回復原狀

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二○四九號 　　上　訴　人　丙○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　　　　　　　王瑞德 　　共　　　同 　　訴訟代理人　謝華凱律師 　　被 上訴 人　隆昌建設股份有限公司 　　法定代理人　莊隆慶 　　被 上訴 人　甲○○ 右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月十三日台灣高等 法院第二審判決（八十五年度重上字第二○四號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決廢棄，發回台灣高等法院。 理 由 本件上訴人主張：伊於民國七十九年間分別向被上訴人甲○○購買坐落台北縣汐止鎮 ○○○段第一之一二、四八七之二號土地應有部分及向被上訴人隆昌建設股份有限公 司（下稱隆昌公司）購買在該土地上興建之「山城之戀」花園別墅如原判決附表（下 稱附表）一所示編號之預售房屋（下稱系爭房地），並約定被上訴人分別就其房屋、 土地之履行義務負連帶責任。而被上訴人於出售系爭房地時之所有廣告資料均明確標 明有日光泳池等三十項休閒設施之興建，使伊誤信所購系爭房地有該休閒設施之所有 權及使用權，而與被上訴人成立土地及房屋買賣契約。至八十四年二、三月間，始發 現系爭房地上均無該休閒設施之建築，被上訴人顯係以欺罔手段使伊陷於錯誤而為意 思表示，自得撤銷該意思表示，並依民法第一百十三條及第一百八十五條規定，請求 被上訴人負回復原狀及損害賠償責任。且系爭房地上之面積事實上不能興建該三十項 休閒設施，伊亦得依民法第二百四十七條規定，請求被上訴人返還所受領價金及賠償 相當於利息之損害金。又被上訴人既無法依契約交付該等休閒設施與伊使用，屬於給 付不能，伊茲以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，依法被上訴人亦應返還價 金及損害賠償等情。求為命被上訴人連帶給付上訴人丙○○新台幣（下同）八十八萬 五千八百零一元、乙○○九十四萬七千二百三十七元、王瑞德二百五十一萬九千九百 三十七元，及均加算法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：「山城之戀」花園別墅大厦為多棟之整體規劃建物，分前（Ａ區）、 後（Ｂ區）二區○○○○○道路，合為一社區，將三十項休閒設施全部規劃在Ａ區內 ，上訴人購買時即明知該情。且兩造所訂房屋買賣契約中僅列有三十項休閒設施，並 無約定該休閒設施應設在上訴人購買之系爭房地即Ｂ區所在土地上，或應移轉該休閒 設施之產權於上訴人。且Ａ區內之三十項設施均已完工，上訴人自可使用該休閒設施 ，伊並無詐欺上訴人，亦無給付不能之情事。上訴人行使撤銷權或解除權均無理由等 語。資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其之上訴，無非以：查，上訴人主張被 上訴人明知三十項休閒設施未於系爭房地上興建，竟於買賣契約內載明該三十項休閒 設施，致伊陷於錯誤而與之訂立買賣契約等情，為被上訴人所否認，是上訴人即應就 其被詐欺之事實負舉證責任。經查，依被上訴人所提出社區總配置圖二紙以觀，其中 一紙兩面均為Ａ區之平面配置圖、另一紙一面為Ａ區一面為Ｂ區之平方配置圖，前者 Ａ區平面圖上確有標示三十項休閒設施；後者之Ａ、Ｂ區平面配置圖之Ａ區一面上亦 有休閒設施如一樓配置標示，參諸證人即負責銷售之黃德國證稱：「……我們都以平 面圖給客戶看以確定位置，公共設施都在Ａ區，因Ｂ區較陝窄不可能做那些公共設施 ，Ｂ區之客戶仍可使用Ａ區之休閒設施，……Ａ、Ｂ區的社區管理均同一，依我所知 Ａ、Ｂ二張執照與只有一張執照並無不同，……」等語，而兩造買賣契約附件所引三 十項休閒設施標題下，亦有以括弧註明「如一樓配置標示」字樣，顯見兩造訂約當時 確有三十項休閒設施之配置標示圖存在。再衡諸目前預售屋銷售，銷售公司多以平面 圖做為確定購買戶所買之房屋位置，被上訴人既就Ａ、Ｂ區預售房屋同時銷售，豈有 未提出該Ａ區之平面圖之理，否則銷售人員如何對購買Ａ區房屋之人說明其所購房屋 之位置﹖且上訴人購買系爭房地之動機，係出於「山城之戀」社區有多達三十項之休 閒設施而購買，則訂購之初，焉有不要求被上訴人提出休閒設施之位置圖及廣告圖樣 ﹖是買賣契約書中附件所引三十項公共休閒設施僅標明如一樓配置圖，但卻無附圖， 上訴人為保障其權益，不可能不查究一樓配置圖標示之實際坐落地點，以明瞭三十項 休閒設施之具體位置。故上訴人主張，被上訴人於出售系爭房地時未告知及提示上開 二紙平面配置圖，伊亦不知三十項休閒設施坐落於Ａ區等語，即不足採。亦即足以認 定上訴人於購買系爭房地時，即已知悉三十項休閒設施，均設在Ａ區。再者，依兩造 所簽訂之房屋預定買賣合約書所載，並不包括三十項休閒設施之所有權在內，而第三 條所謂「以建材說明為準」係專對同條所約定之裝修工程之說明，而有關休閒設施（ 如一樓配置標示）雖附於契約附件二之後，然其非第三條所約定之裝修工程甚明，顯 非被上訴人應移轉所有權於上訴人之標旳，而僅係為方便說明休閒設施而列入附件二 之後，故上訴人不得執此而謂被上訴人有將此三十項休閒設施移轉所有權於上訴人之 義務。是上訴人主張被上訴人故意於買賣契約上載明該等休閒設施為買賣標的物，致 伊誤認有該三十項休閒設施之所有權，被上訴人所為顯屬詐欺云云，亦非可採。又上 訴人已自承Ａ區內之休閒設施已全部完工，且有被上訴人提出之照片一冊為證，而依 房屋預定買賣契約書第二十七條約定，一樓空地所圍庭院歸一樓管理使用，其餘之庭 院、空地、道路等則歸共同使用。該約附件「山城之戀花園別墅大厦住戶管理公約」 亦約定，三十項休閒設施係交由五大棟（即Ａ區Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ棟，Ｂ區Ｅ棟）住戶 所組成之管理委員會管理，供全體住戶共同使用。參諸證人黃德國證稱：Ａ區、Ｂ區 ○○○○道路，惟仍屬一個社區，購買Ｂ區房屋之人亦可使用等語，足認上訴人非不 可使用該三十項休閒設施。上訴人主張被上訴人未能提供休閒設施之使用權，顯屬詐 欺云云，亦非可採。上開休閒設施之興建，並無給付不能之情事，縱已完成之休閒設 施中有未領具雜項執照之情形，惟該部分既已依約完工，亦無礙上訴人之契約利益， 上訴人自不得以錯誤為理由行使撤銷權，或以給付不能為由行使解除權。末查，上訴 人就被上訴人如何符合共同侵權行為之要件，亦未舉證以實其說，其以侵權行為之法 律關係請求被上訴人連帶賠償，亦乏依據。上訴人之請求，不應准許等詞。為其判斷 之基礎。 查，依卷附Ａ、Ｂ兩區之建造執照，係不同時間所核發，且其施工及完工日期均不相 同（見原審卷三四、三五頁），準此，Ａ、Ｂ兩區是否確係整體規劃，即待研求。是 上訴人主張Ａ、Ｂ兩區分屬二個不同社區，非屬同一公寓大厦云云（見原審卷二七頁 正面），是否全無可採，則有斟酌之餘地。若Ａ、Ｂ兩區確為不同社區，依兩造所簽 訂房屋預定買賣契約書附件二（見一審外放證物）所引三十項休閒設施，雖有括孤記 載「如一樓配置標示」，惟並無附圖在卷，且卷附平面圖亦載明「僅供參考」（見一 審外放證物），則「如一樓配置標示」，究指何者，即未明確。上訴人主張其一樓係 指Ｂ區之一樓等語（見原審卷七四頁反面），是否全非可採，原判決未詳加調查，即 認定係指Ａ區之一樓之休閒設施，並為上訴人所明知云云，尚嫌速斷。又上開買賣契 約書第二十七條固有載明，一樓空地所圍庭院歸一樓管理使用，其餘之庭院、空地、 道路等歸共同使用等語，惟其均係指各該上訴人所簽訂系爭房地之Ｂ區之一樓空地如 何使用所為之規範；至於附件三之「山城之戀花園別墅大厦住戶管理公約」（見一審 外放證物），觀其全文，並無三十項休閒設施交由五大棟住戶組成管理委員會管理， 供全體住戶共同使用之明文，原審對此所為之認定，與卷內資料不符。且其第七條規 定：「住戶同意於進入本區後之行為接受管理委員會之管理指導，以維護本區秩序」 ，則似以各「區」住戶為其管理之對象，而非涵蓋全部Ａ、Ｂ兩區之五大棟住戶。原 審據以認定Ｂ區之住戶，亦得使用Ａ區之三十項休閒公共設施，而未說明其所憑之法 律依據，自屬可議。綜上，原審對於被上訴人是否涉有詐欺、給付不能等情事之事實 ，未臻調查明確，本院無從為法律上判斷，自應發回詳查。上訴論旨，指摘原判決違 背法令，聲明廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八 條第一項，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 六 月 二十七 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 王 錦 村 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 七 月 十二 日 最高法院民事裁定 主 文 本院右開判決主文書為「原判決廢棄」部分，更正為「原判決關於駁回上訴人之上訴 及該訴訟費用部分廢棄」。 中 華 民 國 八十六 年 六 月 二十八 日 最高法院民事第三庭 審判長法官 范 秉 閣 法官 朱 錦 娟 法官 朱 建 男 法官 許 澍 林 法官 王 錦 村 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 七 月 十二 日