所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一二九五號 　　上 訴 人　乙○○ 　　　　　　　丙○○ 　　被上訴人　甲○○ 右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月三十一日 台灣高等法院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第二六三號），提起上訴，本院 判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：伊與第一審共同被告陳吉宏為夫妻，於民國七十五年一月間共同 出資購買坐落台北市○○區○○段一小段第九二八號面積九八六平方公尺應有部分一 萬分之三九○之土地，及其上建物即門牌為台北市○○區○○街四一號二樓，本國式 五層第二樓面積九七點○八平方公尺、陽台八點八四平方公尺所有權全部之房屋（下 稱系爭房地），各有應有部分二分之一。詎陳吉宏不事生產以養家，竟於七十八年八 、九月間，串通第一審共同被告陳慶三及代書駱宜敏，偽造伊名義，將系爭房地以假 買賣方式移轉登記於陳慶三，旋於二個月後，又以假買賣方式登記於陳吉宏，復於七 十九年六月四日登記於上訴人。伊並無移轉所有權之意思，竟遭彼等不法侵害，自得 基於民法第七百六十七條規定，請求回復登記。且伊於七十九年五月二十九日得知陳 吉宏將伊應有部分擬再移轉於上訴人乙○○時，即委託律師函知乙○○，而上訴人丙 ○○為乙○○之配偶，該二人乃非善意第三人，自無土地法第四十三條之適用。又系 爭房地自八十年間起，即由上訴人占有中，該土地公告現值每平方公尺為新台幣（下 同）六萬五千元，房屋課稅現值為二十三萬二千九百元，伊依據侵權行為、不當得利 之法律關係，自得請求以上開合計現值年息百分之十計算，即自八十年一月一日起至 清償日止，按年給付伊三萬八千四百五十二元之損害金等情。求為命上訴人就系爭房 地，於七十九年六月一日以台北市士林地政事務所北投字第一○六三二號收件，登記 日期為七十九年六月二日（或六月四日）所為之所有權移轉登記予以塗銷；及命上訴 人給付十萬八千六百二十六元，並自八十三年七月一日起至返還土地日止，按年給付 三萬八千四百五十二元之判決（被上訴人另請求陳慶三、陳吉宏塗銷登記部分，業受 勝訴判決確定。又被上訴人請求上訴人塗銷登記超過上訴人各自應有部分二分之一部 分及命上訴人給付損害金超過十萬八千六百二十六元及自八十三年七月一日起至返還 日止，按年給付被上訴人三萬八千四百五十二元部分，經第一審為被上訴人敗訴之判 決，未據其聲明不服）。 上訴人則以：伊係信賴登記而善意取得系爭房地所有權，應受保護。上訴人乙○○雖 曾於七十九年五月二十九日收受被上訴人委由律師所發之信函，而知悉被上訴人與其 夫陳吉宏間有糾葛，然並無一般人皆可認定陳吉宏無讓與權利之情事，自無因此停止 辦理移轉登記之必要。且陳吉宏因遲延交屋，因而買賣價金減少五十萬元，自無不法 可言等語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：查，被上訴人主張系 爭房地，伊有應有部分二分之一之事實，業據其提出土地及建物登記簿謄本為憑。依 各該登記謄本所載，系爭房地係被上訴人於七十五年一月十四日登記取得其應有部分 二分之一，且在民法七十四年六月修正之後，則被上訴人取得該所有權之應有部分， 堪予認定。而系爭房地，遭陳吉宏、陳慶三及駱宜敏以假買賣方式多次移轉於陳慶三 、陳吉宏，再移轉於上訴人所有之事實，並據被上訴人提出前述之登記簿謄本為憑外 ，另提出陳吉宏、陳慶三、駱宜敏三人因共同行使偽造私文書犯行，分別經判決有罪 之台灣高等法院八十年上更㈠字第三九一號、八十二年重上更㈢字第五四號及最高法 院八十三年台上字第二九二七號刑事判決各一份為證。上訴人對刑事判決所認定之事 實，並不爭執，僅辯稱前手之糾紛與伊無關等語，堪信被上訴人主張，伊並無移轉系 爭房地於陳慶三、陳吉宏之意思，為可採信。陳吉宏及陳慶三於第一審受敗訴判決後 ，未見上訴，則陳吉宏對系爭房地應有部分二分之一之處分行為，乃無權處分，已為 確定之事實。次查，被上訴人乃陳吉宏之配偶，為系爭房地最初登記之共有人，其間 陳吉宏雖將被上訴人應有部分二分之一產權移轉於陳慶三，但旋即移轉於陳吉宏。而 上訴人既自承於七十九年五月二十九日確曾收到被上訴人之律師函，函中已明白指出 偽造文書之始末，上訴人更執意辦理所有權移轉登記，顯有違常情。況本件上訴人稱 所以會有兩份不同買賣價格之契約書，係因變更買受人為夫妻共有，及陳吉宏遲未能 配合繳納土地增值稅而無法於法定期限內交屋，故再合意減少五十萬元價金。然其買 賣契約之總價金為四百五十萬元，上訴人與陳吉宏合意減少價金五十萬元，達總價金 九分之一。雖上訴人與陳吉宏之買賣契約第六條確有「遲延交屋時，甲方（即上訴人 ）得請求減少價金，依甲方已交付之金額每月月息一分計算，乙方不得異議」之約定 ，但以上訴人已交付二百五十萬元及未於法定期限內交屋等情事，依上開約定，上訴 人所得減少之價金，亦不至高達五十萬元。又查，兩份契約書如均在上訴人辦理所有 權移轉登記前所簽訂，上訴人於七十九年六月一日所寄出之存證信函自承當時已支付 二百五十萬元之價金，則第二份契約書之尾款應係一百五十萬元，何以上訴人丙○○ 所簽署之同意書中，記載尾款二百萬元，足徵該同意書係在第一份契約書簽訂後，第 二份契約書簽訂前所為，其書立之時間均在陳吉宏將系爭房地移轉登記於上訴人之前 ，上訴人已知悉陳吉宏是否有權處分系爭房地有所疑義，應可認定。至證人陳雪枝、 黃昭雄、鄭玉蘭等人之證述，僅能證明上訴人購買系爭房地之資金來源、如何認識陳 吉宏等情，就上訴人是否為善意之第三人乙節，尚難作有利之認定。按土地法第四十 三條所謂登記有絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設。第三人 於訂立買賣契約時，雖屬善意，但其在辦妥登記取得土地權利前，如已知登記有無效 或得撤銷之原因，而仍執意為登記，即難認其為信賴登記而為新登記之第三人，應不 受土地法第四十三條之保護。查，被上訴人於上開買賣契約成立後，辦理所有權移轉 登記前之七十九年五月二十九日，委請律師致函上訴人，已明確告知上訴人系爭房地 經陳吉宏、陳慶三等人，以假買賣方式為所有權移轉登記，涉及竊盜、偽造文書等不 法行為，此有函件及回執各一件為憑，亦為上訴人所不爭執。而上訴人於辦理系爭房 地所有權移轉登記前，已知悉陳吉宏是否有權處分系爭房地有所疑義，則上訴人已知 系爭房地有無效或得撤銷之原因，猶執意為登記，即難認其為信賴登記而為新登記之 第三人，應不受土地法第四十三條之保護。從而，被上訴人依民法第七百六十七條之 規定，訴請上訴人塗銷所有權（各自之應有部分之二分之一）移轉登記；及依據侵權 行為、不當得利之法律關係，請求上訴人給付被上訴人無法就其共有物為使用、收益 之對價，以房地總價年息百分之六計算之金額（詳細計算如原判決附表三所示），即 八十三年六月三十日以前，合計為十萬八千六百二十六元；自八十三年七月一日起， 每年請求之金額為三萬八千四百五十二元為適當，應予准許等詞。為其判斷之基礎。 查，上訴人於原審辯稱：「查被上訴人所提出未載日期之同意書，立書人係陳吉宏， 收款人係被上訴人，上訴人丙○○僅因點交房地當時在場，應被上訴人之要求始簽名 ，依該同意書之意旨觀之，顯見被上訴人亦同意出賣系爭房地，陳吉宏亦願將尾款之 價金交與被上訴人」等語（見原審上更㈠卷一八頁反面），為其重要之防禦方法，且 攸關陳吉宏是否無權處分系爭房地，原審恝置未論，自欠允洽。上訴論旨，指摘原判 決違背法令，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十五 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 王 錦 村 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 十二 日