屬實，系爭買賣 契約，既經被上訴人依法解除，上訴人自無權主張物之瑕疵。況民法第三百五十四條 物之瑕疵擔保責任，必於物之交付後，買受人始有權主張，系爭房屋並未交付於上訴 人，上訴人依民法第三百五十九條規定主張解約，亦屬無據。又上訴人主張，被上訴 人有詐欺情事乙節，既為被上訴人所否認，上訴人復未舉證證明，自難採信，其依民 法第九十二條之規定主張撤銷買賣之意思表示，殊無足採等詞。為其判斷之基礎。 按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第一百五 十三條定有明文。契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思 一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中 傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得為契約並未成立。本院六十八年臺上字第一 五○四號著有判例。查本件證人吳寬隆在第一審證稱：「我是當時銷售人員，當初簽 訂契約時，廖先生要求變更起造人名義，我有向快樂公司負責人簡英杰問過有同意才 立即代刻印章，同意書註明有變更名義；後來我在八十一年五、六月間有參與廖先生 與快樂公司協調會，廖先生因公司未變更不給付才退票，後來達成協議，公司同意辦 變更，廖先生才又開九十八萬支票」等語（見一審卷第四四頁背面）。且除證人吳寬 隆證稱，當時其係銷售人員外，並有上訴人所指受被上訴人委託代銷房地之萬國建設 股份有限公司吳寬隆為代銷事業處專員之名片附第一審卷第八二頁可稽。而買賣契約 書附件三之代刻印章同意書載明「茲為便利辦理申請本契約書土地房屋之申請建築執 照、變更名義、使用執照……之需要，特同意給代刻同意人印章一枚……」（一審卷 外放證物）。參諸上訴人於第一審主張，被上訴人拒絕不辦理變更名義，伊乃故意使 開工款支票不兌現，被上訴人乃以羅東三支郵局第九十一號存證信函邀伊前去洽商， 洽商後，被上訴人同意依承諾變更起造人名義，伊才使開工款支票兌現等情（見第一 審卷第八○頁背面）。被上訴人既辯稱，曾邀約上訴人於八十一年六月一日前來商議 解決，復承認收到九十八萬元之價金（見一審卷第四五頁），若被上訴人未有此承諾 ，則上訴人何以於八十一年六月一日兩造協商後再使已退票之九十八萬元開工款支票 兌現？原審未遑就上開兩造之攻擊、防禦方法及卷存證據資料，細心勾稽、詳為審酌 ，遽為上訴人不利之論斷，尚嫌疏略。次查系爭房屋固於八十二年九月二十九日取得 使用執照、同年十一月十九日辦妥所有權第一次登記，固有使用執照、建物登記簿謄 本在卷為憑。然上訴人早於八十一年五月二十二日以中和郵局第三二六號及八十一年 六月十四日以同郵局第三八七號存證信函，催告被上訴人儘速辦妥起造人名義變更， 既在系爭房屋取得使用執照之前，當時被上訴人是否無辦理起造人名義變更之必要？ 非無斟酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 三 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 王 錦 村 　　　右正本證明與原本無異 　　　　　 　　書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 四 月 十九 日