給付買賣價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一三三五號 　　上　訴　人　大日建設股份有限公司 　　法定代理人　林 傳 國 　　被上訴人　　甲○○○ 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年九月二十三日台灣 高等法院台南分院第二審判決（八十五年度上字第五四號），提起上訴，本院判決如 左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人於民國八十二年四月八日向伊訂購坐落台南縣安定鄉○○ 段七七地號七七之一二地號二筆土地上興建之房屋一棟（即門牌號碼台南縣安定鄉蘇 厝村二二鄰五○七號房屋及基地，以下稱系爭房地），雙方並訂有土地預定買賣合約 書及房屋預定買賣合約書。詎伊完工並辦理所有權移轉登記及交屋後，被上訴人拒付 尾款，其中土地部分尚欠新台幣（以下同）十一萬元，房屋部分尚欠二十四萬元，合 計三十五萬元未付等情。爰依買賣法律關係，求為命被上訴人給付伊三十五萬元及加 計法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：上訴人出售之土地其中十三坪係既成道路，以每坪六萬元計算為七十 八萬元，應予扣除。另房屋施工不良，修復費用需三萬四千元，伊自得依民法第三百 五十四條、第三百五十九條規定，請求減少價金，扣減後伊給付之金額已超過應付之 價金，上訴人請求伊再給付價金即無理由等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人向上訴人購 買系爭房地，約定土地面績四七‧一二坪，每坪六萬元，房屋建坪四七‧九五坪，上 訴人已完工，並將系爭房地移轉登記予被上訴人，且於八十三年六月三十日辦理交屋 完畢，被上訴人尚有尾款價金三十五萬元未付等事實，業據上訴人提出土地預定買賣 合約書，房屋預定買賣合約書，交屋證明書、訂單、計算表、所有權狀、存證信函為 證，並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人向上訴人購買之土地面積四七‧ 一二坪，而上訴人分割移轉登記予被上訴人之土地係坐落安定鄉○○段七七之一二號 土地，面積○‧○一七三公頃，折合五二‧三三坪，有土地預定買賣合約書及土地登 記簿謄本可稽。上訴人移轉予被上訴人之土地中有十三坪為道路地，為兩造所不爭執 ，依向台南縣安定鄉公所調閱之使用執照卷內之附圖，及被上訴人提出之林全成建築 師設計之一樓平面圖顯示，系爭房屋前面原有六公尺寬之現有巷道，因建築基地有部 分在該現有巷道內，故建築線退縮四‧一八公尺作為現有巷道之道路退縮地。證人蔡 志昌雖證稱，買賣當時已告知被上訴人，四十七坪內有包括既成巷道及退縮之巷道云 云，然此為被上訴人所否認，且若於買賣當時即已將上情告知被上訴人，理應於買賣 契約書中詳為載明，始符常理。惟土地預定買賣合約書並未約定購買之土地包含公共 設施用地，或表明購買之土地有部分為現有或既成巷道。查台灣省建築管理規則第五 條規定，面鄰現有巷道之基地，指定建築線退縮之土地，不得以空地計算。證人即台 南縣安定鄉公所建設課職員王南濱亦到庭證述，系爭房屋前之現有巷道不計算在法定 空地內等語，並有建物平面圖附卷可稽。至台灣省建築技術規則第二條之一，係關於 私設道路得否計入法定空地面積之規定，與本件係現有巷道之情形並不相同，本件自 不適用該第二條之一之規定。上訴人主張，上開十三坪土地應列入被上訴人應負擔之 公共設施，且於買賣之初即已告知被上訴人云云，自非可採。又被上訴人抗辯系爭房 有漏水現象，業據其提出照片為證，並經第一審法院勘驗屬實，堪信真實。系爭土地 其中十三坪為既成巷道，須供公眾通行使用，其所有權之行使已受限，價值自有減少 ，該買賣標的已有瑕疵，以本件土地買賣價格每坪六萬元，及被上訴人實際得完全使 用之面積三九‧三三坪計算，其減少之價值為四十六萬七千四百元，惟該十三坪土地 既為公共設施用地，將來仍須辦理徵收，並非全無價值，該部分土地之價值依公告現 值加四成計算為三萬九千一百零八元，應自上開減少之價值中扣除，被上訴人依民法 第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，得請求減少土地之價金為四十二萬八 千二百九十二元。房屋瑕疵部分修復費用需三萬四千元，則被上訴人得請求減少之價 金合計為四十六萬二千二百九十二元，上訴人請求被上訴人給付價金尾款三十五萬元 ，即屬無據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。 查本件被上訴人買受之系爭房地，係分別與訴外人梁楊棗簽訂「土地預定買賣合約書 」，及與上訴人簽訂「房屋預定買賣合約書」，兩契約之當事人、買賣標的物、價金 均不相同，上訴人請求被上訴人給付之價金，亦分別為土地部分十一萬元及房屋部分 二十四萬元。原審逕將被上訴人就土地及房屋瑕疵得請求減少之價金合併計算後，自 被上訴人土地及房屋合計未付之尾款價金中予以扣除，而未說明其法律上之依據，已 有可議。次查，買賣標的物之土地有無瑕疵，應以契約當事人之約定為據，與土地是 否屬建築法規所定之法定空地未必有關。本件「土地預定買賣合約書」第一條記載買 賣之土地面積約四七‧一二坪，第二條約定：「……前條土地面積以登記後土地所有 狀之記載為準，如有誤差百分之二時，應就超過或不足百分之二以上部分，按土地單 價相互補貼價款……」。證人即負責銷售房屋業務而與被上訴人洽訂契約之蔡志昌並 證述，買賣當時已告知被上訴人，前開契約第一條之面積四七坪內包括既成巷道及退 縮巷道云云（原審卷七四頁）。上訴人主張，被上訴人買受之土地原約定包含有巷道 土地在內，價金因而低於其他買受戶，被上訴人實際取得之土地，合於契約約定，並 無瑕疵等情，似非全然無據。本件土地買賣契約當事人究竟如何約定，買受人實際取 得之土地是否符合契約約定，原審未遑進一步詳查，遽為不利於上訴人之認定，亦有 未合。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又本件上訴人並非土 地買賣契約之當事人，其起訴請求此部分價金之依據為何﹖案經發回，宜併注意及之 。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 四 月 二十五 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 袁 再 興 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 十四 日