租佃爭議事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一五二三號 　　上　訴　人　甲 ○ ○ 　　　　　　　　吳 天 有 　　　　　　　　吳 新 添 　　共　　　同 　　訴訟代理人　陳 祖 德律師 　　上　訴　人　乙○○○ 　　　　　　　　沈 鳳 清 　　　　　　　　沈 香 蘭 　　　　　　　　沈 惠 蘭 　　　　　　　　沈 秋 蘭 　　　　　　　　沈 金 蘭 　　　　　　　　沈 秀 英 　　　　　　　　沈 佑 儒 　　共　　　同 　　訴訟代理人　李 平 義律師 　　被 上訴 人　丙 ○ ○ 　　訴訟代理人　邱 永 祥律師 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年七月二十三日台灣高等法院 第二審判決（八十四年度上字第八二六號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件被上訴人主張：伊所有坐落桃園縣平鎮市○○段高山下小段第三十之一、三十之 二、三十之五、三十二、三十二之一、三三、三三之二、三十三之三、三十四、三十 四之二、三十八、三十八之一、三十九地號土地（下稱系爭土地），為伊與訴外人邱 煥城、邱煥文所共有，為上訴人無權占有，並於其中部分土地搭蓋違章建物或占用伊 原有地上房屋。縱兩造間有耕地租約存在，上訴人乙○○○、沈鳳清、沈香蘭、沈惠 蘭、沈秋蘭、沈金蘭、沈秀英、沈佑儒等（下稱乙○○○等八人）亦因繼續一年不為 耕作，伊於原法院最後言詞辯論期日已當庭向其表示終止租約。另上訴人甲○○、吳 天有、吳新添（下稱甲○○等三人）亦因在系爭土地上經營海釣場及羊肉爐餐廳，不 自任耕作，原訂租約無效等情。依物上請求權、侵權行為之法則及終止租約之法律關 係，求為命上訴人返還系爭土地與伊及其他共有人，並回復原狀之判決。 上訴人則以：伊耕作系爭土地，係上訴人乙○○○等八人之被繼承人沈框喜及上訴人 甲○○、吳天有之父、上訴人吳新添之祖父吳房向被上訴人之父邱葉玉所承租，且均 按期繳納租金，並非無權占有。又甲○○固有於系爭土地經營海釣場、羊肉爐等生意 ，但吳天有、吳新添並未參與。另乙○○○等八人於民國八十一年間雖未辦理休耕， 但有耕作等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：被上訴人主張系爭土 地為伊與訴外人邱煥城、邱煥文所共有，如第一審判決附圖（一）所示藍色部分為上 訴人甲○○占有、紅色部分為上訴人吳天有占有、綠色部分為上訴人吳新添占有、黃 色部分為上訴人乙○○○等八人占有，如第一審判決附圖（二）所示Ｇ、Ｉ、Ｍ、Ｎ 部分之建物為甲○○占有使用、Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｈ部分之建物為吳天有占有使用、 Ｆ及Ｃ１部分之建物為吳新添占有使用、Ｅ部分之建物為甲○○等三人占有使用、Ｊ 、Ｌ部分之建物為乙○○○占有使用、Ｋ部分建物為被上訴人所有但為上訴人乙○○ ○、沈佑儒、沈鳳清占有使用等事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經第一審法 院會同桃園縣中壢地政事務所測量人員至現場勘測，並就占用面積繪製複丈成果圖， 且為上訴人所不爭執，被上訴人此部分之主張堪信為真實。被上訴人雖否認兩造間有 耕地租約之存在，經查乙○○○等八人耕作系爭土地，係其被繼承人沈框喜於民國三 十八年間向被上訴人之被繼承人邱葉玉承租耕作，迄今已逾數十年，每年均按耕作收 獲量分二期繳付佃租，嗣邱葉玉於六十四年間死亡，其繼承人丙○○、邱煥城及邱煥 文並未否認乙○○○等八人之承租權，每年仍繼續收取佃租；甲○○等三人承耕之土 地，係其被繼承人吳房於四十七年間向邱葉玉承租耕作，並於系爭土地上建築房屋， 每年按耕作收獲量分二期繳付佃租，丙○○、邱煥城及邱煥文並未否認其承租權，每 年仍繼續收取佃租等情，業據證人古木旺、廖阿根、曾阿滕、張良瑞及沈杞喜分別證 明在卷，並有乙○○○等八人提出彭秀英之養女彭蘭香制作之收租開支帳冊一本，邱 煥文出具收取租穀之收據可考。另上訴人每年尚代被上訴人繳納系爭土地之水利會費 、戶稅及房捐等款項，且戶稅係出租人與承租人雙方依該農地收入各按比例課徵之稅 捐，有水利會費、戶稅及房捐單據足憑，被上訴人對之亦不爭執，由是觀之，上訴人 繳納上開租穀及水利會費、戶稅、房捐等款項，乃為使用系爭耕地之對價甚明。乙○ ○○等八人或其被繼承人沈框喜既未向甲○○等三人或其被繼承人吳房收取任何租金 ，而係由甲○○等三人或其被繼承人吳房逕向邱葉玉等繳付租金，何能謂係沈框喜曾 將部分耕地轉租吳房，是被上訴人此部分之主張並非可取。兩造間就系爭耕地曾有租 賃關係存在，固堪認定。惟按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼 續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款 定有明文。原審受命法官至現場勘驗比對被上訴人所提出之照片六張（八十二年三月 十三日所拍攝）結果，該六張照片之角度、背景均與系爭土地之現場完全吻合，照片 上顯示土地上長滿雜草，且上訴人沈佑儒亦在現場證稱：系爭土地在七十九年及八十 年全年均辦理休耕，八十一年也有辦休耕等語。乙○○○等八人嗣又自認於八十一年 並未辦理休耕等情，雖辯稱八十一年仍有耕作云云，但未舉證以實其說，所辯自非可 採。足見乙○○○等八人於八十一年間確有不為耕作之情事甚明。被上訴人執為主張 並於原審最後言詞辯論期日當庭向乙○○○等八人表示終止租約，自屬正當有據。次 按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時 ，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六 條第一項、第二項定有明文。本件被上訴人主張：甲○○等三人八十二年間不自任耕 作，於系爭土地上開設「北海城海釣場」及「羊肉爐餐廳」經商，供遊客餐飲遊玩云 云，有現場拍攝之照片五張，及甲○○、吳天有於另案自認共同營商屬實之言詞辯論 筆錄可證，並經原審勘驗比對照片無訛，被上訴人此部分主張，亦堪信為真實。甲○ ○、吳天有二人既有前開不自任耕作之情事，依上開規定，兩造間就系爭耕地原訂之 租約自屬無效。被上訴人據以請求，即屬有據。至吳新添雖辯稱：該海釣場及羊肉爐 餐廳係甲○○一人經營，與伊無關，且系爭土地伊三人分開耕作，租金有時合併給付 ，有時分別給付云云，惟被上訴人否認就系爭耕地部分係分別與甲○○等三人成立租 約，而系爭耕地原由吳房向邱玉葉所承租。吳房於五十八年九月二十一日死亡後，該 承租權即由甲○○等三人共同繼承，兩造間仍僅存一個耕地租佃契約甚明。邱煥文出 具之租金收據，有合併收受者，亦有個別收受者，或對甲○○及吳新添二人合併予以 收受者，且最後一期即八十四年第一期租谷時猶係合併收受者，不一而足，此顯係應 甲○○等三人之方便所致，尚難資為認定系爭耕地係由甲○○等三人分別承租之證明 。又系爭土地縱由甲○○等三人分開耕作，亦係其內部之問題，不得執以對抗被上訴 人。茲該租約之一部既因甲○○及吳天有不自任耕作而歸於無效，則全部皆為無效。 從而被上訴人之請求均屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。 惟查：㈠依耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定，出租人與承租人間因耕地租 佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者 ，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處……。第二項規定前項爭議案件， 非經調解調處，不得起訴……。本件上訴人一再主張系爭土地原出租人邱葉玉於六十 四年死亡後，其繼承人有丙○○、邱煥城、邱煥文等人，本件僅丙○○一人申請調解 調處，不生調解調處之效力，其起訴程序不合法云云。原審對此未說明不予採納之理 由，即為不利於上訴人之判決，自屬理由不備。㈡民法第二百五十八條之規定，於當 事人依法律之規定終止契約者，準用之。亦即終止權之行使，應向他方當事人以意思 表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之 。本件原判決認定系爭土地原由邱葉玉出租，邱葉玉死亡後，由被上訴人及訴外人邱 煥城、邱煥文三人繼承，並向乙○○○等八人繼續收取佃租，則出租人非僅被上訴人 一人而已，乃原判決竟謂被上訴人於原審最後言詞辯論期日當庭向乙○○○等八人表 示終止租約，自屬正當有據云云，依上說明，亦有未合。兄弟因繼承共同取得耕地承 租權，嗣後如有將該耕地劃分範圍分開耕作，並向出租人個別繳租者，按諸本院五十 二年台上字第一○一四號判例意旨，即應認其已個別與出租人發生獨立之耕地租賃關 係。甲○○等三人所承耕部分之土地，係其被繼承人吳房向邱葉玉所承租，嗣吳房死 亡，由甲○○等三人繼承，租金有時合併給付，有時分別給付，為原判決所認定。吳 新添所辯：系爭土地已由伊三人分開耕作云云，倘若無訛，又有分別計租繳納之事實 ，則能否謂雙方仍僅存一個耕地租約，尚非無疑。原審未予詳研，遽認被上訴人向承 租人合併或個別收受租金，係應甲○○等三人之方便所致，系爭土地縱由甲○○等三 人分開耕作，亦係其內部之問題，不得執以對抗被上訴人，而為吳新添不利之判斷， 並有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 五 月 十五 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 楊 隆 順 法官 陳 淑 敏 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 六 月 五 日 Ｓ