返還定金

最高法院民事判決　　　　　　　　　　　　　　　八十六年度台上字第二五六一號 　　上　訴　人　瀚城建設開發股份有限公司 　　法定代理人　黃維政 　　被 上訴 人　甲○○ 　　　　　　　　乙○○ 　　　　　　　　邱俊誠 右當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月十八日台灣高等 法院台南分院第二審判決（八十五年度重上字第五二號），提起上訴，本院判決如左 ： 主 文 上訴駁回。 第三審訴訟費用由上訴人負擔。 理 由 本件上訴人主張：被上訴人甲○○、乙○○、邱俊誠三人（下稱甲○○等）原為坐落 台南市○○段二四之一六號土地之共有人，於民國八十一年十二月七日共同以每坪新 台幣（下同）二十八萬九千五百元，總價約一億四千五百九十萬八千元出售與伊。因 伊自備款能力薄弱，需賴銀行貸款支付大部分價款，故雙方約定給付價款辦法：除定 金一千萬元外，其餘價款由被上訴人以系爭土地自行向銀行抵押貸款，其貸款金額約 一億元，但不得低於九千萬元，若有不足，其差額由伊於放款當日一次補足，餘款於 三個月內或過戶完成當日付清；另於備註約定：倘被上訴人無法取得銀行配合貸款時 ，由伊向所屬意之銀行申貸借款，被上訴人並應全力配合。依上述付款辦法伊僅須自 備五千五百九十萬八千元，不需再籌備其他財產或增加抵押物。詎被上訴人既未依約 以系爭土地負責辦理抵押貸款九千萬元，又未將系爭土地依約交由伊向所屬意之銀行 借款，竟於八十三年六月八日將之出售予訴外人黃振堂。已明示不賣予伊，自應依買 賣契約第十三條第一項約定，加倍退還所收定金等情，求為命被上訴人共同給付二千 萬元，並加付法定遲延利息之判決。 被上訴人則以：伊已依約向台灣中小企業銀行安平分行辦妥抵押貸款事宜，並已取得 其放款九千萬元，詎上訴人竟未依約於放款之當日補足第二期價金不足額部分一千萬 元。經伊於放款日前及當日數次通知上訴人，均未獲置理。嗣再分別於八十二年二月 六日、十六日二次以存證信函催告上訴人交付上述差額，並辦理所有權移轉登記，否 則以違約論，沒收定金並解除契約。惟上訴人仍拒不置理，伊乃於八十二年二月二十 三日通知上訴人解除兩造間之契約，沒收定金，伊自無返還定金之義務等語，資為抗 辯。 原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造對於就前開土地訂立買賣契約，上 訴人並已交付定金一千萬元之事實，均不爭執，僅各以前開情詞指摘對方違約。惟查 兩造就第二期價金之給付，係約定上訴人所應給付被上訴人之一億元，因上訴人自備 款能力薄弱，應由被上訴人逕行向銀行以系爭土地辦理抵押貸款，其金額至少應達九 千萬元，所不足之一千萬元，則由上訴人於銀行放款之當日一次補足等語，有買賣契 約第三條所訂之付款辦法可按。嗣被上訴人將系爭土地與台灣中小企業銀行安平分行 （下稱安平分行）設定最高限額一億元之抵押貸款，復因急需使用，避免呈報總行所 需時間延長，而貸款額度九千萬元，又已超越分行經理權限，乃依該分行要求，由被 上訴人另提供同面額之定存單而貸出九千萬元等情，有土地登記簿謄本、借據、存證 信函並經貸款銀行承辦員張秋霞、襄理黃憲文分別結證屬實。被上訴人抗辯伊已依約 辦妥九千萬元貸款事宜，上訴人應依約補足一億元之第二期價款差額一千萬元等語， 應屬可採。按系爭不動產買賣契約第三條係約定由被上訴人向銀行抵押貸款以支付上 訴人應付之價金，並未限定以土地擔保為限。至於契約備註欄約定若被上訴人無法取 得銀行配合貸款時，得由上訴人向上訴人屬意之銀行申貸借款，被上訴人並應全力配 合云云，核係防止被上訴人無法自銀行貸得款項，將致上訴人無從依契約履行給付價 金之義務，所為圓滿履行契約之特別約定。況應給付一億元之價金原係買受人即上訴 人之義務，卻約定由被上訴人具名借貸，並以所貸款項作為價金給付，對被上訴人已 係一種風險，被上訴人倘僅以系爭土地為擔保貸得九千萬元，如於貸款後，上訴人未 依約定繳息還本，被上訴人所負之風險較小，現因為急速貸得款項，另由其提供同額 之定期存單為副擔保，被上訴人所負之風險反而較巨。故被上訴人以增加自己風險之 方式貸得九千萬元，上訴人執以指摘被上訴人違背契約精神或誠信原則云云，尚非可 採。次查本件貸款，其借款人、連帶保證人均為被上訴人，其所附之九千萬元定期存 單，被上訴人於借貸存續期限，非經安平分行報請總行核准並不得請求取回。且兩造 如依約履行，被上訴人既應於三個月內完成過戶，上訴人亦應付清餘款。則上訴人屆 時既已取得所有權，倘欲續借，自可辦理展期手續，並非屆期即需清償，此有華南商 業銀行八十五年九月十七日審一字第○八二八八號函可按。上訴人主張本件借貸期 間三個月，屆期不還，豈非須拍賣抵押物云云，容有誤會。末查系爭土地買賣總價為 一億四千多萬元，其市價行情當在此價格上下，況被上訴人後來於八十三年六月八日 解除本件契約後，將系爭土地另出售予訴外人黃振堂，並經黃振堂另向台灣土地銀行 設定本金最高限額達一億二千元之抵押權等情，有土地登記簿謄本可按。上訴人徒以 系爭土地貸款倘無副擔保將無法貸得九千萬元云云，執以指摘被上訴人顯有違反契約 精神，亦不足取。被上訴人既已依約貸得九千萬元，並先後於八十二年二月六日、十 六日，催告上訴人依約補足一千萬元之價款差額，上訴人拒不履行，因於同年二月二 十三日通知上訴人解除契約，沒收上訴人所給付定金在案。縱嗣後另於八十三年六月 八日將系爭土地再出售與他人，亦難認被上訴人違約。上訴人請求被上訴人加倍退還 所收受之定金，自屬無據，為其心證所由得。復說明對於上訴人其他主張及攻擊方法 之取捨意見，爰維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。 上訴論旨，仍執陳詞爭論被上訴人違約貸借九千萬元云云，並就原審取捨證據、認定 事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，難認有理由。 據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一 項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 八 月 十五 日 最高法院民事第六庭 審判長法官 吳 啟 賓 法官 洪 根 樹 法官 謝 正 勝 法官 劉 福 來 法官 黃 熙 嫣 右正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 八十六 年 八 月 二十八 日