土地所有權移轉登記

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一六九三號 　　上　訴　人　甲　○ 　　訴訟代理人　葉國華律師 　　被 上訴 人　乙　○ 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十五年十月十四日 臺灣高等法院臺南分院第二審判決（八十四年度上字第四三五號），提起上訴，本院 判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人主張：上訴人與其兄弟即訴外人劉重、劉陣三人於民國四十年十二月二 十八日與伊訂立土地買賣契約書，將坐落雲林縣斗六鎮○○段大崙小段二四五之三號 土地所有權全部，包括其另一兄弟劉郡之應有部分四分之一，以新台幣（下同）一千 二百元之價格出賣與伊，同日收訖全部價款，並將土地交付伊管業。斯時因劉郡在日 據時期服兵役，遠赴海外未歸，無法辦理所有權移轉登記，雙方遂約定劉郡之應有部 分在能辦理移轉登記時，出賣人等應負責辦理。嗣上訴人與劉重、劉陣即將渠等應有 部分各四分之一移轉登記與伊，至劉郡之應有部分四分之一，則遲至八十二年八月四 日始由上訴人繼承取得等情，爰依前開買賣契約之約定，求為命上訴人將該部分土地 所有權辦理移轉登記與伊之判決。 上訴人則以：上開土地買賣契約書係劉重與被上訴人二人所簽訂，伊既未授權亦未參 與，更不知情。而劉郡早於訂約前之三十三年九月七日即已死亡，在繼承人不明確之 情況下，劉重以劉郡代理人名義所為之出賣行為，顯屬無權代理，對本人不生效力， 該部分買賣應屬無效。且劉郡死亡時，伊即當然開始繼承其所有財產，倘系爭土地買 賣契約真正，被上訴人於該契約成立時，即得訴請伊辦理繼承登記後移轉所有權登記 ，其於訂約後歷時四十餘年始為是項請求，該請求權顯已罹於時效而消滅等語，資為 抗辯。 原審審理結果以：上訴人於第一審提出之「土地賣買契約書」核與被上訴人所提該契 約書完全相同（即一式兩份），且陳稱：「依據兩造於民國四十年十二月二十八日所 訂土地買賣契約書，被告（即上訴人）雖為出賣人，然被告出賣人義務僅負責被告持 分四分之一之權利移轉……而被告之持分於訂約後早已移轉為原告（即被上訴人）所 有……」、「兩造於民國四十年十二月二十八日所訂買賣契約書，出賣人僅有劉重、 甲○及劉陣三人，另一共有人劉郡並未列為出賣人……」等語，而系爭土地全部早於 四十餘年前，即交付被上訴人管業至今，亦為上訴人所不爭，應認上訴人已自認系爭 「土地賣買契約書」為真正無訛。系爭土地上訴人與劉重、劉陣三人各四分之一應有 部分，係於四十二年一月二十三日辦理所有權移轉登記與被上訴人，有土地登記簿謄 本可稽。依省府公報四十年春字第廿三期所載臺灣省政府四十子廻府綱地甲字第○○ 二○○號代電釋示，四十年以後辦理土地所有權移轉登記時，應向地政機關繳驗印鑑 證明書，有該代電附卷足按。而上訴人確於四十一年七月十日向雲林縣斗六市戶政事 務所申請印鑑證明，亦有其提出之該戶政事務所核發之印鑑證明卡影本可憑。系爭「 土地賣買契約書」當屬真正，上訴人始申請印鑑證明以履行該契約所訂之義務，將其 應有部分四分之一移轉登記與被上訴人，並將系爭土地全部交付被上訴人管業迄今四 十餘年。上訴人前開自認核與事實相符，亦堪認定。雖上訴人嗣後翻異前詞，否認系 爭「土地賣買契約書」之真正，辯稱其應有部分係遭劉重盜賣，契約書上之印文與印 鑑不符云云，惟並未就盜賣之事實舉證證明，且按一般買賣契約書無需蓋用印鑑章， 僅於辦理所有權移轉登記時，因需繳驗印鑑證明書，始蓋用印鑑章，上訴人此部分辯 解尚無足取。次按買賣之債權契約與移轉所有權之物權契約不同，出賣人對於所出賣 之標的物，不以有處分權為必要。如經雙方合意之債權契約已經成立，則買受人基於 買賣契約，請求出賣人履行物權移轉必要程序之義務，如非另有其他情事，即非無據 。依系爭「土地賣買契約書」所載買賣標的為：「斗六鎮大崙字大崙二四五號之三」 、「建物敷地五厘一毛二絲」、「右所有權全部」，及記載「右所有權人劉重、甲○ 、劉郡、劉陣以上四名所有前記之土地，今般因都合上將前記之土地向於乙○賣渡之 新台幣一千二百元正，刻新台幣一千二百元契約日同時賣主向買主親收足訖，但劉郡 是於不在省內，不能登記過名，其持分地價額亦全部收訖，其土地之持分額亦全部交 買主掌管及所有物也後日劉郡之持分額若可能手續過名者，賣主等人亦要義務手續登 記之事」字樣，並買主為乙○（即被上訴人），賣主為劉重、甲○（即上訴人）、劉 陣三人，暨賣主上均冠有「劉郡負責人」等文義觀之，劉重、劉陣及上訴人三人除出 賣自己應有部分各四分之一外，並共同出賣他人即劉郡之應有部分四分之一，此種出 賣他人權利之債權契約，依上說明，自屬有效。上訴人辯稱劉重等係無權代理，對本 人不生效力，該部分買賣應屬無效云云，顯有誤會。訂立系爭「土地賣買契約」時， 兩造均明知另一共有人劉郡於日據時期服兵役，遠赴海外未歸，且因有該特別情事之 存在，故於契約上特別約定：「劉郡是於不在省內，不能登記過名……後日劉郡之持 分額若可能手續過名者，賣主等人亦要義務手續登記之事……」等語，亦即該契約就 上訴人及劉重、劉陣三人共同出賣劉郡之應有部分四分之一，應於「何時」履行所有 權移轉登記義務，明定以「將來劉郡之應有部分可能辦理所有權移轉登記予被上訴人 時」為停止條件，苟條件成就，出賣人即應履行該部分所有權移轉登記之義務，被上 訴人亦自斯時起，可行使其請求權。換言之，其請求權之消滅時效期間應自此時起算 。兩造於四十年十二月二十八日訂立系爭「土地賣買契約書」時，僅知劉郡因服兵役 遠赴海外未歸（契約書記載不在省內），不知劉郡早於日據時期昭和十九年（即民國 三十三年）九月七日已戰死，迄民國七十七年十月廿四日，該管政府機關發佈日本政 府征僱死亡者底冊，戶政機關據以補填記事時，在客觀上始能知悉「劉郡死亡之事實 」。本件上訴人既與劉重、劉陣共同出賣劉郡所有系爭土地之應有部分四分之一，即 應與該二人共同對被上訴人負有使其取得該產權之義務。而依前所述，劉郡死亡之事 實，客觀上，兩造應於七十七年十月廿四日知悉，斯時上訴人即得依繼承或其他法律 關係取得劉郡所有土地應有部分之權利，再移轉登記與被上訴人，亦即兩造約定上訴 人履行該部分產權移轉登記義務之「停止條件」，於七十七年十月廿四日成就，被上 訴人此時方能依兩造契約之約定行使其是項請求權。上訴人抗辯被上訴人此部分所有 權移轉登記請求權，已罹於時效而消滅云云，顯然忽視兩造訂約時，因有特別情事存 在，已於契約內特別約定請求權可行使之「停止條件」，而無足採。從而被上訴人依 買賣關係及前述約定，訴請上訴人將系爭土地應有部分四分之一辦理產權移轉登記， 為有理由，應予准許等詞，為其心證之所由得，並說明事證已臻明確，無依上訴人聲 請訊問證人劉重之必要，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合 。上訴論旨，猶爭執原審未傳訊證人劉重，及就其取捨證據、認定事實之職權行使， 指摘原判決不當，求予廢棄，難謂有理由。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 五 月 二十九 日 最高法院民事第七庭 審判長法官 蕭 亨 國 法官 吳 正 一 法官 鄭 三 源 法官 陳 淑 敏 法官 楊 鼎 章 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 六 月 十六 日