給付買賣價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一四二八號 　　上　訴　人　乙○○ 　　訴訟代理人　林淑閔律師 　　被 上 訴人　甲○○ 右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十九日台灣高 等法院第二審判決（八十四年度上字第一八四四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人於民國七十九年九月十六日以新台幣（下同）七百六十七 萬元向伊購買坐落台北縣新莊市○○段五二號土地興建中之「台北加州」第Ｆ九棟第 十一樓房屋及其土地應有部分，依約該買賣房屋之私有面積為五二‧六坪，公共設施 為六‧六坪合計五九‧二坪。而伊實際交付與被上訴人之房屋為私有面積四三‧一坪 ，公共設施一三‧三四坪，合計五六‧四四坪（以下稱系爭房屋），即私有面積短少 九‧五坪，公共設施增加六‧七四坪。就私有面積短少部分，被上訴人已另行起訴， 經最高法院判決確定伊應賠償被上訴人九十八萬一千九百四十五元五角。關於公共設 施面積增加部分，依買賣契約書（以下稱契約書）第一條約定，扣除容許之誤差百分 之一點五後，按買受平均單價每坪十二萬九千五百六十一元計算，被上訴人應給付伊 價金八十六萬零一百四十三元。且被上訴人無法律上之原因，受有系爭房屋公共面積 增加相當於價金之利益，致伊受有損害，伊得依不當得利之法律關係請求被上訴人返 還不當之利益等情，求為命被上訴人給付伊八十六萬零一百四十三元及加付法定遲延 利息之判決。 被上訴人則以：伊向上訴人所買房屋之建造，伊無絕對之支配力及維持能力，系爭房 屋之私有面積減少，公共設施面積增加，係上訴人未依債之本旨給付所造成，屬上訴 人應負瑕疵擔保責任之範圍，上訴人不得依契約書第一條後段之約定向伊請求給付價 金。又伊已依約給付買賣價金完畢，上訴人未受有損害，上訴人交付系爭房屋與伊係 履行買賣契約所為之給付，伊之受領，非無法律上之原因，上訴人亦不得請求伊返還 不當得利等語，資為抗辯。 原審將第一審判決關於上訴人勝訴部分廢棄，改判駁回其該部分之訴，關於其敗訴部 分予以維持，駁回其上訴，無非以：上訴人主張被上訴人向伊買受前開房地，依約伊 應交付被上訴人之房屋總面積為五九‧二，其中私有面積五二‧六坪、公共設施面積 六‧六坪。嗣伊交付被上訴人之系爭房屋之私有面積雖僅四三‧一坪，不足九‧五坪 ，惟公共設施面積則為一三‧三四坪，較約定之面積增加六‧七四坪。又登記予被上 訴人之房屋總面積為五六‧四四坪，與兩造原約定之面積五九‧二坪相較，短少二‧ 七六坪，扣除誤差容許範圍百分之一‧五後，伊應賠償被上訴人總面積不足部分之損 失，兩造因此協議由伊退還買賣價金二十四萬八千八百八十四元予被上訴人等情，業 據提出買賣契約書、平面圖、土地及建築改良物所有權狀、建築改良物登記簿謄本等 件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。又上訴人主張系爭房屋私有面積不足 部分，被上訴人前既已訴請法院判命伊應賠償九十八萬一千九百四十五元確定在案（ 台灣台北地方法院八十二年度訴字第三六號），關於公共設施面積增加部分，伊自得 依契約書第一條後段之約定，請求被上訴人給付該部分之價金八十六萬零一百四十三 元等情。惟查契約書第一條後段係約定：「如實際現況之面積與買賣面積誤差超過百 分之一‧五時，其超過或不足之部分，雙方同意以契約平均單價為計算依據多退少補 」，此項約定，並未載明房屋私有面積、公共設施面積各別發生誤差時，亦一體適用 。且由該條前段僅記載房屋坪數總面積之上下文承接以觀，應認係針對總面積增減而 為，並不包括私有面積、公共設施面積各有增減之情形在內。況系爭房屋之面積與買 賣之面積有誤差，兩造前此曾協議以總面積為找補之計算標準，而由上訴人給付被上 訴人二十四萬八千八百八十四元等情，已如上述，益徵上開找補之約定，係指總面積 有增減之情形而言。至被上訴人前請求上訴人賠償私有面積減少之損害，雖經原法院 八十二年度上字第一五○八號民事判決依該找補之約定計算被上訴人所受之損害，然 僅係確定損害額之依據而已，要難謂私有面積之增減，亦有該找補約定之適用。足見 上訴人主張上開找補約定亦適用於房屋總面積增減之情形，因被上訴人前訴請賠償私 有面積減少之損害已獲勝訴確定在案，應認私有面積部分已給付五二‧六坪，加上公 共設施面積一三‧三四坪，總面積已較平面圖增加六‧七四坪，其亦得本於買賣之法 律關係為本件之請求云云，要非可取。次查被上訴人已依約給付買賣價款予上訴人， 上訴人並就總面積不足之二‧七六坪，依該找補約定，退還買賣價金二十四萬八千八 百八十四元予被上訴人等情，為兩造所不爭執，已如前述；而被上訴人請求上訴人賠 償因私有面積減少所受之損害，雖獲法院判決應受賠償九十八萬一千九百四十五元五 角確定在案，惟此係彌補因私有面積減少所致利用價值減少之損害，自難據以認被上 訴人無法律上之原因而受有利益。況被上訴人已依約給付買賣價款，上訴人復退還面 積不足二‧七六坪應找補之價金，難謂上訴人受有損害。上訴人縱因賠償前開金額而 受有損害，亦因其給付有瑕疵應負損害賠償責任使然，並非無法律上之原因，更非被 上訴人受有利益所致。房屋之私有面積減少，足使其利用價值減少，私有面積減少依 每坪單價計算其損害，若公共設施面之增加亦按此標準計算，則因私有面積減以致利 用價值減少之損害，將無受償之餘地。是上訴人主張私有面積減少部分之損害，前開 民事確定判決以每坪單價為計算之依據，則公共設施面積增加部分，即屬被上訴人所 受之利益，應按每坪單價返還與伊，亦無可採。故被上訴人非無法律上之原因而受有 利益，上訴人不得本於不當得利之法律關係為請求。綜上所述，上訴人本於買賣不當 得利之法律關係請求被上訴人給付八十六萬零一百四十三元及法定遲延利息，即非正 當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。 按兩造於七十九年九月十七日所簽定之契約書第一條後段約定：「如實際現況之面積 與買賣面積誤差超過百分之壹點伍時，其超過或不足之部分雙方同意以本約平均單價 為計算依據多退少補」，依其文義觀之，係兩造就上訴人實際建造完成交付與被上訴 人之房屋之面積與兩造約定買賣房屋之面積不符，相互找補之特別約定，如二者之面 積不符時，即得本於此項約定為請求，此項約定非僅係確定損害額之依據而已，原審 謂此項約定僅係確定損害額之依據而已，難謂房屋私有面積之增減亦有此找補約定之 適用云云，據為不利上訴人之論斷，已有未洽。況上訴人交付與被上訴人之系爭房屋 ，關於私有面積部分短少九‧五坪，被上訴人另案提起訴訟，原法院八十二年度上字 第一五○八號判決係依此找補約定而判命上訴人給付被上訴人九十八萬一千九百四十 五元五角，有該判決可稽（見該判決理由欄第四項）。乃原審謂此判決僅依此找補約 定計算被上訴人所受之損害云云，意謂此訴訟事件原法院判命上訴人向被上訴人為給 付之法律關係非此找補約定，自屬誤會。次查卷內原法院八十二年度上字第一五○八 號判決認定上訴人交付與被上訴人之房屋公共設施逾兩造買賣原約定之數額部分，上 訴人得向被上訴人請求返還，此係有利上訴人之訴訟資料，原審未予論及，亦有可議 。末查上訴人出賣房屋與被上訴人，所交付與被上訴人之房屋之私有面積及公共設施 面積固須與買賣所約定之房屋面積相符，始得謂依債務之本旨為給付。而上訴人交付 與被上訴人之系爭房屋關於私有面積部分短少九‧五坪，固屬非虛。然己由法院另案 三審判決命上訴人補償被上訴人九十八萬一千九百四十五元五角確定，此有台灣台北 地方法院八十二年度訴字第三六號、原法院八十二年度上字第一五○八號、本院八十 四年度台上字第八五五號民事判決可稽，並為原審所認定，則系爭房屋關於公共設施 面積增加六‧七四坪部分非在買賣範圍，被上訴人並無受領之法律上之依據。由於此 部分因而增加房屋之價值，自難謂上訴人就此部分應對被上訴人負瑕疵擔保責任。被 上訴人既因而蒙受利益，上訴人受有損害，若謂上訴人不得本於不當得利之法律關係 對被上訴人為請求，似欠公允。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 五 月 八 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 五 月 三十 日