確認優先購買權存在等

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一七五八號 　　上　訴　人　呂高岩 　　　　　　　　乙○○ 　　右　一　人 　　訴訟代理人　劉榮村 　　被 上訴 人　甲○○即黃美記祭祀公業管理人 右當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華民國八十五年九月三十 日台灣高等法院臺南分院第二審更審判決（八十五年度上更㈠字第五五號），提起上 訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人乙○○對命其交還房屋之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺 灣高等法院臺南分院。 上訴人對確認優先購買權部分之上訴駁回。 第三審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人負擔。 理 由 本件被上訴人請求確認被上訴人有與上訴人乙○○、呂高岩間買賣之同一價格優先購 買權存在部分之訴訟標的，對於呂高岩係屬必須合一確定。依民事訴訟法第五十六條 第一項規定，上訴人乙○○此部分上訴之效力及於未提起上訴之共同訴訟人呂高岩， 爰並列之為上訴人，合先敘明。 本件被上訴人主張：坐落嘉義市○○段○○段三十號、建、面積○‧○○九六公頃土 地係屬黃美記祭祀公業所有，伊為管理人。該土地如第一審判決附圖（下稱附圖）所 示甲部分面積○‧○○三四公頃原出租與訴外人江國進，民國七十二年三月間該地上 建物失火燒燬，江某乃在原地重建門牌為嘉義市○○街三號、五號房屋，並於七十五 年十一月間將之賣予上訴人呂高岩。呂高岩則於七十七年八月間以新台幣（下同）一 百三十五萬元之價格，再賣予上訴人乙○○，並已交付。八十年間嘉義市○○路拓寬 ，朝陽街三號房屋全部被徵收拆除，五號木造二層樓房房屋（下稱系爭房屋）則部分 被拆除，乙○○獲補償費五十六萬八千一百十六元。因呂高岩於出賣系爭房屋時，未 通知伊優先購買，其買賣契約不得對抗有優先購買權之土地出租人，但上訴人竟否認 伊有優先承買權等情，爰求為確認伊就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格之優先 購買權存在，呂高岩應就系爭房屋以七十八萬一千八百八十四元之同一價格，與伊訂 立買賣契約，及乙○○應將系爭房屋交還呂高岩後，呂高岩再交付伊之判決。（被上 訴人請求呂高岩與伊訂立買賣契約及交付系爭房屋部分，經原審維持第一審所為被上 訴人勝訴之判決後，呂高岩對之未聲明不服。又被上訴人另請求呂高岩就系爭房屋辦 理保存登記並協同辦理所有權移轉登記部分，業經第一審為被上訴人敗訴之判決，未 據其聲明不服）。 上訴人則以：呂高岩與被上訴人間就系爭房屋與坐落基地間並無租賃關係存在。且系 爭房屋並未依法為所有權之第一次登記，自無優先購買權存在問題。況被上訴人亦已 概括拋棄其權利，自不得再行主張優先承買等語，資為抗辯。 原審以：被上訴人主張之前開事實，業據其提出土地登記簿謄本、嘉義市政府八十三 年五月三日八三府乙土字第二二七二四號函、買賣契約書、嘉義地方法院八十年度訴 字第一四七號、原法院八十年度上字第三二四號、最高法院八十一年度台上字第二六 三七號民事判決等影本在卷可稽，並經調閱上開民事卷查明無訛，堪信屬實。又查前 開土地原由訴外人江國進承租作為嘉義市○○街三、五號房屋之基地，七十二年間上 開房屋失火燒燬後，江某在原址再行搭建同門牌號碼之建物，繼於七十五年十一月間 將之售讓予呂高岩，呂高岩再於七十七年八月間售讓予乙○○，且均已交付，則依最 高法院四十八年台上字第二二七號，同院五十一年台上字第二九八七號判例意旨，系 爭房屋之基地租賃權，即隨同房屋之讓與而移轉於房屋之買受人。此亦為兩造間前開 八十年訴字第一四七號拆屋交地事件歷審判決所認定之事實。是以呂高岩於受讓上開 房屋後，就該房屋之基地，即與被上訴人有租賃關係存在。上訴人乙○○辯稱：呂高 岩從未繳納租金與被上訴人，被上訴人亦不知江國進與呂高岩間有買賣房屋之事，被 上訴人與呂高岩間自無租賃關係存在云云，自無可採。是被上訴人主張伊就上訴人呂 高岩與乙○○間系爭房屋買賣之有土地法第一○四條所定之優先承買權存在，自屬有 據。上訴人乙○○雖又辯稱：系爭房屋為違章建築，其受讓，被上訴人並無優先購買 權，且上訴人已拋棄優先購買權等語。然按違章建築物本非不得作為買賣之標的，且 土地法第一百零四條第一項之規定，並不限於經保存登記之房屋始有其適用，祇須承 租人出賣其房屋，基地所有權人即得行使優先承買權，至房屋之所有權能否移轉登記 ，在所不問。上訴人主張系爭房屋未經保存登記，不得為所有權移轉登記，被上訴人 無優先購買權云云，顯非可取。又按出租人之優先購買權，須於承租人將所承租土地 上之房屋出賣與第三人時始行發生，即以所有人與第三人間有買賣契約存在為條件。 証人黃東夷雖証稱：「乙○○託我向甲○○說房屋要買賣，你是不是要買，黃說土地 是公的，沒有辦法買，當時價格有沒有訂，我不知道，我只告訴他房子要賣而已，大 約在七十七年八月以前之事」等語。查上訴人間買賣契約係成立於七十七年八月七日 。於上訴人間買賣契約成立前，自無拋棄優先購買權之問題。又查被上訴人前曾以無 權占有之法律關係，訴請上訴人乙○○拆屋交地，嗣經三審以上訴人有租賃關係存在 為由，判決被上訴人敗訴確定，為兩造所不爭執，並有前開民事判決可按，且被上訴 人於上開民事事件審理中，接獲乙○○主張受讓系爭房屋與基地租賃權之通知後，旋 於八十年六月十五日以郵局存證信函通知上訴人乙○○稱：「如台端占有使用上開土 地有租賃關係者，寄件人願優先購買上開朝陽街三、五號房屋」等語，亦有被上訴人 提出嘉義十三支郵局第二十號存證信函及掛號回執在卷足稽。足證被上訴人並未拋棄 優先購買權。上訴人該部分之抗辯，亦無足採。再查呂高岩出售前開三、五號房屋與 乙○○之價格為一百三十五萬元，為兩造所不爭，嗣於八十年間嘉義市政府拓寬啟明 路，徵收拆除三號房屋全部及五號房屋部分，乙○○獲發放補償費五十六萬八千一百 一十六元，為其所是認，則扣除該拆除部分，其餘房屋之買賣價格應為七十八萬一千 八百八十四元，上訴人乙○○主張其買受後房屋價值上昇云云，既為被上訴人所否認 ，乙○○對此又未舉證以實其說，已難採信。且前開法條係明定有依同一條件優先承 買之權，上訴人乙○○主張應以房屋漲價後之價格，做為優先承買之價格，與法不合 ，亦非可取。從而，本件被上訴人本於土地法第一百零四條優先承買權之規定，請求 確認伊就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格之優先購買權存在，及乙○○應將系 爭房屋交還呂高岩，即無不合，應予准許。爰維持第一審就此部分所為上訴人敗訴之 判決，駁回其上訴。 本院分二部分述之： （一）廢棄部分（即關於被上訴人請求上訴人乙○○交還房屋予呂高岩部分）： 查上訴人乙○○係因向呂高岩買受系爭房屋並受交付而占有該房屋。又被上訴人就系 爭房屋有優先購買權存在，為原審合法認定之事實。足見上訴人乙○○與被上訴人間 就系爭房屋並無買賣關係存在，亦非因被上訴人之交付而占有系爭房屋。則縱認被上 訴人行使其優先購買權，主張上訴人間系爭房屋之買賣不得對抗伊，並請求呂高岩與 伊以同一條件訂立買賣契約，亦不過得本於其買賣契約請求呂高岩交付系爭房屋而已 ，尚非得據以請求乙○○交還系爭房屋予呂高岩。被上訴人對上訴人乙○○就交還房 屋部分究竟有如何之私法上之請求權存在，原審未行使闡明權命被上訴人為適當之主 張，就此部分遽為上訴人乙○○敗訴之判決，自有判決不備理由之違法，上訴意旨， 執以指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非無理由。 （二）駁回部分（即關於被上訴人請求確認就系爭房屋有與上訴人間買賣之同一價格 之優先購買權存在部分）： 原審就前開部分為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴意旨仍執陳詞，並就 原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非有理 由。 據上論結，本件上訴人乙○○對交還房屋部分之上訴為有理由，上訴人對確認優先購 買權部分之上訴為無理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第 一項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 六 月 五 日 最高法院民事第五庭 審判長法官 張 福 安 法官 蘇 茂 秋 法官 蘇 達 志 法官 顏 南 全 法官 葉 賽 鶯 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 六 月 十三 日