租佃爭議

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二四七號 　　上　訴　人　甲○○ 　　被 上訴 人　財團法人台灣省私立八德殘障教養院 　　法定代理人　呂新民 　　訢訟代理人　吳武川律師 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十四年六月二十七日台灣高等法院 第二審判決（八十四年度上字第一九八號），提起上訴，本院判決如左： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：伊承租被上訴人所有坐落桃園縣八德鄉○○○段五一八地號等七筆 土地作為耕作及建屋居住多年，嗣又於民國四十年間依耕地三七五減租條例訂立租約 ，其中五二二之一地號建地上，伊之先祖建有房屋，並由伊繼承取得。現因該房屋年 久失修，伊擬於原地改建新屋，惟未取得被上訴人之同意書，致無法核發建築執照。 兩造就系爭五二二之一地號土地所訂之租約，係基地租賃之法律關係，縱不成立基地 租賃，亦係以建築房屋為目的之使用借貸。因房屋改建需地主出具同意書，始可申請 建築執照，被上訴人不為同意之表示，將使農舍無法改建，且依誠信原則，該土地使 用同意書為被上訴人履行租賃契約或使用借貸契約所必出具之文件，被上訴人不得拒 絕等情。爰依基地租賃及使用借貸之法律關係（使用借貸法律關係部分係於原審所追 加），求為命被上訴人同意伊就系爭五二二之一地號土地為建造房屋使用，並在如原 判決所附土地使用同意書上為同意之意思表示之判決。 被上訴人則以：兩造間僅有耕地三七五租約，並無其他法律關係，兩造就系爭五二二 之一地號土地未另訂租賃契約，且未有收受租金之行為，更未為地上權登記，故無基 地租賃及使用借貸之關係，上訴人不得在系爭五二二之一地號土地重為建築，伊亦無 同意改建之義務等語，資為抗辯。 原審依審理之結果，以：兩造就坐落桃園縣八德鄉○○○段五一八、五一八之一、五 一八之五、五一八之六、五一八之七、五二二、五二二之一地號土地訂有三七五租約 ，該租約僅有土地坐落、面積、押租金、租期等有關耕地租賃之約定，完全未見有租 地建屋或借地建屋之約定，業經第一審法院向桃園縣八德鄉公所調取本件私有耕地租 約申聲書查明在案，並有該申請書附卷可證（一審卷第五十八頁）。雖本件耕地租約 內僅系爭五二二之一地號土地地目為建，並有上訴人之房屋於該土地上，惟耕地租賃 與基地租賃、使用借貨之內容及權義均不相同，尚難以系爭五二二之一地號土地之地 目為建，即當然認為就該筆土地有基地租賃或使用借貸之法律關係。又本件私有耕地 租約申請書，雖有押租金之記載，然其載明「民國三十年十二月收台幣一百十元」， 而該三七五租約係三十八年六月訂立，顯見該押租金係三七五租約成立前所為之給付 ，且為耕地三七五減租條例四十年六月七日公布施行前所為之給付，自不得以其違反 該條例第十四條不得收取押租之規定，而認為系爭五二二之一地號土地為基地租賃。 又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業 已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院 十七年上字第一一一八號判例著有明文。本件兩造租約業已載明為耕地三七五租約， 且無其他資料足以認定為基地租賃或使用借貸，自不得別事探求，上訴人主張探求當 事人之真意為基地租賃或使用借貸，自非可採。上訴人主張其於系爭五二二之一地號 土地建屋居住多年，並提出日據時代之戶籍謄本為證，惟上訴人設籍居住多年，僅能 證明占有系爭土地之事實，並不能證明其占有之權源為基地租賃或使用借貸。又上訴 人所引最高法院五十一年台上字第二九八七號判例及同院五十一年三月十九日民刑庭 總會決議，主張出租人即被上訴人有同意重建之義務，惟查上開最高法院之見解係以 雙方有基地租賃關係時，始有適用之餘地，本件上訴人既不能舉證證明兩造間有基地 租賃關係，自無上開見解之適用。按耕地三七五減租條例第十二條固規定，承租人之 農舍，原由出租人供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒 絕或收取報酬。惟此項規定限於農舍由出租人供給者，始有適用，本件上訴人擬改建 之農舍，係由上訴人之先祖所建由上訴人繼承，非由出租人所供給等情，業據上訴人 陳明在卷，上訴人所有之農舍改建與否，即無上開規定之適用，上訴人主張依上開規 定推論，被上訴人有同意重建之義務，即非可採。上訴人本於基地租賃及使用借貸之 法律關係，請求被上訴人應同意上訴人就系爭五二二之一地號土地為建造房屋使用， 並在如原判決所附土地使用同意書上為同意之意思表示，即乏依據，不應准許。爰維 持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，經核於法並無違背。上訴 論旨，仍執陳詞，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不 當，求予廢棄，非有理由。至上訴人於上訴理由狀所附證明書、提存書、郵局存證信 函，核屬新證據，本院依法不得斟酌，併此敍明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 一 月 二十四 日 最高法院民事第二庭 審判長法官 曾 桂 香 法官 劉 延 村 法官 徐 璧 湖 法官 劉 福 聲 法官 袁 再 興 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 二 月 四 日