返還價金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一七○號 　　上　訴　人　乙○○ 　　被 上訴 人　甲　○ 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年十二月四日台灣高等法 院高雄分院第二審判決（八十四年度上字第二六八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國八十二年一月二十八日向被上訴人購買坐落高雄縣大樹鄉 ○○○段二九五之一三號建面積一百三十平方公尺土地，價金為新台幣（下同）四百 七十一萬六千元，伊已付清價金。被上訴人雖已於八十二年四月十九日將系爭土地所 有權移轉登記與伊，惟未告知系爭土地其中如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部 分面積六平方公尺為第三人房屋所占用，嗣經伊以存證信函催告被上訴人向第三人索 回該被占用土地並交付伊，被上訴人均置不理，伊仍依民法第二百五十四條規定，解 除本件買賣契約。買賣契約既經解除，伊自得請求被上訴人返還已付價金四百七十一 萬六千元。又依買賣契約第十三條：「甲方（出賣人）違反本契約各條之一者，除退 還對乙方（買受人）所收款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。」 伊乃暫請求被上訴人給付違約金二百萬元。合計被上訴人應給付伊六百七十一萬六千 元等情，求為命被上訴人如數給付，並加給法定遲延利息之判決（第一審判命被上訴 人給付上訴人五百七十一萬六千元及其法定遲延利息，駁回上訴人其餘之請求，上訴 人就其敗訴部分，未聲明不服）。 被上訴人則以：上訴人於訂約之初即至現場瞭解系爭土地，當場即就系爭土地被占用 一事，向伊表示占用部分之土地僅有一點點並無所謂，且於訂約後，並向伊之子周其 成表示系爭土地被占用之部分，對伊並無所謂，顯見上訴人於契約成立時即已明知上 開占用事實，伊並無故意不告知土地瑕疵之情事。又伊於八十二年四月十九日將系爭 土地所有權移轉登記與上訴人，並將土地按現狀點交與上訴人取得，上訴人均無異議 ，詎事隔一年十個月後提起本件訴訟，始謂有第三人房屋占用系爭土地，實非正當， 益見其怠為通知之事實，自應視為承認所受領之物，上訴人解除契約，顯無理由等語 ，資為抗辯。 原審將第一審所為上訴人勝訴部分之判決廢棄，改判駁回上訴人該部分之訴，無非以 ：上訴人主張之事實，已據其提出買賣契約書、存證信函、土地登記簿謄本及土地複 丈成果圖為證，並為兩造所不爭，復經原審履勘現場屬實，有勘驗筆錄在卷可稽，堪 認為真實。查上訴人於訂約之始，已知系爭土地如附圖所示Ａ部分遭第三人占用，已 據證人周陳月里、周其成、周美玉證明屬實，又系爭土地甫經分割並訂有界樁，有買 賣契約書所附分割後同意書及照片二張附卷可憑，衡情上訴人於購買系爭土地前，必 至現場察勘，應無不能查知之理，上開證人之證言，應堪採信。是上訴人於契約成立 時，既知系爭土地部分遭第三人占用，依民法第三百五十五條第一項規定，被上訴人 即不負擔保之責。上訴人依買賣契約第四條及第十三條約定，解除本件買賣契約，請 求返還價金及違約金，自屬無據，不能准許。況縱認被上訴人於訂約時未告知第三人 占用之情事，然系爭土地遭第三人占用部分係在末端，面積僅六平方公尺（約一坪多 ），其餘均為空地，而上訴人購買系爭土地係供建築房屋，則上訴人當時觀察系爭土 地現狀後，既已認可供建築並與被上訴人訂約買賣，嗣再以系爭土地小部分遭第三人 占用，有礙建築使用，主張解除契約，顯有失公平，上訴人據以解除契約，亦難准許 等詞，為其判斷之基礎。 惟查上訴人主張系爭土地其中如附圖所示Ａ部分面積六平方公尺為第三人之房屋占用 時，被上訴人均否認有第三人占用之情形，並稱不可能明知有此情形而故意不告知之 理（見第一審卷第二十五頁及反面、第三十三頁反面）。被上訴人既一再堅稱其所出 賣之系爭土地，並無遭第三人房屋占用，兩造對於系爭土地有無遭第三人占用互有爭 執，嗣經第一審會同地政機關測量結果，確有被第三人占用後，被上訴人始改稱買受 前及契約成立時，被上訴人即向上訴人說明土地被占用之情形（見一審卷第五十五頁 反面），被上訴人前後陳述已屬矛盾，原審未進一步予以查明審認，僅憑被上訴人之 妻周陳月里、子周其成、女周美玉之證詞，認定上訴人於訂約之時，已知悉系爭土地 部分遭第三人占用，被上訴人自不負擔保之責云云，尚嫌率斷。又民法第三百五十九 條但書所稱依情形解除契約，顯失公平，係謂瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契 約對出賣人所生損害，有失衡平而言。查系爭土地，依附圖所示，原即呈前寬後狹之 地形，遭第三人占用部分又呈三角形，則該空地即成後端更狹之不規則狀態，對上訴 人興建房屋，難謂無減損其效用。原審並未就系爭土地中遭第三人占用之瑕疵對上訴 人所生之損害，與解除契約對被上訴人所生之損害，各為如何﹖予以比較說明，竟謂 被上訴人縱未告知物之瑕疵，上訴人亦不得解除契約，遽以上開理由為上訴人敗訴之 判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由 。 據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 十七 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 袁 再 興 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 二 月 一 日