租佃爭議事件

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第一九一三號 　　上　訴　人　甲○○ 　　訴訟代理人　林國明律師 　　被 上訴 人　乙○○ 　　訴訟代理人　黃正彥律師 　　　　　　　　黃雅萍律師 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年十月十四日台灣高等法院台 南分院第二審判決（八十五年度上字第三六九號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。 理 由 被上訴人主張：坐落台南縣善化鎮○○段○○段三八○之一號及同鎮○○○段二小段 一○二○號土地（下稱系爭土地）均為伊所有，由上訴人承租耕作。詎上訴人並未自 任耕作，而將三八○之一號土地轉租與他人作為預拌混凝土使用等情，求為命上訴人 交還系爭土地之判決。 上訴人則以：伊所承租之一○二○號土地現仍持續耕作中；三八○之一號土地，於八 十三年間申報轉作綠肥後，曾栽種一期花生，收成後，至八十四年間始為隔鄰之砂石 場佔用，幾經交涉，始恢復原狀。現二筆土地均種有作物等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：承租人應自任耕作，並 不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出 租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項分別定 有明文。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自 任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異；又耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原 定租約無效，係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言。本件系爭土地為被上訴 人所有，兩造間訂有耕地租佃契約，由上訴人承耕。雖上訴人所舉證人即毗鄰之三八 ○、三八一號土地所有人胡瑞男、鄰近土地所有人蘇木水，及億鑫興業股份有限公司 （下稱億鑫公司）負責人張金丁均證明系爭三八○之一號土地，上訴人仍繼續耕作， 並未出租，亦未被佔用堆置砂石。惟查上訴人於八十五年三月十三日在所提出之答辯 狀已自認三八○之一號土地「至民國八十四年間始為隔鄰之砂石場佔用，幾經伊交涉 ，於不久前才恢復原狀。」並有被上訴人提出之現場照片附卷可參，則上開證人竟均 證稱未佔用系爭三八○之一號土地堆放砂石云云，顯與事實不符，難予採信。又被上 訴人雖亦未能舉證證明上訴人有違法轉租情事，但上訴人確有不自任耕作之事實，否 則系爭三八○之一號土地既一直由上訴人耕作中，億鑫公司焉敢佔用系爭土地以堆積 砂石﹖且張金丁並證稱預拌混凝土場已經營四年，是系爭土地顯非短期未為耕作，上 訴人辯稱在系爭土地上自任耕作，顯不足採。上訴人承租之系爭三八○之一號土地， 既未自任耕作，揆諸首揭說明，與三八○之一號土地訂定於同一租約之系爭一○二○ 號土地之全部租約，即歸於無效。被上訴人主張上訴人承租系爭土地，未自任耕作， 其已依耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項之規定終止租約，自屬有據。兩 造租約既經終止，被上訴人訴請上訴人交還系爭土地，應予准許等詞，為其判斷之基 礎。 惟按耕地租約之無效與租約之終止不同，耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原 訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於 另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而消滅而言。原審先則謂上訴人承租 之系爭三八○之一號土地，既未自任耕作，與三八○之一號土地訂定於同一租約之系 爭一○二○號土地之全部租約，即歸於無效；後則稱被上訴人依耕地三七五減租條例 第十六條第一項、第二項之規定終止租約，自屬有據，兩造租約既經終止，被上訴人 訴請上訴人交還系爭土地，應予准許云云，究何所指？實費詞猜。其次，耕地三七五 減租條例第十六條第一項、第二項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一 部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或 另行出租。而七十二年十二月二十三日修正施行之耕地三七五減租條例第十七條第一 項第四款已增訂：「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，為耕地出租人得於租佃期 限屆滿前，「終止」耕地租約之事由。是倘僅係「不為耕作」而無同條例第十六條第 一項所定之「不自任耕作或轉租」之情形，依上開條例增訂意旨，應祇生出租人得「 終止」耕地租約，請求返還耕地問題，尚難認原訂租約為無效。本件被上訴人並無證 據證明上訴人有違法轉租系爭土地情事，為原審所認定，則上訴人究竟有無將系爭土 地借與他人使用，交換耕作，或擅自變更用途等不自任耕作情事﹖或僅係不為耕作﹖ 與究依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，認原訂租約無效，或依同條 例第十七條第一項第四款之規定得由被上訴人終止租約﹖所關至切。原審未遑詳為調 查，明確審認並說明，即認被上訴人得「終止」租約，請求交還耕地，自有判決不備 理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 六 月 十三 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 六 月 二十六 日 Ｔ