確認買賣關係不存在等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一六三號 　　上　 訴　 人　國產實業建設股份有限公司 　　兼法定代理人　甲○○ 　　共　　　　同 　　訴 訟代理 人　陳志雄律師 　　　　　　　　　楊金順律師 　　　　　　　　　吳奎新律師 　　被　上訴　人　乙○○ 　　訴 訟代理 人　戴森雄律師 右當事人間請求確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十三 日台灣高等法院第二審判決（八十四年度重上字第四四七號），提起上訴，本院判決 如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：伊於民國七十三年三月十四日，將坐落台北市○○區○○段一小 段第四六六號田地（下稱系爭土地）連同其餘六筆田地，以新台幣（下同）四千四百 零九萬九千三百五十元出賣於上訴人國產實業建設股份有限公司（下稱國產公司）。 嗣雙方於同年五月二十日增訂補充條款，約定將買賣標的物變更為系爭土地連同其餘 八筆田地，面積增為一點四九一三公頃，總價款為四千九百五十二萬三千元，伊並於 七十三年八月二十三日辦妥所有權移轉登記於國產公司指定之上訴人甲○○。因系爭 土地為農地，上訴人甲○○無自耕能力，本件買賣契約依法無效，台北市大同區公所 乃撤銷上訴人甲○○之自耕能力證明書，台北市士林地政事務所並依職權塗銷上訴人 甲○○之所有權登記，回復為伊所有。由於兩造間對買賣關係是否存在，仍有爭執， 自有訴請確認之必要等情。求為確認伊與上訴人國產公司間就系爭土地之買賣關係不 存在，上訴人應交還系爭土地之判決。 上訴人則以：甲○○自五十年間迄今，擁有自有耕地，實際耕作多年，具有自耕能力 ，本件買賣契約依法有效。另土地法第三十條所規範者，為債權行為，不及於物權行 為，系爭土地遭地政機關塗銷登記，僅物權移轉契約無效而已。且本件買賣契約第八 條約定，國產公司在所有權移轉登記完竣前，得隨時變更登記名義人，國產公司得再 指定有自耕能力之人辦理移轉，原買賣債權契約仍然有效。倘系爭土地之買賣為無效 ，伊主張同時履行抗辯權，在被上訴人返還全部價金前，伊得拒絕交還土地等語。資 為抗辯。 原審審理結果以：按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。違反此項規 定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一項及第二項規定甚明。職是，約定 移轉私有農地所有權與無自耕能力人之買賣契約，乃係以不能之給付為其標的，依民 法第二百四十六條第一項（本文）之規定，該買賣契約應認為無效。經查，系爭土地 地目為「田」，為兩造所是認，並有土地登記簿謄本及不動產買賣契約書為憑，依法 屬於農地。上訴人國產公司為水泥加工廠，五十八年改組，增設營建部門，主要從事 水泥製品、水泥原料、預拌混凝土之製造及運銷，並承建各種土木工程與建造國宅、 住舖、大樓，有兩造所不爭之國產公司發行股票公開說明書（公司沿革、公司章程） 可資參照，是國產公司為無自耕能力之人。至上訴人甲○○自七十年四月十五日起迄 今，擔任國雍營造工程股份有限公司董事長，自七十二年九月六日起，擔任復興航空 運輸股份有限公司副總經理，於七十五年五月十五日接任總經理（八十一年六月三十 日改任董事長），其七十三年申報薪津及營利所得為八百六十九萬餘元，七十四年為 一千一百二十六萬餘元。其中關於七十三年個人所得部分，上訴人甲○○在上訴人國 產公司年薪津為一百四十八萬餘元，在復興航空運輸股份有限公司年薪津為一百六十 四萬五千餘元，在台灣水泥股份有限公司年薪津為一百八十三萬九千餘元（另有十餘 家薪資所得），此有台北市大同區公所八十二年七月十二日八二北市同建字第一○一 六三號函及上訴人甲○○所得稅結算申報書為憑。足見上訴人甲○○於七十三年系爭 土地買賣及登記之時，專任農耕以外之職業。審酌上訴人甲○○之職業性質，並參考 內政部頒布「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第三條第二款規定，認為上訴 人甲○○無時間、無體力再自任耕作，即無自耕能力。是被上訴人與上訴人國產公司 間有關系爭土地之買賣契約，依法應為無效。雖上訴人以甲○○擁有耕地，實際上確 有從事農耕，身分證載明職業為自耕農，係有自耕能力之人等語置辯。惟按土地法第 三十條之規定，旨在扶植保護自耕農，實現耕者有其田政策，以避免假農民取得農地 ，發生壟斷投機土地之情事。是有無自耕能力，能否自任耕作，應從當事人之時間、 體力、設備及其他客觀因素綜合判斷之，不以戶籍資料所載者為準。上訴人甲○○於 系爭土地買賣時，既分別擔任國雍營造工程股份有限公司董事長及復興航空運輸股份 有限公司副總經理，已如前述，依社會通常情事，上訴人甲○○分身乏術，再無餘暇 或體力，從事農耕，自屬無自耕能力之人。行政法院八十三年度判字第一六一八號判 決，亦為相同之認定，上訴人所辯，要難置信。又一般農地移轉之債權契約，如有約 定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或約定待承買人自己有自耕能力， 方為移轉登記者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，難認債權契約為無效。查 ，本件不動產買賣契約第八條訂明：「本件所有權登記名義人，得由甲方（即上訴人 國產公司）任意指定有自耕能力人，在所有權移轉登記完竣前，甲方得隨時變更指定 取得所有權登記名義人，……乙方（即被上訴人）應無條件接受」。而上訴人國產公 司指定上訴人甲○○為登記名義人，上訴人甲○○於七十三年八月十六日申辦登記， 同年月二十二日辦妥產權登記，有土地登記簿謄本為證，顯見本件買賣土地業已辦畢 所有權移轉登記，上訴人國產公司不得再要求被上訴人提供移轉文件，變更登記名義 人。上訴人所辯，本件所有權移轉登記尚未完竣乙節，殊不足採。且土地法第三十條 自耕能力之有無，以承受人承受時之狀態為準，如其承受時無自耕能力，即係以不能 之給付為契約標的，該契約應屬無效。是上訴人甲○○在七十三年間，無論於同年三 月或五月訂立本件買賣契約或訂立補充條款時，抑於同年八月申請辦理登記手續或辦 妥登記時，俱無自耕能力，依法本件買賣農地契約即屬無效。按無效之法律行為，係 當然無效、自始無效、絕對無效，上訴人國產公司不得依無效之法律行為，再指定登 記名義人而回復其效力，以規避土地法第三十條之規定。兩造間就民法第二百六十九 條第二項究為強制規定或任意規定所為之爭執，實無必要。復按無效法律行為之當事 人，負回復原狀之義務，民法第一百十三條定有明文；無權占有者，無論為直接占有 人或間接占有人，均負返還之責。上訴人國產公司將系爭土地指定登記於上訴人甲○ ○，由上訴人甲○○占有中，此為上訴人所不爭。本件買賣契約依法無效，上訴人甲 ○○之占有，即失其正當之權源，則被上訴人請求上訴人交還系爭土地，於法有據。 再者，系爭土地之買賣，既歸於無效，買賣雙方互負回復原狀之義務，上訴人國產公 司交還系爭土地，與被上訴人返還該部分之價金，在實質上有牽連關係，上訴人國產 公司行使同時履行抗辯權，尚無不合。依兩造所不爭之不動產買賣契約書及補充條款 ，系爭土地及其餘八筆土地，面積合計一點四九一三公頃，總價款為四千九百六十二 萬三千元，因上述九筆土地價金，係合併計算，未逐筆分列，為公平計，以比例折算 ，系爭土地之售價應為一千一百九十四萬二千三百九十五元七角。被上訴人返還該土 地價款，與上訴人交還土地，應類推適用民法第二百六十四條之規定，立於同時對待 給付之地位。復依土地登記簿謄本所載，系爭土地經地政機關塗銷上訴人甲○○之所 有權移轉登記，回復為被上訴人名義，則被上訴人為所有人。被上訴人依回復原狀之 法律關係及所有權之權能，自得請求上訴人返還系爭土地。因被上訴人係回復原權利 人之狀態，並非新承受農地，其目前有無自耕能力，在所不問。上訴人指被上訴人現 無自耕能力，即不能請求交還農地乙節，委不足取。從而，被上訴人訴請確認伊與上 訴人國產公司間就系爭土地買賣關係不存在，並請求上訴人交還系爭土地，洵無不合 ，並應依上訴人國產公司之抗辯，為同時履行之判決云云。為其心證之所由得，並說 明其餘兩造之攻擊防禦方法，不予論究之理由，爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決 予以廢棄，改判如被上訴人所聲明，經核洵無違誤。末查，兩造就系爭土地之買賣是 否有效，迭有爭執，為原審合法確定之事實，被上訴人即有訴請確認系爭土地買賣關 係不存在之必要。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘為違背法 令，聲明廢棄，非有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 王 錦 村 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 二 月 三 日